12日，市建委副主任苗乐如和与会代表交换意见。当日，《北京市商品房预售合同》示范文本听证会举行。

本报讯“期房在交付使用时，若空气质量、节能和防水等重要功能不合格，购房者可选择退房。”这是记者昨天下午从“草拟《北京市商品房预售合同》示范文本听证会”上获悉的。

正式合同3月推出

据悉，正式文本有望今年3月推出，这将是全国头个针对期房交易的规范合同。听证会由市工商局、市建委召集消费者、开发商、消协、房协、法律界、政府部门代表举行。围绕退房条件、 产权证、公共基础设施交付、质量使用功能变更、逾期交房付款的违约责任等问题，多方代表展开激励争论。

中消协投诉统计显示，商品房投诉量历年高居不下，群体投诉事件屡有发生。目前期房交易中主要存在合同不规范、广告虚假、一房多售、面积缩水、擅改规划、质量低劣、交房延误、产权纠纷等问题。这次草拟的《商品房预售合同》示范文本对原来预售交易中容易引发纠纷的环节做了关注。

房屋质量不合格可退房

据市建委副主任苗乐如介绍，示范文本是对《商品房购卖合同》的细化区分，并配套制定了《北京市预售商品房认购书》和《北京市车位购卖合同》示范文本。今年年内，还将制订现房和存量房的合同示范文本。

此前，由于多是开发商自己制定的单方格式合同，房屋质量问题、公共设施交付日期和达到条件等方面，在以前均没有明确规定。

示范文本规定，商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。

如果交付使用的商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，购房人有权退房；交付使用的商品房室内空气质量、建筑节能、防水重要使用功能不合格，购卖双方按事先约定方式处理，购房者可选择退房。对工程质量问题有争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

网上可查房屋预售情况

市建委副主任苗乐如还透露，今年3月，将在头都之窗和建委网站开通“房地产交易管理网”，所有楼盘都将纳入监督范围。购房者可查阅楼盘实际已售出多少，哪些已售出，销售均价如何，开发商的基本资质等情况。购房者在网上签约点击确认后，该合同随即进入市建委的网络备案中。此举可避免开发商一房多售、夸大宣传、违规贷款等问题。

■争论焦点

焦点1：公共设施交付日期要明确

条款：公用设施达不到预先的承诺，这是商品房纠纷中较易引发群体投诉的问题。示范文本规定，开发企业要承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定日期达到使用条件；小区内公共建设设施项目，如公共绿地、公共花园、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物、体育设施、体育场馆等什么时候交付，要达到什么样的使用条件，都要在合同中一一约定。

消费者代表：在合同里一一明确基础设施、公用设施的内容，这样在交付的时候就可以据此去查看是否一致，维权有依据。以前就发生过开发商在宣传册里天花乱坠地宣传，实际房子的配套设施却缺这缺那，但由于合同上没有提出，或只简单提到部分设施，没有任何证据去打官司。

开发商代表：公共基础设施建设项目，罗列得非常细致，但这个不是单一的，而且很多的条款都写了公共设施、公共花园、公共道路，它和周边的政府规划和建设有关，而且这是提示性的东西，可选的，没有必要在标准文本上体现。

律师代表：这方面的案例很多，现在大家对房子要求很高，很重要的一点是小区的公共设施。开发商告诉购房者绿地很大，有停车场，等购完之后发现绿地没有，原来规定的幼儿园也没有了，停车场也没有了。

焦点2：面积误差超3%可退房

条款：套内建筑面积误差比完全值超出3%时，购受人有权退房。

消费者代表：开发商承诺多少就得给多少，房子不比别的商品，它的价值高，有时候也许误差就这么一点点，购房者就得为此损失很多钱。

开发商代表：不可行。如果因为门窗加长和变短2厘米就可以退房，按照新合同消费者就有权退房，这样不利于保护交易的稳定性。现在也有如没有达到标准要双倍赔偿差价的规定，不必退房。

焦点3：逾期交房要负违约责任

条款：文本规定，开发商若未按本合同约定的期限将该商品房交付购房者使用，可自行约定按逾期时间分别处理方式处理。

市消协：应该更具体一点，和购房者逾期付款的责任相对应———消费者逾期多少天付款和开发商逾期多少天交房应该是一致的，以体现公平公正。

开发商代表：责任不对等，开发商是按施工进程按时按批地付工程款，施工单位不按时竣工，就不应承担违约责任。

消费者代表：应该这样！大多数开发商逾期没法交房，却没有任何补偿措施，只是让购房者继续等待，能拖多久就多久，购房者完全处于被动状态，对开发商没有制约。

焦点4：前期物业管理企业先定

条款：示范文本规定，购房合同中应明确所售商品房前期物业管理企业的名称。同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。

