中国房地产报：“新国十条”以来陆续出台了一系列政策，你是如何看待本次调控的效果？

苗乐如：从近期市场情况看，信贷政策效果已经显现，部分城市房价涨幅回落。据各地房地产交易管理网数据，5月份北京、上海、天津、重庆等城市均价虽然同比涨幅较大，但环比开始回落。而且，投资投机性需求得到有效抑制，但自住性需求没有立即跟进，不可避免地出现成交量的下降，部分城市的成交量甚至跌至近年低位水平。

土地政策效果要一年左右才能显现。届时政策效果合力将会形成，供应总量和结构将有比较明显的改善，供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，成交量保持稳定水平。分析2007年经验，我们可以看到，政策调控的目标是价格，但这要有一个从“量变”到“价变”的阶段。我预计，政策实施半年后，量价才会呈现稳定水平。

中国房地产报：经历了上一轮调控，有不少人担心这次调控后房价也会出现反弹。你认为该如何预防房价的再次反弹？

苗乐如：政策效果的发挥应有一个过程，这是市场规律的体现。从政策作用机制看，可以概括为“短期看信贷、中期看土地、长期看保障”。

本轮的调控政策突出了差别性，符合我国房地产市场的实际情况。我认为，下一步是要关注政策效果的连续性，促进政策的综合发力。这股综合力包括增加土地供应、控制信贷规模、调整供应结构和加快滞留项目征收拆迁进度。从长期看，要进一步健全房地产市场调控长效机制，确保供应规模满足常态需求水平，保障性住房和商品住房供应结构基本合理，才能避免出现“调控—反弹—再调控—再反弹”的现象。

中国房地产报：请你预测一下今年全国新建住房销售面积。

苗乐如：根据城镇化、人口增长、住房改善和需求类型，我们计算了我国近3年住房需求常态水平并预测了未来3年的常态水平。预计2010年我国新建住房常态需求水平为6.5亿~6.93亿平方米，相当于2007年的销售水平；2011年为6.68亿~6.99亿平方米；2012年为6.86亿~7.06亿平方米。

2009年全国新建住房销售面积为8.53亿平方米，假设2010年住房销售面积在此基础上下降21%，即销售6.72亿平方米，仍处于满足居民住房常态需求的中线水平。我们还看到，虽然近期部分城市住房成交量出现明显下降，但1~4月全国商品住宅销售面积同比仍增长30.3%。因此，我预计今年住房销售面积在正常范围内。

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