今年年初，包括承租人房屋使用权购卖的解禁、政府将进一步开放二级市场等一系列利好信息的频频披露，使得多数人产生了这样的期盼：经历数年痛苦煎熬后，2003年将是北京二级市场的“春天”；而持续多年的租价下挫和从业人员激增，使得租赁市场的残酷竞争已然白热化。于是，“数年磨剑”的中介公司纷纷整装齐发，搬出各自拿手绝活，在新年初早早摆开擂台。一轮真正的较量还未来到之前，始终平淡的二、三级市场已硝烟弥漫。不过，无论市场竞争如何激烈，较终受益的将还是消费者，为此，我们特意甄选了今年二、三级市场中，独具特色的几种中介服务产品，供大家参考、选择。

　　年付房屋银行

　　签合同即获全年租金，免费保险、保洁、消毒服务

　　一提起房屋银行，业内外的反映普遍较差，其原因是从贵州引入的房屋银行，到了北京就变了味。“事实上，房屋银行一方面能使投资者在保证收益的前提下省心省力，另一方面，由于房屋银行以空置期作为中介公司的利润来源，租客无须交纳中介费，因此，以目前的市场情况看，肯定是租客乐于接受的一种业务方式。”链家·宝业总经理左晖这样评价，他认为，房屋银行值得深入探讨。该公司今年推出的“年付房屋银行”，就是在总结原有“房屋银行”经验教训的基础上衍生、并在京城市场上少有推出的。

　　按照链家·宝业“年付房屋银行”的规定，加入“年付房屋银行”的业主，在签订委托合同之日一次性获得全年房屋租金，而不是以往房屋银行惯常采用的月付或季付形式；此种“年付房屋银行”还较好地归避了中介公司拖欠业主房租的麻烦。对租房客户而言，也不用再担心由于中介公司与房主的纠纷而导致自己的权益无法得到保障。

　　同时，业主可以得到公司免费附的室内家庭财产保险、管道破裂保险、室内租前住后消毒、保洁。而租房客户也可以租到干净、清洁的房屋，且不存在超长等候的问题。

　　尝鲜秘诀

　　年付租金额度由链家·宝业与欲加入“年付房屋银行”的业主共同协商，承租人选择“年付房屋银行”的房子无需承担任何中介费用。而操作“年付房屋银行”业务风险大，中介公司要规避风险必须具备三大优势：1.具备雄厚的资金实力来抵抗风险是头要的条件；2.具有完善的管理制度来预防风险；3.拥有庞大的客户群体来消化风险。消费者在选择时亦需格外谨慎。

　　抵押贷款

　　抵押房产，购车求学

　　想购置新房、购车、求学，资金不够却不愿卖掉原有的住房，怎么办？我爱我家推出的抵押贷款业务可以解客户的燃眉之急。在客户提出申请后，我爱我家将以较快的速度为客户办理房屋价值评估、房屋保险投保、法律文件审核等业务，向银行申请消费抵押贷款。同时，公司还负责收集客户的资信证明、收入证明进行免费初审，提交银行；在抵押过程中由中介公司负责阶段性担保和回购，降低银行和贷款的风险，使得贷款的申请更易获得批准。

　　尝鲜秘诀

　　用于申请住房消费抵押贷款的房屋，必须具有完全产权，在申请过程中须注明资金具体的用途。个人申请住房消费抵押贷款可以直接向工行等银行申请，但有中介公司做担保将会更省心。

　　二手房购卖限时速递

　　超出一个月未卖出，赔偿房主2000元

　　我爱我家于去年7月开展二手房购卖限时速递业务后，市场反映活跃，仅7~8月委托交易客户就达40套。该业务规定，凡是与中介公司签订二手房销售少有委托协议的房主，该公司将做出在一个月的时间内完成销售委托的承诺，并在网站和所有连锁店推广。如果未按照协议要求在一个月内完成销售委托，公司将赔偿委托人人民币2000元。

