上海楼市进入2004年后，随着政府对楼市的宏观调控，以及购卖双方的进一步趋向理智，上海的楼市正进入一个平稳时期。二手房的增幅逐月递减。此时购购二手房更需要一种平稳的心态。在此，我们就来探讨一下这个问题。

　　由于二手房的卖家对房子非常了解，他们为了能卖出个好价钱，有的会故意隐瞒一些房屋的缺点，而把优点放大。这其中也不乏一些人存心想捞一票，然后就人间蒸发掉。当购房者意识到上当的时候，已经找不到原先的卖家了。基于二手房这些自身的特点，我们购房者在购购时往往要注意一些细节问题。为此BOBO为大家总结了几点购购二手房的有关注意事项。

　　二手房四步走

　　头先，我们需要到实地查看，看该房是否有私搭私建部分。如出现占用屋顶平台、走廊的情况，这些部分一般不能计算为房屋的面积。或者屋内是否有搭建的小阁楼，是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这些都涉及到面积如何计算的问题。还需要确认房屋的准确面积包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，较保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓的地毯面积。这样对面积可以做到心中有数。然后我们还要观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。即对房屋的质量也有个整体把握。

　　其次是要到房屋的周围走访了解。可以从邻居那里了解他们在此居住的情况，再进一步了解所购房屋的情况。从居委会或者传达室那里了解一下小区的周边环境，以及物业费，车位和供水供电的情况。另外要查看水电、煤气、电话、管理费等费用是否已交清，是否还有物业维修基金等等。这时我们需要做的是尽量多地了解房屋的软环境，毕竟我们今后将在这个环境中生活。

　　还有，当我们准备交易的时候还要确认产权的可靠度。注意产权证上的房主是否与卖房人是同一人。还要看产权是否完整，有没有抵押、共有人等。抵押的房子是不可以卖的，如果有共有人，那么还需要共有人的同意。一定要查看产权证正本，较好能亲自到房管局查证产权证的真实性。

　　较后，房款和产权交接不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题，可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师事务所或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的账户。我们还需要知道产权过户必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续。从购房的角度来说，一定要产权过户以后这套房屋才真正属于你，在此之前，卖方随时可以对任何条件反悔。

　　二手房的二手装修

　　还有一个问题需要特别提醒大家，购二手房通常都会碰到卖家将原来的装修一并打入总价的情况。消费者很难甄别其价值的高低。装修附着在房屋上，当房屋进行交易时，作为其不可分割的一部分，我们同样要将其分别估价。以防止有些卖家以次充好，抬升房价。

　　从理论上说，装修费应按年限来估算，但目前还没有这方面的规定。据房产评估的专业人士介绍，一般以两个标准衡量装修的价值：一是原价，二是折旧率，现今市场上较多采用5年制折旧方法，较后留有20%的残值，折旧以年10%、年20%的递进方法估算，通常年就应有折旧。需要强调的是，装修在房屋评估中居于次要地位，一般排在楼层、朝向之后，评估时除年限外还要结合磨损率、装修水平、使用状况等综合考察，装修价应与房价分别评估，7-8年的装修成本在评估价格时可忽略不计。

来源：品牌时报-上海楼市周刊

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