两名购房者购了同一个项目的房子，由于开发商延期交房，购房者意欲退房，分别诉至三亚市中级人民法院和海南省仲裁委三亚分会。不料，相似的两个案件，却得出了截然不同的判决结果。7月10日上午，海口海事法院就此案举行了听证会，将择期作出听证结果。

　　2010至2012年，数十位购房者与开发商三亚泰德投资置业有限公司(以下简称泰德公司)签订合同，购购了位于三亚海坡开发区的泰某·白石郡项目的商品房。合同约定，泰德公司需在2012年6月30日将经验收合格的商品房交付业主，如出现逾期交房，泰德公司须按照合同约定支付相应的违约金，合同不解除。该项目施工中连遭台风侵袭，较终致延期近半年交房。两购房者分别就此诉至三亚市中级人民法院(以下简称三亚中院)和省仲裁委三亚分会，要求终止合同，退还房款。对于两人的诉求，三亚中院和省仲裁委三亚分会日前做出了不同的裁决结果。7月10日上午，海口海事法院就此案组织举行听证会。

　　缘由：开发商延期近半年交房 两客户要求退房

　　位于三亚市海坡开发区的泰某·白石郡房产项目是泰德公司开发的高端产权式酒店。在2010年至2012年间，泰德公司陆续与数十位购房者签订了该项目的《商品房购卖合同》，合同均是国家建设部及国家行政管理局制的统一范本合同。合同约定，泰某公司须在2012年6月30日将经验收合格的商品房交付业主，如出现逾期交房超过30天，合同不解除，但泰德公司需按照合同约定付违约金。

　　来自重庆的何雨潇于2011年2月15日支付336.8万元，签约购购了该项目一套面积为53平米的商品房。来自成都的刘贤昭于2010年10月15日以538万元也在该项目中签约购购了一套房产。但在2011至2012年，该项目施工中接连遭受台风的侵袭，受这些不可抗力因素的影响，工期延误了近半年。原定于2012年6月30日前交付的商品房，到当年的12月14日才竣工并依法验收合格。泰德公司先后发出交房通知，但何雨潇及刘贤昭均以逾期不能交房为由要求解除合同，退还房款。

　　争议：涉案合同是否应予解除成为焦点

　　案件争议的焦点是涉案合同是否应予解除的问题。泰德公司认为，房屋已经竣工验收合格，且已将房屋交付给刘贤某，《商品房购卖合同》的主要义务已经履行完毕，依据合同第九款约定泰德公司逾期交房的，合同应当继续履行，而不能解除。

　　泰德公司表示，依合同规定，遇到不可抗力干扰，可依法延期交房，即使存在逾期交房的违约行为，他们支付违约金，但不能退房。于是何雨潇诉至省仲裁委三亚分会申请仲裁，刘贤某诉至三亚中级人民法院，请求解除与泰德公司的商品房合同，并退还购房款、支付利息及延期交房违约金。该公司认为，在施工期间多次遭遇台风天气，因不可抗力而延期交房，但这并不影响商品房的质量。再是，该项目的各项手续均已合法办理完毕，商品房亦早已验收合格，故坚持不能解除合同。

　　三亚中院认为，《商品房购卖合同》第九条明确约定泰德公司逾期交房的，合同应当继续履行，而不能解除，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，是有效条款，因此刘贤某要求解除合同没有事实与法律依据，其基于合同解除提出的返还购房款及利息的诉求也应当予以驳回。但泰德公司因台风等不可抗力延期交房却未履行告知义务，构成违约，应依合同支付违约金。

　　省仲裁委三亚分会认为，《商品房购卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对双方均有约束力。但合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，只是对双方继续履行合同方面作出约定，不能因此就排斥合同另一方享有合同解除权，否则有强购强卖之嫌。如合同一方单方剥夺另一方有权解除合同的权利，则依法属于无效条款。因此裁决合同可以解除，开发商向何雨潇返还购房款及相关利息。目前案件移交海口海事法院予以执行，泰德公司提出异议。

　　专家：是审判员及仲裁员对法律相关条款侧解读不同

　　法律界人士对同一公司两份如出一辙的购房合同，三亚市中院与海南省仲裁委员会三亚分会做出的两种不同裁决又是怎么看的？

　　省仲裁委员会审查室有关负责人告诉记者，可能是业主认为“合同目的不能实现”为理由要求解除合同、返还购房款，又由于双方的审判员及仲裁员对法律相关条款的侧解读不同，从而导致了两种不同的裁决结果，但具体也要看涉案合同的具体约定。

　　法律硕士、海南海新律师事务所万律师认为，本文所述的案件牵涉到的，是人民法院与仲裁机构审理相同或者类似案件，裁判尺度差异产生的法律问题。

　　那么，应该如何正确看待这一法律问题呢？法律专家认为，头先，要树立司法统一认识的大框架。目前我国对待该问题保持着高度的关注，已建立案例指导制度，较高人民法院定期发布的指导案例对其他法院案件的审理具有一定的指导作用，这是司法统一认识在制度上的具体体现。其次，要认可审判人员因其知识结构、生活阅历的不同对同一法律问题具有不同的观点的合理性。三是给审判人员的自由裁量权划定界限，即进行自由裁量时不得违反法律的基本原则。

　　听证：充分听取双方意见 将择日做出听证结果

　　7月10日上午，海口海事法院就何雨潇案的执行组织双方听证会。

　　在当天的听证会中，泰德公司认为省仲裁委的仲裁裁决认定“对于合同第九条关于出卖人逾期履行合同的方面做出约定，但不能因为约定了继续履行就排斥合同另一方享有合同解除的权利，否则就有强购强卖之嫌，则依法属于无效条款”。仲裁员属于自行创设了认定合同无效的法律依据。

　　因为该合同系双方自由意思表达形成的合意，不存在任何强购强卖的情形，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同理应有效。

　　泰德公司认为海南省仲裁委员会不顾双方当事人的合同约定，作出了合同目的不能实现的错误认定,违反法律规定，以“剥夺对方主要权利”为由，作出了解除合同的裁决,这是枉法裁决。

　　何雨潇在听证会则认为，泰德公司认为仲裁裁决存在枉法裁决行为情形完全没有任何事实和法律依据。因为没有任何证据来证明仲裁员在活动中存在枉法裁决行为。

　　据记者了解到，双方听证会上，海事法院执行局充分听取双方当事人意见，并将择日做出听证结果。

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