4月14日开始的本轮房地产调控,已被公认为有史以来较严厉的宏观调控政策,各地调控细则在此后不断出台,限制投机及投资购房,市场成交量大幅下跌,效果立竿见影;而关于房产税的传闻,动辄掀起资本市场的波澜,引发地产股大幅波动,可见现下楼市已是风声鹤唳,隐忧重重。

　　种种迹象显示,这一轮调控不同于以往。

　　一方面是接续2008年因国际金融危机而中断的调控,继续调控房价;另一方面,困扰房地产行业的诸多根本问题,也在此轮调控中被一一涉及,如土地招拍挂制度、物业税/房产税等,内中暗含国家宏观经济结构调整、财税制度改革玄机。

　　在这样的背景下,必然引发房地产行业的震动以及新格局的形成。

　　过去十多年来,这个行业固有的商业和盈利模式、财务杠杆、资金来源、产业链等等,悄然发生改变,中国大陆房地产行业正在建立新的游戏规则,而谁将参与这些规则的制定,谁又将是下一轮行业爆发期到来时的赢家？

　　从较初的震惊、茫然到现在的观望,叶楠(化名)的心情渐渐平静。

　　叶楠是北京一家大型国企房地产商的京西项目负责人,这一个多月来,他亲身感受到了房地产调控的猛烈。

　　“投机投资型客户已经基本出局。”叶楠说,他所负责的项目,因为新政的出台,之前积累的客户很多成了“无效”客户,公司正着手准备调整产品和概念,重新进行推广,以寻找新的客群。

　　这期间,一则关于房产税的传言,颇富戏剧性。“发改委称房产税三年内免谈”,让不少人重拾侥幸心理,认为本次调控将很快结束;但紧接着,国家发改委很快澄清传言有误,并严词指出,该传言严重失实,且造成恶劣影响。再次传达了高层坚决调控楼市的决心。

　　事实上,包括万科(000002,股吧)、华润、中海等多家主流地产公司均意识到,本轮调控的时间会比以往都要漫长。“调整力度和政策执行的坚决程度,对未来不能抱有侥幸心理。”万科执行副总裁肖莉认为。

　　新任央行货币委员会委员、国务院发展研究金融研究所所长夏斌近日表示,房地产调控的效果正在显现,调整将持续两到三年。此轮政策调控并非短期打压房价的举措,而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策。

　　“我个人认为流动性会越来越紧。”瑞士信贷波士顿董事总经理陶冬预计,房地产运作可能要面临两年左右资金紧张的市场环境。

　　1调整产品线,增强现金流

　　新政对房地产商核心的影响,便是其资金链。

　　相较于恒大的主动降价,万科、龙湖、保利、华润、远洋等主流房企,更多地是调整产品线来应对危机,增强现金流。

　　比如,万科总裁郁亮提出全业态的概念,增加了高端住宅以及持有型商业物业比例,还全力开发超小户型、养老住宅等细分市场;龙湖北京公司孙静介绍,龙湖的产品线非常长,始终坚持区域聚焦战略,其在北京的产品,有位于中关村(000931,股吧)核心的高端豪宅,也有位于海淀、顺义的别墅,以及位于通州的低、中高端物业。

　　万科北京公司有关人士认为,产品线的延长,可以有效地抵御市场波动的风险,也应有不同的销售策略。比如,在北京,万科位于城市的万科蓝山、万科公园五号作为高端住宅,售价攀升,万科将其作为提高单位利润率的重要来源,不会轻言降价;而位于郊区的万科长阳半岛、万科中粮紫苑剩余两栋楼,则选择平价或低价推货。

　　此外,住宅+商业的“新鸿基模式”越来越受宠。近日,远洋地产有关人士透露,3月份远洋地产成立了独立的商业地产事业部,由总裁李明亲自挂帅,该部门将负责远洋地产旗下商业项目的运作,这些项目基本为持有型物业。

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