　　时效性强，交易透明化，不存在吃差价、乱收费等问题，在二手房购卖交易中，房款由业主和购主见面后共同商议确定，并且在房屋销售后高于评估价格的交易款全部返还给业主，且提供赔付保障等诸多优势，致使该业务灸手可热。

　　尝鲜秘诀

　　购房合同的签订是二手房购卖过程中十分重要的一个环节。为安全起见，签订合同需注意下列问题：

　　一、房屋的具体情况

　　目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。所以出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。

　　二、屋内设施的交验细节

　　购房时有时会出现这种情况：在签订购卖合同时业主常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部。结果到实际交房时却全然翻悔。避免这种纠纷发生的方法是，不管是屋内装修还是家用电器，购房时白纸黑字在合同中注明。

　　三、付款方式

　　在合同签订过程中，付款方式是必须要非常注意的一项要素。在付款方式的选择上可以标明：

　　1.在签订《北京市房屋购卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司；

　　2.在购卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款(已付定金转为房款)；

　　3.若通过中介交易，则可注明在办理立契过户手续前第几个工作日，客户支付全部房款(已付定金转为房款)给中介公司；中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。

　　另外，较好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的工作日内进行。

　　四、交房时间

　　房屋交验在房屋购卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订的时候应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担。另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

　　五、居间中保合同的内容

　　为了省心安全，许多人选择通过房地产中介公司来 过户。许多中介公司如我爱我家等除办理 过户业务外还推出居间中保服务。房屋购卖如果是通过中介公司进行的，在居间中保合同中除了须标明中介公司的权利外还必需标明中介公司承担的责任与义务，如过户后第几个工作日交付房款，款项交付方式，相关税费明细等。

　　六、违约责任

　　在合同中标明各方的责任义务，有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理都应在合同中注明。

　　尾房代理

　　楼市中的“折扣超市”

　　多年来，二手房房源紧缺一直是困扰二级市场发展的关键所在，为求自身发展，去年不少中介公司采取了一种名为“吞吐”(一次性购进、再代理售出)的业务方式解决二手房源问题，尾房就是其中一个重要的来源渠道。

　　对房地产市场来说，几乎每一个项目都存在尾房，而尾房之于开发商，犹如“食之无肉，弃之可惜”的鸡肋。这些房屋由于多为其他购房人在精挑细选之后剩余的，或是朝向、楼层不好，或是格局不规范、不合理。中介公司投资尾房代理，不仅使开发商将其尾盘一次性全部售出，卸掉自身的负担，迅速回笼资金，实现预期利润额，以投入新项目的开发建设；而且可以使购房者可以从中“淘”到物超所值的好房子，而不是像以往从密密麻麻的分类广告中大海捞针。因为尾房虽然在某些方面不尽如人意，但其价格便宜，一定程度上满足了大批中低收入购家的需求。据推出该项业务的头创金丰易居公司介绍，去年该公司接手的此类住宅，几个月内即基本销售殆尽。

　　尝鲜秘诀

　　消费者购购中介公司的尾房，其交易程序与购购商品房没有任何区别，也能办理按揭贷款和公积金贷款。但房地产经纪公司投资于大宗房地产项目，必须以雄厚的资金为基础，以规范的经营为途径，消费者同样需选择实力强、信誉高的公司。

　　使用权购卖

　　提供评估、转让、过户、登记、公布信息一条龙服务，贷款服务正在准备中

　　今年在城八区进行试点的住房使用权购卖，是本市房地产市场的一大突破。既有利于房地产一、二、三级市场的有机链接，又有利于形成完全市场化的住房消费体系，解决更多消费者的住房需求。

　　像精品家园等一些房地产经纪有限公司，看准了这一时机，适时推出了相关服务，其中包括：协作办理公有住房价格评估；公有住房所有权转让；公有住房所有权过户；公有住房使用权登记；设立公有住房保证金；无偿为客户登记并发布其房源信息及水、电、暖及物业费结清等服务项目。另外，精品家园现正与银行积极运作“公有住房使用权贷款”有关合作事宜，预计不久即可出台“公有住房使用权贷款服务项目”，解决消费者购房资金问题。

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