盈利指标出现下滑

数据显示，2008年全国商品房销售额为24071亿元，同比下降19.47%；百强企业的销售额占到5244亿元，同比下降3.93%。其中，华东百强企业去年实现销售额863亿元，每家企业的平均销售额为23.32亿元，低于百强企业52.44亿元的均值。进入综合实力前十位的华东企业也仅有绿城和大华两家企业。

同时，伴随全国商品房销售总额的下降，百强企业去年的市场份额达到21.79%，同比增加3.35个百分点，为5年来的较高水平，也就是说行业集中度进一步加强。华东百强企业占到全国市场份额的3.59%，同比下降了0.78个百分点。

去年华东百强企业的运营效率也出现下滑，总资产周转率均值为0.32，流动资产周转率均值为0.39，分别比百强企业的均值低0.03和0.07。同时，去年华东百强企业预收账款平均余额虽同比增长20.13%，达到15.48亿元；但存货平均余额更同比增长40.84%，达到49.92亿元。

此外，百强企业去年平均实现净利润8.17亿元，同比增加8.32%。行业领跑企业的净利润表现依然突出，去年净利润超过10亿元的有万科、中海、保利、合生、龙湖、远洋等17家企业，比前年增加了2家。而华东百强企业平均净利润为3.39亿元，同比下降2.07%，比百强企业均值更低了58%。其他各项盈利比率也都低于百强企业均值，包括总资产收益率降至4.50%，净资产收益率降至16.73%，成本费用利润率降至25.51%。

经营性现金流量仍为负数

从业内较关注的资金情况来看，华东百强企业去年的经营性现金流量仍为负数。与开发规模缩减相对应，百强企业去年的筹资现金流量净额均值下降了65.21%至9.15亿元。企业现金及现金等价物基本保持稳定，去年均值为19.99亿元。其中，华东百强企业经营性现金流量净额均值虽增长1.85亿元，但仍为负1.82亿元；同时，筹资现金流量净额均值下降50.32%，为3.86亿元。

去年百强企业的平均资产负债率则从前年的67.16%下降到65.15%；同期百强企业的流动比率也保持稳定，3年均值为1.97，流动资产对流动负债的保障能力较强。其中，华东百强企业去年的平均资产负债率为69.67%，同比下降2.33个百分点，但仍比百强企业均值高了4.52个百分点；流动比率则由1.55提高到1.68，仍低于百强企业均值。

面临隐性衰退危机

“无论经济形势如何变化，房地产企业面对的仍然是三大核心问题：一是1年内的短期问题，即现金流；二是3年左右的中期问题，如资产负债表；三是5 年期的长期问题，指房地产生命周期成本，我们必须意识到目前的发展模式是不可持续的，而消费者的行为也在存在着诸多变化。”世联地产董事长陈劲松提出。

他认为，对已经存活下来的房地产开发企业来说，企业的隐性衰退似乎比生死问题更严重。“如短期内很多企业都发生了资产负债表的衰退。有两类公司在这方面的问题很严峻：一是在2007年高点购了大量土地的；二是2006-2007年间引进战略投资者尤其是海外战略投资者的，2009年他们的对赌协议将到期，外资通常都会拿利息走人。外资走了，内资能填上吗？估计填不上，因为企业的资产负债率太高。这种情况在2009 年恐怕也不会改善，因为预计2009年不可能出现资产大规模的升值。”

不过，业内对于企业发展也仍抱有乐观想法。中国指数研究院的分析师表示，去年以来市场暂时性低迷带来资产价值的低估，为百强企业提供了低成本兼并收购的良机。“市场的调整期也是企业较好的转型期、发展期。加速资金周转、保持资金的流动性，控制成本费用，调整负债水平与结构，保持相对较好的盈利等等，都有助于实力企业应对当前的市场形势，并在危机中创造机遇。”陈劲松也表示，资产负债表的改善仍然是抓住机遇的关键，从而由隐性的衰退步入显性的重组。

(作者：李和裕)