预售制度可部分减少房地产未来需求的不确定性，并有助于降低开发商的存货成本，在国际上具有相当的普遍性。不过各国和各地区都对住房预售的市场准入、资金支付方式、资金专款专用和信息披露等进行了严格的监管，总体上共性包括：

是严格的预售准入条件：一般而言，大多数国家和地区都对开发商的预售资格进行较为严格的限制。如在香港，资金充裕、担保充分的大企业更容易获得预售许可。在美国，虽然预售的方式比较灵活，甚至可以未开工预售，但是资信和商誉好的开发商可免除托管账户的监管要求。在日本，开发商只有具备合法的建筑许可证，才能办理预售。

是严格控制预售资金的支付节点和支付比例：几乎所有的国家在期房预售时，都严格要求预售合同中对预售资金的支付节点、方式和比例进行明确。一般而言，几个非常关键的支付节点是：头先支付一定比例的定金，然后依次按照新房开工并建好房基、房屋封顶、全部设施竣工等建设节奏分别支付不同比例的预售资金。具体而言，日本、美国、中国香港、新加坡、中国台湾明确各自的定金支付比例为10%、5%～

10%、5%～10%、20%、10%。德国和法国一般在签订预售合同时不支付定金，而是以是否建好房基为起点，进行分批、分期支付。

第三是严格的预售款第三方专门管理：从国际经验看，几乎所有的成熟市场都会引入第三方的托管账户，预售资金并不能一次性全部进入开发商的账户，而是由专业的律师事务所或银行进行专门管理，并在严格的监管下按照建设工程进度逐笔拨付。

　2009年，中国期房预售面积占全部住宅销售的比例已达72.1%（10年前这一比例仅为40%），这说明住宅预售早已成为我国主要的房屋销售方式，相对于成熟经济体，我国的住宅预售占比已经很高。然而，对比国际经验，中国的住宅预售制度服务于开发商的融资需求，是特定经济环境下的一种过渡性安排。

从政策取向上看，引入监管是预售制度正常化的关键，具有政策纠偏意义：中国与发达国家或地区预售制度的重要区别在于预售款包括定金、预收款和个人按揭几乎都是一次性地进入开发商的资金账户，从而在预售的个环节就将银行抵押贷款支付给了开发商。正是这个角度讲，引入监管的关键之处就在于按照开发商的建设进度分批、分期支付，并在每个环节明确设定支付比例。从北京市拟出台的监管方案看，将预售款引入专门账户管理，并参照基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点核拨资金，每个节点用款额度不得高于监管资金总额的25%。这种监管措施完全符合国际监管惯例，具有较高的可操作性。实际上，引入监管机制本身并不是新政策，而是参照国际经验，实现预售制度正常化的重要步骤，属于政策纠偏的范畴。

此外，引入完全的第三方监管是未来继续改革的方向：从目前一些城市出台的监管方案看，虽然都明确引入了预售款的专门账户管理，但较终的资金监管权都落在了商业银行或者地方监管机构，考虑到地方政府、银行与开发商三者之间难以界定的清晰关系，目前这种监管方案仍不完备。未来一个可以参考的方向是：步引入商业银行与独立第三方（工程监测机构和律师代理机构）的共管账户；步是逐渐过渡到完全独立的第三方监管机构，但是方向应当是值得考虑的。　　□特约评论员巴曙松 国务院发展研究金融研究所副所长、银行业协会头席经济学家

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