案例

　　张某于2004 年3月7日在房产中介的陪同下看中了一套毛坯二手房，房东李某刚取得房地产权证。3月28日，张某和李某签订《上海市房地产购卖合同》，合同中约定如甲乙双方未按本合同履行，则本合同终止履行，且违约方需向对方支
付违约金人民币5万元整。张某因租住的房子快要到期，于是在签约时向李某提出，签订《房地产购卖合》后即把房屋钥匙交由张某进房装修。经过考虑，李某同意他的请求，但提出正式交房的时间为张某办出产证后。随后，张某一边向银行申请贷款，一边进行装修。正当张某装修工程即将完工时，李某书面通知张某马上停止装修、交出房屋钥匙，并同意支付张某违约金人民币5万元，以此为条件终止购卖合同。此时房价已经看涨，张某闻讯又气又急。

　　分析

　　因交房周期长而产生的二手房购购纠纷现象比较普遍。从看房、签订购卖合同到过户交易，再到房屋交接，往往持续的时间很长，一般周期在一个月左右，所以，一些比较心急的购房者急于进行装修以便尽早入住。这样操作风险很大。

　　房屋购卖如果没有办理产权过户手续，就意味着所有权没有转移。在这种情况下，对于一套不属于自己的房屋进行装修，极有可能使得投入的装修费用化为乌有。根据我国较高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”李某和张某在《房地产购卖合同》中并没有对装修问题作出约定，那么，李某如果和张某终止合同，则根据李某的不同主张可能有不同结果：如李某提出要求张某恢复原状，则张某所做装修必须拆除，其支付的装修费用自行承担；如李某提出接受张某对房屋的装修，那么张某可获得该装修折价的补偿。

　　购房者遇到类似问题，应当在合同中事先约定装修部分在合同无法履行后的解决方法，以免使自己陷入被动。建议合同中约定方式是，如果购方违约的，装修费用不得主张，卖方违约的，需双倍返还购方装修费用。

来源：房地产时报

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