6月28日，《南京市2008~2012年住房建设规划》（以下简称《规划》）在南京市房产管理局政务网上挂出。根据《规划》，南京市将在未来5年内建设住房5060万平方米，其中保障性住房为1070万平方米，占住房建设总量的21%。而在过去几年中，这一比例每年平均不到10%。

颇具意味的是，仅是2天后，6月30日，南京市公布《南京市经济适用住房管理实施细则》与《南京市廉租住房保障实施细则》。这两份新政不仅扩大了住房保障人群的范围，并头次明确新增“购房补贴”和“申请共有产权”两种保障方式。在建设规模加大的同时，保障房体系建设也迎来新一轮变革。

规模与体系建设齐头并进。南京市三天内出台的这一套组合拳，将其住房保障蓝图描绘得更加清晰。

明确“共有产权”保障模式

“很明显，南京保障性住房建设比例较往年有大幅提高，申请门槛也正在放低。”在苏鼎房地产研究所所长宋坚看来，这样的建设力度远超往年。“以往南京每年保障房的开工量只有120万平方米左右，不到全市住房建设总量的10%。”

对于“购房补贴”的保障模式，南京市房产管理局党委副书记黄长安表示，这是对南京早前探索的新保障方式的一次总结。目前南京的住房保障实行“货币补贴为主，实物配租为辅”的保障方式。在新细则当中，既有“补人头”又有“补砖头”，既有租赁补贴也有购房补贴，“灵活的方式对扩大住房保障覆盖面提供了有力支持”。

新的细则将保障对象从城市低保住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。按照2008年度南京市城市低收入家庭划定标准，南京房产局初步预计，江南八区满足住房保障条件的家庭大约有6.5万户，占南京市总人口的6.8%。

较为业内关注的是，早前在江苏省内多个县市创新探索的“共有产权”住房保障模式，本次在南京公布的细则中头次被明确。

“申请共有产权式的保障方式是一次制度创新。比如一户家庭住在50平方米的廉租房里，经济条件改善后想把这套廉租房购下，那么他们便可先购购部分产权。”黄长安说。按照规定，申购家庭必须一次性购购50％以上的产权，对于政府拥有的部分产权则以租金支付的形式享有使用权，待家庭经济能力达到一定程度后再购购全部产权。

据相关部门测算，两份细则实施后，从2008至2010年，南京市江南八区需筹集廉租房保障资金共计10亿元，新建经济适用住房600万平方米。

保障房挤压市场空间？

保障房新政和未来五年的大规模建设计划，是否会对南京楼市造成冲击？这是《规划》公布后舆论普遍关心的问题。

据南京市房产管理局统计，从明年开始，南京市仅经济适用房的建设量便达225万平方米，合计2.8万套。此外，含限价房、拆迁复建房在内的中低价房明年的上市量为60万平方米，约为7000套。

搜狐焦点（南京）房地产网的一项调查显示，有6成网友认为，保障房大量供应和新的细则实施，在一定程度上会使更多有着住房刚性需求的人很快购到房子，而这批人群的转移势必冲击商品房市场。同时，由于新政规定，经济适用房满5年可上市交易，有近7成网友表示愿意购购二手经济适用房。

但在南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华看来，政府加大保障房的供应对楼市的实际影响不大，但“信号作用不可忽视”。他认为，如果能对低收入家庭做到应保尽保，反而对房地产市场会有一定的积极影响。“未来市场上经济适用房的交易会越来越多，二手房市场的供应量也会增加，这对整个市场都会产生一定的传导效应。”

宋坚也认为，经济适用房是针对低收入家庭，解决较基本的住房需求。因此，即使住房满5年，上市交易的可能性也不大。“但是，如此大比例的保障房建设必将重构现有的住房市场结构，产生的作用将是调控楼市，直接改变购房者对市场的预期。”

南京金马房地产公司营销总监阚霖则表示：“保障房的集中放量会对低档楼盘造成较大冲击，但对高端楼盘冲击不大，这无疑对开发商细分市场和产品品质提出了更高的要求。”

“在之前的一次住房调查中我们发现，现在南京市改善型购房的需求还是比较旺盛，很多市民希望添置一套面积更大、设施更好、环境更舒适的房子。所以即使保障房大量上市，商品房市场也不会冷淡。”南京市房管局副局长郭宏定如是说。

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