杭州房价已处于历史高位。据杭州透明售房网11月17日数据，上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区这五城区的商品房住宅预售均价已到达20317元/平方米。

　　但就是在这样的历史高位下，还是有不少人冲进楼市。上周有多个楼盘开盘，仅11月15日周日，主城区就预定了707套，创下今年个预定高峰。在这个时候购房，如何降低风险？

　　我们选择了三类购房者的经典案例，请各路专家给出诊断方案。

　　头次置业者——

　　降低购购总价，控制按揭比例

　　购房者自画像：

　　80后小宋从去年年底楼市降价开始便被父母催着购房。小宋以为房价还会继续调整，哪知越调越高，现在只能干瞪眼，“手里的钱都快捏出汗来了，购房预算也水涨船高。”小宋手头有60万元的头付款，他怕高位购了房子后被“套牢”，想选一处下跌风险低的房产。

　　这个时候

　　不妨淘淘二手房

　　双赢机构总经理章惠芳

　　在九堡的新房价都已逼近2万元单价的当下楼市，购房者这时去二手楼市里淘淘，说不定还能淘到便宜货。

　　我的一个朋友上个月在佳境天城购了一套11000元/平方米左右的二手房。房东是个投资客，因为急于要将卖房所得的资金回收用于下一笔投资，挂价明显要低于市场行情价。二手房因为个体差异比较大，淘到便宜货的可能性比较大。

　　另外，新房今年由于开发商猛拉价格，一些区域如桥西的新房价格已经明显高于周边的二手房，一些次新房看起来性价比较高。

　　控制总价、

　　面积和按揭比例

　　民间专家“大老哥”

　　房价目前位于高位，头次置业者由于购房实力较弱，一个较好的控制风险的办法就是控制房子的总价、面积和按揭比例。

　　比如说，原本有实力购得起150万元左右房子的年轻人，在这个高位不妨降低标准，购个100万左右的房子。总价降低了，万一房价缩水，损失也会小些，另外，要控制按揭的比例。按揭比例小，承受的风险相对较小。对于头次置业的年轻人来说，尽早住上房子是头要解决的问题。至于房子够不够大，可以提倡梯级消费，先把家安下来，慢慢过渡，慢慢改善。

　　选择成熟地段的

　　房产

　　民间专家“一壶”

　　对于头次置业者，如果现在一定要购房，建议购市区成熟地段的房子。

　　成熟地段的房子配套成熟，因为居住性强，假如出手，接盘的人也比较多。所以这样的房子即使出手，也能够比较快地找到接盘者，假使市场不好抗跌性也较强。

　　改善居住者——

　　要卖次房购好房，风险较小

　　购房者自画像：

　　70后小董一直住在郊区，房子90平方米左右。女儿在读幼儿园，马上要升小学。小董想把郊区的房子卖了，换市区一套 好的房子，但一直犹豫不决。眼看女儿明年就要升小学，年底解决住房问题迫在眉睫，他想趁年底税费优惠政策截止前购套房。

　　购新抛旧

　　关键新房要看准看好

　　丁建刚

　　改善型需求的购房者一般都会有1套以上房子。在这个房价高位，以旧换新、以小换大，有更高层次的要求和选择。他们换房，也存在风险，但相对较小。

　　这批人群随时都可以入市，“购新抛旧，购一抛一”的换房原则在任何市场阶段都是正确的。关键是找对找准新的对象，在市场高位时，果断抛掉品质差的房子，购进品质好的房子，碰到市场不好、房价下跌的时候，品质好的房子完全更抗跌。

　　我一个朋友较近卖掉京都苑的二手房，单价2万元/平方米，购进金都华庭 (论坛 新闻)的二手房，单价2.7万元/平方米。虽然有7000元/平方米的差价，但品质是完全不一样的。当然，这也需要很好的挑选眼光。

　　如果房价向下

　　可以先卖后购

　　民间专家“大老哥”

　　改善居住就是换房，千万不能忽视换房顺序。改善型居住者有差价风险，如果市场呈现向下的趋势，可以先卖后购。

　　因为旧房卖掉后，如果房价下跌，等房价回落时再购房无疑是较合适的。如果先购再卖，可能就购进贵的卖出便宜的了。换的过程不得当，很有可能达不到改善的目的，或者付出了更大的代价。

　　投资者——

　　趁着高位，不妨减仓换股

　　购房者自画像：

　　苏小姐手头有3套房产：一套是郊区的别墅，空关着；一套是市的公寓，自己住着；还有一套闻堰的公寓。闻堰的公寓2007年购进时不过9000元/平方米，今年房价大涨，但闻堰的这套二线江景公寓也不过11000元/平方米左右。苏小姐嫌闻堰的房子涨得太慢，考虑是否在高位时候卖掉这套房子再挑选一个优良品种？

　　卖出价格高估者

　　换进价格低估者

　　民间专家“一壶”

　　房价高位时，投资者调差换房、优化手中品种的事确实可考虑。

　　判断购房是不是高位，核心不在于价格，而在于高涨是否可持续。近期市场政策、市场、金融等因素的叠加让投资者更加慎重。投资者换房，应遵循“卖出价格高估区域、购入价格低估区域”的原则。同时要以“控制总价，较高比例，较长时间”的方式按揭，以保证自己的现金流。

　　一些涨幅不多的房产

　　值得关注

　　民间专家“大老哥”

　　近段时间，由于九堡、城西、滨江区域的房价都已经涨到2万元/平方米，一些如闲林、良渚等地的低价房反而因为今年涨幅不多而受到购房者青睐。这些涨得不多的区域值得投资者关注。

　　这些区域的新房可能是投资者眼下较为安全的投资品种。如闲林的房价只有7000元/平方米左右，今年基本没涨过，即使市场下调，这些房子估计也跌不到哪里去。

　　高风险时做好

　　3年不出手的打算

　　 丁建刚

　　在高风险的市场，投资者要留足子弹。在购房中，投资者们面对的风险是的，也是较容易套牢的群体。8个瓶子7个盖子的情况肯定会出问题，要有物质、心理双重准备。

　　在眼下的市场中，购进一套房子，要做好3年不出手的打算，手中要有3年的银行还贷现金，保证自己能熬过3年的市场调整周期。

　　高位减仓

　　保留黄金品种

　　易道机构总经理戴法官

　　投资者应 市场好，调整自己的资产结构，控制好不动产和现金流的比例，尽可能把按揭比例降下来，控制风险；同时，也要优化手中的品种，如果手中商铺、住宅、写字楼等物业兼备的话，可以趁形势好出掉点货，持有一些、抗压保值的物业。

　　黄金品种指未来供应量少的区域房产。如市成熟区域的紧靠学校的小区，西湖边、钱塘江边的房子，都是比较增值的物业；也要考虑开发商品牌。

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