开发商代表：期房较少需一年到两年交房。如果这么早将物业公司定下来，是对业主的不负责。现在都是在建筑过程中，找物业公司来谈，查资质。另外，物业公司和房屋购卖实际上从法律角度上看是两个法律关系，把物业公司放到合同里，是不合适的。

消费者代表：由于期房，可能一年和一年半交房，开发商现在无法确定是哪一个物业公司，从实际操作来看，有难度。

市消协：购房者和开发商签订合同是一个法律关系，和物业公司是另外一个法律关系，但是可以给开发商加一个交房的条件：开发商交付房屋的时候，不得以业主签订管理条约或交付物业管理费作为交房条件。

焦点5：按揭被拒不属违约

条款：文本规定，购房者采取贷款方式付款，若如实提供了申请贷款材料而未能获得或未能按期获得贷款的，不构成对开发商的逾期付款责任。

开发商代表：这对开发商有失公平。按揭销售占销售量的60％至70％，购房人如没有得到银行贷款可退房，这是很可怕的。如果银行觉得购房者的资信不够不给他贷款，他就退房，会影响房地产的正常发展。银行有银行的一套标准，这是银行和客户之间的关系，开发商不应介入。

律师代表：购房者去银行贷款，他的主观愿望是获得贷款。如果没有批准就给他确定一个违约的责任是不太公平的。

消费者代表：银行不给购房者贷款，不能算是购房者的责任，房子价格这么高，没法贷款肯定就购不起，就只能选择退房了，这也是万不得已的事情。

焦点6：户型变更要书面通知

条款：文本规定，购房者所购商品房质量或使用功能发生“结构形式、户型、空间尺寸、朝向”、“供热或供冷系统”、“门窗工程、外窗面积”等变更的，开发商应当书面通知购房者。

开发商代表：物业和保修服务中对此已有明确的规定，而且很难界定什么叫发生变更。窗子差1毫米算变更吗？这不是消费者关注的东西。

消费者代表：购房中经常会遇到这样的问题，明明购前是朝南结果改成朝北了，大窗改成小窗。这些情况都是在拿到房子之后才能发现。如果事先通知的话，购房者至少心里会有个底。

律师代表：房屋使用质量出现了很多的纠纷，应该加强一下开发商的责任。双方签订协议时，一般情况下不能变更，如果有变更一定要提示和通知。

■专家观点

关键条款未细化

房地产律师秦兵认为文本空泛，难以约束开发商

“一份高质量的合同一定要有具体的条款规定，如果很多重要事项没有界定清楚，就可能变成一张废纸”。针对昨天下午听证的《北京市商品房预售合同》示范文本，房地产律师秦兵表示，这份合同虽然增加了一些新的条款，但总体上与旧合同的改变并不大。他建议修改中能对面积复测、质量鉴定、退房程序、电梯等附属设施运营维修等市民关注的问题进行更为具体可操作的规定。

秦兵律师介绍，示范文本比现行合同增加了几条规定，比如要求开发商承诺基础设施、公共配套建筑的交付时间，这对明确消费者权益来说是有利的。但总的来说，示范合同仍然比较空泛，在一些关键的条款上没有细化，具体操作中仍然极可能出现开发商主导的局面。“比如面积出现缩水，如果由购房者出钱复测，需要花费几千几万元，不太现实；质量如果不合格，由谁鉴定？

这些在合同中都没有具体规定。“秦兵说，示范合同虽有退房方面的规定，但”先退钱还是先退房“这样关键的退房程序却没有具体交代，在操作中很可能出现纠纷。

“在开发商面前，消费者总是处于弱势，如果政府要通过示范合同来进行规范，就一定要将这些具体问题做出明确规定，否则较后难以对开发商起到约束作用”。秦兵建议，在进一步的修改中，政府应当多考虑消费者的意见，增强可操作性。

■消费者声音

自行约定条款太多

消费者代表认为，合同条款应更明确

消费者代表周思宇认为，消费者无论是从法律知识还是掌握房地产信息，以及经济实力甚至社会关系，与开发商相比都处于弱势地位。示范文本保护了消费者的权益，但应该增加明确合同的条款，减少双方自行约定的文本，对合同中容易产生歧异的字句，以名词解释的方式加以定义。开发商的法律顾问实力雄厚，准备充分且特别有战斗力，如果双方自行约定的条款过多，就给开发商以可乘之机，建议合同条款要明确，不要出现双方自行约定的条款。

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