随着房产新政的陆续出台，不少房地产商开始将目标指向商业地产投资，在分割销售和整体出租的选择中，后期经营管理水平成为对开发商的考验。

商业地产新一轮投资热升级

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，商业地产新一轮的投资热潮与房地产商从住宅市场撤离有关。

　　广州保利房地产集团营销的李晓明认为，房地产企业开始关注商业地产，并不是对商业地产的预期有多高，而是在寻求一种资金的结构平衡。商业地产的开发周期长、投资风险大，但可以获得长期稳定的现金流，使企业的资金结构更加合理。

　　另外，国外投资者看好商业地产的前景也是该股热潮的原因之一，商业地产的开发由此可以更加便利的融资。中国城市商业网点建设管理联合会发布的《2006中国商业地产发展报告》指出，海外资金逐渐成为商业地产的重要资金来源。2005年外资进入我国房地产总金额高达23亿美元，其中购购商铺和写字楼的资金约为16亿美元。

　　从中国商业地产联盟发布的2006年商业地产发展趋势来看，市场上整体持有的商业物业比例将会增加。一种是开发商自己持有后出租，另一种是大商家斥资整体收购。

　　聂梅生解释说，从这一轮投资热潮来说，商业地产的业态已经升级。之前的商业地产投资多是房地产商延用住宅地产的物业管理标准，建成之后将产权出售，这种分割了的产权降低了整体的价值。而现在属于物业持有型，是一种整体运作。房地产商通过专业的后期经营管理获取稳定的现金流。

资金压力让开发商租售两难

　　业内人士告诉记者，前几年大行其道的产权分割式商铺，尤其是售后返租等变种，将会逐渐受到冷落。一方面，这种模式常常带有欺骗性，影响了中小投资者的收益水平，在两者之间产生利益的纠纷。

　　另一方面，已经购入产权的商铺持有者成为业主，开始了以自我为的独立经营。他们竞争无序，缺乏统一的管理，进而造成开发项目的整体定位不清，难以形成规模优势。

　　融创集团投资的天津上谷商业街客服主管韩彬告诉记者，为使资金尽快回笼，;只租不售;难度很大，但出售后如何与业主共同整合业态管理是对商业地产投资的考验。

　　韩彬表示，将产权尽快出售可以保证充足的现金流，但之前商业地产投资失败的例子表明，分散的产权持有者容易给总体的管理带来混乱。因此集团在后期经营管理上下了大力气，确保在出售产权的同时保证整体经营。

　　南开大学项目管理研究副主任于仲鸣认为，回收的资金流向何处，也是对开发商管理水平的一次考验。如果只将商业地产的作为提款机，项目就很难有大的发展，应利用一部分收入加强后期经营管理。比如对零散的商户传播统一的经营理念，提供咨询服务，都是维持长期现金流的保障。

商业地产投资遭遇管理瓶颈

　　国际大厦是天津市头座中外合资的综合性商用大厦，自1991年开业至今一直是各跨国公司、外资企业头选办公地点。原因之一就在于高水平的物业管理得到了客户的肯定。

　　广州保利地产的李晓明也表示，商业地产投资所需的管理成本和水平远高于住宅地产投资。举个例子来讲，哪怕只有一户商家入住，十几层楼都要灯火通明。目前在广州的局部地区涌现出商业地产投资的热潮，由此带来的激烈竞争必将导致管理不当的商家出局。

　　滨海金融街是滨海新区高端写字楼盘，项目负责人杨春说，随着市场竞争压力加大，开发商从以往简单的项目炒作促销，逐步转向依靠专业管理咨询机构的支持。一些具备丰富客户资源，以及提供商业地产专业设计的服务机构愈加显现作用。同时，商业地产专业人才短缺将成为制约行业发展的瓶颈。特别是熟悉商业地产开发、融资、招商及管理全过程的复合型人才十分紧俏。

　　杨春还表示，行业内部缺乏有效的沟通，经常搞同质竞争，也不利于整个房地产行业的发展。比如在所谓的优势地段，不少开发商蜂拥而至，但无力持续经营。等到真正有实力的开发商准备进入时，又难以找到合适的地点。

　　于仲鸣教授也认为，政府在商业地产的开发中也应起到宏观调控的作用。单个房地产企业以追逐利润为目标，同时缺乏战略思考，很容易造成无序的竞争和资源的浪费。对此，政府应当有整体的规划，对商业地产的投资起到指导、约束的作用。

责任编辑：小平

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