有关调查数据显示，二手商品房正在本市房地产二级市场上呈现迅速抬头的趋势。虽然二手商品房目前上市量还不十分巨大，但其在二手房源中的比例正在以惊人的速度逐年上升，近3年来二手商品房在二级市场上的成交比例，也在成倍增长。随着本市商品房存量的稳步增长，二手商品房势必将在二级市场中与已购公房平分秋色，并较终成为北京二级市场的主角。


　　二手商品房缘何大量上市
　　据“我爱我家”专业人士分析认为：二手商品房近年来上市数量大量增加，有以下几个主要原因：
　　1、以旧换新，置业升级。北京市的商品房大多是1990年以后的，购购者以白领及成功人士居多。而如今，“置业升级”、“以旧换新”观念逐步深入人心，而这些原先购购商品房的人士更追求高品质生活，也较具备置业升级的经济条件，卖旧购新使得他们手中的商品房自然就流入了二级市场。
　　2、还贷困难，力不从心。有一部分商品房购购者在购房时，对自己未来收入估计过于乐观，因此在事业发展较好的阶段贷款购置了较高端的商品房。然而在收入下降后，却无法偿还较高的按揭贷款，只好将房产出手。
　　3、生活状况重大改变。有部分商品房业主因工作地点变化或出国留学、移民等原因，需要将手中现有房子出售套现金。
　　4、投资收益下降。有一部分房产投资人原希望购进商品房用来出租获取收益。但近几年来，北京房屋租金特别是高端商品房的租金明显下降，因此他们便急于卖掉手中房产，另寻投资渠道。


　　二手商品房为何需求旺盛
　　二手商品房为什么越来越受到广大购房人的欢迎呢？“我爱我家”的专业人士对二手商品房、已购公房、新商品房进行了全面的比较：
　　地段：从二手商品房分布较密集区域可以看出，二手商品房较集中的朝阳等地区，都具备交通便利以及距市及商务区较近这两方面优势。选择这些地区的二手商品房，生活起居及上班出行都十分便利。随着交通条件的改善，购购郊区二手商品房居住也再无出行不便利之感。
　　而北京的已购公房主要分布在海淀区和东城、西城，此区域文化氛围较浓，校园分布密集，政府部门林立，交通虽然便利，但商业氛围和都市的时尚感都不尽如人意。
　　新商品房由于市开发用地的不足，大都在三环、四环以外，甚至更加偏远，地理位置上显然不如先来先占的二手商品房优越。
　　户型：二手商品房大都建成年代较近，居室设计与新商品房几乎无异，户型种类多样，大小面积都可有理想选择。
　　已购公房一般都建于80年代、90年代中前期，户型设计较落后，大室小厅的结构已不能满足现代人的居住需求，而且面积一般较小，居住起来感觉拥挤。

　　价格：据了解，亚运村二手商品房价格为5000—5500元／平方米，新商品房价格为6500—7000元，已购公房价格在4500元左右。望京地区二手商品房价格每平方米在4000元到5000元之间，新商品房价格为5500—6500元／平方米，已购公房价格为4000—4500元／平方米。方庄地区二手商品房价格与已购公房价格相当，在每平方米4000—5000元之间，而新商品房价格在此价格上高出1500元。由此可见，二手商品房虽然比同地段的已购公房价格略高或持平，但比同地段的商品房还是实惠得多。
　　社区：二手商品房较其他两种房屋更具备社区优势。头先，二手商品房所在小区经过一段时间的运转、完善后，较新商品房社区更趋于成熟。而与已购公房社区相比，二手商品房的社区物业更加先进和完备。如：地上地下停车场、垃圾处理系统、小区安全系统等。
　　税费：二手商品房和已购公房都同样需要缴纳1．5％的契税和0．05％的印花税，而购购已购公房还需缴纳1560元×1％×建筑面积的土地出让金。


　　风险：购购新商品房大多难以避免期房风险。
　　已购公房因产权性质复杂，因此在交易前的审查上会花费比较多的时间。
　　而购购二手商品房则风险较低。头先，二手商品房产权明晰，可直接立契过户。其次，二手商品房在经过前业主一段时间的居住后，房屋的实际状况和内在品质会一目了然。再有，二手商品房所在小区比较成熟，建设全部完成，不会有占用绿地建楼等情况发生。


　　二手商品房交易难在哪儿
　　既然二手商品房供需两旺，那为什么二手商品房交易量没有大幅度攀升呢？据统计，北京目前商品房存量近100万套，处在按揭还款阶段的就有60多万套。这类按揭中的商品房如果进入二级市场，那么转按揭就成为了购卖交易中必要的一环。转按揭业务自推行以来，却总陷于“雷声大、雨点小”，“需求旺盛、操作困境”的尴尬境地之中。转按揭分同行转按揭和跨行转按揭两种。就同行转按揭来说，因为贷款人更换，银行就要对客户重新审查，无形中增加了很多麻烦，因此银行对此业务缺乏积极性。那么跨行转按揭就使原先办理贷款业务的银行流失客户，新按揭银行和原按揭银行的利益无法协调，因此更难操作。而且，在原按揭人解除房产抵押到购房人获得房屋产权再次抵押期间，存在交易风险，就使许多银行在实际业务处理上慎而又慎。
　　业内人士认为，如果央行能够出台转按揭的相关指导政策或是行规，各银行再通过与大型房地产经纪机构联手，解决产权过户前后的风险控制问题，那么转按揭将可以顺利开展。而转按揭操作的落地，将较终使得北京的二手商品房交易热火朝天。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　



胡景晖　何雨笑

摘自：《北京日报》

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