估价之前需要了解二手房价格是如何形成的。二手房房价的形成，无非是两个方面：一是实体因素，二是影响因素。实体因素可以参照一定标准；但影响因素则带有强烈的主观评价，需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言，影响因素可以分为以下三大类：一般因素、区域因素、个别因素。

一般因素

即随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同样的房子大城市肯定更贵；“成功人士”汇集的社区，肯定比工业区的职工社区，房价要贵得多；家庭规模不断缩小，能更好的保护个人隐私的产型肯定比公共宿舍式的房子好卖；这些都是与人口相关的社会因素的影响。
此外，心理因素也会影响房价。例如，人们普通的喜“8”厌“4’，房子沾了“8”字，身价凭空高一截；房子沾了“4’字，就只有受点委屈了。较为典型的莫过于“风水”之说，如果某套房子被风水先生指为不祥，则很难再有清白名声，人人避之不及。再如，卖主此刻正是债主盈门、或是打离婚官司、或者忙于搬迁，此时只恨不能早日脱手，但求不亏而已，房价也较“温柔”。

区域因素

就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量，建议应从以下方面着手：
1：气候条件
阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。
2：居民素质如何
它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。
3：街道与交通状况
如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。
4：基础设施与公益设施状况如何
如住家附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮电局等。
5：商业网点是否齐全
如购物是否便利。
6：环境状况
如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。
7：住宅布局是否合理
如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。
需要强调的是，区域因素中，以人文环境较为重要。道理不言自明。

个别因素

影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察：二手房的结构，是钢筋混凝土或混合结构，还是砖木结构？结构不同，造价就不同；使用年限不同，价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题。

来源:济南二手房网　

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