李南：天气越来越冷，但二手房的交易市场却非常火爆，为什么现在大家都在关注二手房？

　　陈柳：资金方面是一个考虑，客户手中的资金是有限的，当其准备在一个地段购房置业时，头先要考虑的就是预算，与期房或新房相比，二手房的设施会比较完善，同时交通比较便利，没有期房的一些风险，这些优势会让投资者的目光从新房转向二手房。

　　龚虎：此外，在同等区域的话，二手房一般都比新房便宜。因为很多开发商选择开盘的时候，新房价格都会比周边的二手房价格要略高一些，而二期比一期的价格还要高，以给购房者更多的信心。

　　李南：二手房是一个很市场化的市场，购家卖家都在博弈，价格会更真实和更灵活。对二手房有什么投资建议？

　　刘冬：就购卖双方来说，开发商是比较强势的群体，购房者与开发商谈判的余地很小，而二手房双方之间的回旋余地很大。但开发商的定价对周边二手房影响也比较大，二手房业主会将其作为定价的一个基准。

　　龚虎：年关之前有些开发商已经不怎么卖房了，因为很多房地产企业的上市公司需要产品来体现业绩，今年的业绩已经完成了，需要留一些房子作为明年的业绩，所以出现了捂盘惜售的现象。而新房的产权证办理更需要一段时间，所以二手房的流动性强的特点就体现出来了。

　　李南：所以可以建议投资者，无论是需求还是投资，都可以关注二手房。那怎么来选择称心合意的二手房？

　　陈柳：购房置业对任何一个家庭来讲都是一个巨大投资，购购二手房头先要考虑周边配套设施等信息，比如是否是一个成熟的社区，周边是否有幼儿园、学校以及养老院等，其次就是考察一下手中的现金流，看一下家庭个人收入以及家庭收入，在实际操作中，建议家庭收入的30%～40%以内用于房贷支出，这样不会影响生活质量。

　　刘冬：购购二手房，一定要选择一家比较好的经纪公司。不同的公司提供的服务不一样，包括经纪人的专业知识以及专业程度也不一样，较关键的一点是，大的经纪公司其房源资源是很丰富的。

　　龚虎：购二手房看房只是购房过程中的步，购完房之后要签署合同，还要给对方支付定金，中介公司后期还要帮购房者办贷款，办理过户以及物业交割等。一系列的过程走下来，需要分为七八个步骤，大中介公司的服务，是从头至尾比较完善的，各个环节都会有把控，帮购房者规避风险，不正规的公司往往在签订合同收取佣金后，后续的服务内容会萎缩。

　　李南：很多人在购房前都会上网先看看，有些合适的房源电话会记下来然后打过去，你们建议这样做吗？

　　刘冬：不建议去参考网上的价格，因为网上的房源真实性不高。建议购房者去实地查看，较好购卖双方能够直接接触到，细节问题较好面谈。

　　龚虎：购房者还要对物业进行考察。公共区域的卫生打扫等都是靠物业公司进行，如果物业公司不好，对房子的价格也会有影响。

　　陈柳：对物业公司的考察较好也是实地走访，看一看楼道、电梯间、绿化环境等等，早上去看看有没有园林工人或者保洁工人起来打扫，此外门卫的职守情况也可以看到，公共设施上多注重一些细节甚至垃圾箱。而相邻的几个社区还可以比较一下。

　　李南：有人购二手房是为了结婚，有人是为了改善住房条件，也有人是为了投资需求。对于不同的人群有哪些建议？

　　陈柳：对于30岁以内的人来说，购房头先考虑交通，以工作便利为条件，然后再考虑房价，基于这两点，市区内的房子都可以考虑。50岁以内的人如果为了改善居住环境，需要注意周边环境，比如治安、学校、医院等配套设施。岁数再大一些的购房者需要考虑养老和安静的环境等因素，包括一定要选择一个产权清晰的房子，因为以后可能会涉及到遗产问题。

　　龚虎：40岁以后购房要考虑就医方便，35岁以后的话，较主要考虑还是子女教育问题。

　　刘冬：如果考虑长远投资比如以租养房，手中也有闲散资金，建议可以购一些地段好、户型小的稀缺房源，类似这样的房子租金和率可能更高。

　　李南：今年以来房价涨得很快，到底现在还要不要购房是很多人困惑的问题，而且如果购房，可能会损失其他一些投资的机会成本，你们的建议是什么？

　　陈柳：北京的房价其实一直都在涨，而且这个势头并没有收紧的趋势，如果购房者有刚性需求，或者想改善住房环境，在力所能及的范围之内可以购房。如果是用来投资，当房屋的成长率更安全地高于其他的投资产品的时候，购房就是比较合适的选择。但无论是自主还是投资，量入为出较重要。

　　刘冬：个人购购套房的贷款利率较低，如果购一套100万元的房产，而手中有50万元的话，建议拿出35万元左右用于购房，房款余下部分选择贷款。

　　李南：购二手房的时候，要注意哪些陷阱？

　　陈柳：我有一个朋友得到一个信息，说在北京什刹海附近有一个40平方米左右的房子出售，价格是40万元，他觉得很划算，就去现场看房，房子结构和装修也不错，但在签协议前看房产证的时候，才发现上面只写着4平方米，事实是对方在院子里盖了一个顶形成了一个大房子，这样算下来，每平方米就是10万元。

　　龚虎：房产证较重要，因为将来银行贷款也是以房产证面积来算，还需要注意的票据是购房发票、公共维修基金发票等等，这是购房者过户时交税的凭证。购二手房还要注意房子在过户之前，有没有结清所有费用，像水、电、气、上网、电话、物业、供暖等，这些也一定要看票据，而且是近期结算票据。

　　刘冬：很多购房者很关注装修，但我们建议客户不要购太新尤其是未居住过的 ，原因是此类房可能是卖房者出于投资而购的，装修也不会花很多心思，而且看房时要多注意细节，比如水压、供暖和供电等，甚至包括屋顶是否有水印等。

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