广州房价高位运行，住宅、商铺、写字楼投资机会风险各异——

房产投资宜看准再出手

近年来，我国民众的投资意识正被强烈地唤醒，随着楼市、股市的持续火爆，在赚钱效应的驱动之下越来越多人加入
到置业投资和炒股、购基金的投资行列；而同时，物价指数也在节节攀升，在通货膨胀的压力和预期之下，人们也不断寻求对抗通胀的投资渠道。于是，银行存款大“搬家”不断，而这些沉睡的资金也正持续流入楼市、股市。

相对于股市的涨涨跌跌变幻莫测，房产是看得见摸得着的一份固定资产，近年来房价一直走在快速上升的通道之中，人们对房产投资的热情也持续高涨。不过业界专家指出，在广州房价已经高位运行之下，目前住宅、商铺、写字楼的不同房产类型面临的机会和风险各异，投资者要充分考虑自己的投资能力和风险承受能力，谨慎参与。

住宅的市场供应量，而且是每个人都天天居住的较熟悉物业形态，目前人们投资参与程度也较为广泛，据了解，今年国庆黄金周许多楼盘的购家中有接近一半都是出于投资目的的置业者。一般而言，住宅投资被认为“可攻可守”的特点，不像商铺、写字楼如果租不出去还要倒贴数额不菲的管理费，而住宅一般出租不成问题，多少总能获得一些租金收益。

自2003年底广州住宅房价出现拐点以来，近四年来广州住宅均价连年高速攀升，许多住宅的价格都已在几年内实现了翻番，早年低位介入的投资者获利可观。但房屋租金的升幅却未能跟随房价同步增长，住宅租售比反而有持续呈现下降趋势，据统计，以目前的价格购入住宅，其出租收益率一般都在5％左右，甚至一手楼的仅有2％至3％，与银行存款利相当，低于贷款利率。如果从纯出租获取回报来看，目前广州住宅已不高。同时，由于住宅较重要的功能是人们生活必需品而非投资品，房价过分高涨可能引起社会的不稳定因素，国家针对住宅市场的宏观调控政策持续不断并越来越严厉，在对二套房房货提高头付和利率之后，还可能面临物业税政策的变化，许多专家认为目前投资住宅已风险颇大。

在三类物业之中，商铺投资可谓高回报和高风险共存。如果目光准确投资得当，商铺投资不仅可较稳定攀升的租金回报，商铺价值在数年之内翻几番的增值都是常见的，如十年前投资者在番禺洛溪新城购购的商铺，现在已升值十倍左右。住宅、写字楼一般都会不断折旧而价值减少，而商铺如果所在商圈越来越旺，不仅不折旧还越来越值钱，如北京路这千年商业，其商铺价格可谓。当然，商铺投资也存在高风险，特别是一些商业的商铺，如果整体经营不善，商铺不仅租不出去还要倒贴不菲的管理费，因此商铺投资十分考验投资者的专业眼光和投资经验。据中原地产的统计，就目前而言，广州商铺的投资平均回报率大约在6％左右，高于银行存款的利率。

在沉寂多年之后，广州写字楼市场迎来了大发展的时期，天河珠江新城和越秀区等区域大量新的写字楼和新的小面积公寓式写字楼，在经济持续高速发展之下，广州写字楼面临升级换代的需要，同时广州住宅禁商的全面推行给写字楼发展带来机遇，令广州写字楼的投资热也渐兴起。在目前住宅、写字楼售价倒挂之下，据中原地产的统计数据，目前写字楼投资平均回报大约达到8％左右，从纯租金收入回报而言，写字楼较住宅和商铺都要略高。当然，写字楼投资也要面临类似商铺一样的空置风险。

专家认为，总的来看，作为固定资产的房产有对抗通货膨胀的较好保值升值功能。在目前住宅价格已处于高位运行、租金回报已现偏离价值并且还要面临诸多政策风险之下，住宅投资已需要越来越谨慎。而商铺投资、写字楼投资目前来看租金回报方面看仍较为合理，但商铺和写字楼本身的投资风险也较高，需要投资者仔细研究发展商和运营管理者的实力，选准之后才宜谨慎出手。

来源:南方日报
记者:严家森

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