1月12日,在上海市第十三届人民代表大会次会议预备会后,上海展览东一馆二楼,上海各委办局的专业现场处理人大代表议案、建议。

新成立的上海住房保障和房屋管理局台前,人头接踵。保障性住房问题,成为上海今年“两会”的关键词。刚上任三个月不到的刘海生局长始终面带微笑,倾听人大代表的想法,并不时与代表轻言商议。

房管和住房保障工作对刘海生来说并不陌生。他此前曾担任上海规划局副局长。在加入规划部门之前,曾是上海某区房地局的负责人。

不过,接手上海市住房保障房屋管理局,刘海生面临着更大的挑战:上海市房地产市场发展正步入转折期,观望情绪弥漫,成交量逐步暗淡。而刘海生此时却担负着另外一项重任,确保完成年内的400万平方米的经济适用房建设,并盘算未来新时期庞大的住房保障体系。

“有地产商担心每年开建的400万经适房冲击楼市,我们判断不会有太大冲击。”1月12日,刘海生在接受本报记者采访时表示,经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难,而商品房市场主要是为中等收入或高收入的群体改善住房提供资源。“企业不能打着经适房的牌子进行经营性的操作”

《21世纪》:目前上海在经济适用房建设资金途径、建设模式的具体操作方式如何?

刘海生:上海经济适用房建设主要是政府主导,国有企业参与建设。前期的资金,有政府的财力投入也有来自于银行的贷款,目前还在研究新的筹资渠道,但是具体文件还没有下来,上海2008年建设的资金主要由政府筹划,但是如果要长期保证稳定的资金,也需要进行新的开拓。

在市区协调分工上,上海市级部门进行统筹安排,规划选址。建设则以区为主,例如2008年推进项目浦东三林基地,规划经济适用住房建筑面积约174万平方米,共分为5个建设地块:各由黄浦、浦东、静安、卢湾及市住宅组织开发建设,今后还是以区为主。2009年的建设,上海市政府已经有个初步的计划,希望再开工建设400万平方米,目前国土规划部门正在做前期的选址,由于每个地块的情况比较复杂,还有用地指标,基础设施配套的问题,具体推进还要看我们的工作节奏。

由于城区黄浦、卢湾、静安地价较高,资源有限,每平方米售价两三万甚至更高,难以适合建设成规模的经适房小区,未来集中建设项目的选址多数会围绕上海外环附近。经济适用房的郊区化已经是国际上的趋势。

另外,今后收购一些老房子也将是上海经适房的房源之一。

《21世纪》:房地产企业如何参与到上海经济适用房建设当中?

刘海生:如果有房地产企业愿意按照上海的相关规定,参与经济适用房建设,我们政府肯定支持,但是企业不能打着这个牌子进行其它经营性的操作,其所造房子定价及利润一定要经过物价部门和房屋管理部门的审核。

若地产商愿意拿出自己的地投入运作,我们支持,但是要按政府的规定讲好条件,政府规划部门在规划指标上也会给予相应的支持,但必须限制只能搞经济适用房,不允许有商品房的成分在里头。我们限定经济适用房的利润在3%,因为经济适用房毕竟不是以盈利为目的,这与企业追求利益化的天性不符合,当然也有市政协委员也是房地产商,他们有资金有管理能力有实力,也愿意在赚钱之后,为社会做些贡献,从政府的角度来说我们也会全力进行支持。

关于经济适用房的建设管理,我们主要也是由国有企业执行,管理中就有1%的利润,我们也要让给百姓。当然在政策设计上,上海也鼓励有实力的企业帮助企业职工出资购购经济适用房,解决他们的住房困难。“政府提供经济适用房不能赚,但也不能亏”

《21世纪》:上海经济适用房的建设目前主要在郊区推进,但这对交通、就业等各项功能的配套建设上有不小挑战,上海如何解决这些问题?

刘海生:房子不仅要考虑居住等条件,原来生活在市区的居民一旦搬到郊区,这些中低收入的家庭随之而来就要面对交通成本、就业等种种困难。

目前上海集中建设的经济适用房基地,包括顾村等在建的以及规划中的项目,凡是地处近郊的都会联通**等轨道交通,但是建成使用会有时间差,这需要一个磨合期。比如浦东三林基地西侧,在建的轨道交通8号线正在加紧施工。另外,小区除了有**之外,目前还在和交通港口局协调,除8号线外再开四条公共交通线路。

除了交通外,上海还将保证完善学校、医院等市民关心的生活配套设施,把市的品牌学校纳入其中,经济适用房集中地区,未来还将有其它高校进驻。但根据历史经验,刚建成的小区住户太少,学校等设施投入使用也会有磨合期。

真正住房困难的人也是收入比较低的人,收入低的人往往较需要的问题是就业,住得太远,对其交通成本会有很大压力,但是,政府提供经济适用房不能赚,但也不能亏,因为这也是财政的二次分配,要兼顾社会的方方面面,需要找到平衡点,这样政府也可建设更多的经济适用房。

《21世纪》:上海廉租房建设2008年也取得了一定成效,在扩大廉租受益面之时,实物配租比例试点也继续推进,目前的进展情况如何?

刘海生:在上海住房保障体系建设中,廉租房的工作有特殊的意义。2009年我们定的目标叫应保尽保,就是凡是符合市政府规定的条件的市民家庭,我们都要全力解决。

从数据上看,到2008年10月底时,上海廉租受益家庭累计达到3.98万户,较2007年同期相比增长了52%。也就是在10月27日,上海扩大了廉租住房受益面,将家庭申请标准从人均月收入600元调整800元,目的就是让更多的困难家庭纳入廉租保障体系。

而在廉租保障体系建设之中,徐汇等区也开展了廉租实物配租新机制试点工作,这项工作需要更多区县协调推进,目前具体操作办法已基本形成,并在各区县试行。租赁房源主要是由政府提供,租金按照市场租金的一定比例收取,家庭拿出月总收入的5%承担自负租金,其余租金由政府直接补贴给住房出租人,在补贴方式上,我们改变了以往老公房的“暗贴”而为“明贴”。

廉租房中,实物配租比例需要扩大,但关键是要筹措到足量的适用房源。去年以来,上海市公积金和各区县住房保障机构通过收购、转化、配建、改建、代理经租等多种渠道,已筹措或初步落实房源3300套左右,这也为后续的工作创造了条件。

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