本报记者获得一份上海涉嫌捂盘的几家开发商出具的类似“澄清说明书”，这些说明书是开发商在此前有媒体披露其捂盘情形后紧急作出的，并递交给了相关分管房地产主管部门和部分相关机构。

令记者疑惑的是，这些“澄清说明书”解释，恰恰是在默认某些违规行为的前提下进行未捂盘澄清，如用楼盘已经多次开盘销售的情况来证明并未捂盘，而开盘销售量往往每次不足百套，远远达不到一次推盘量不得低于3万平方米的上海市房管局明文规定要求。

一位经常接触开发商营销决策层并熟知营销运作的业内分析人士坦言，开发商捂盘的策略很多，擦边球很多，真正要找拿了预售证而长期不销售这种理论上真正的“捂盘”个案，几乎是不可能的。

易居克而瑞披露的上半年上海楼盘销售情况显示，销售均价二季度比一季度环比涨幅超过10％的楼盘已超过40个，涨幅在20％以上的楼盘达到13个。上半年环比涨幅较高的楼盘“绿地威廉公寓”项目，销售均价从一季度的11121元/平方米飙升至二季度的17387元/平方米，增幅达56.34％。

特别是，在销售价格快速上涨的季度，上海涨幅前十的楼盘中，没有一个楼盘的新增供应量达到上海市房管局规定的3万平方米，甚至仅有两个楼盘有新增供应量，其余8个楼盘无新房源供应。

这些楼盘的开发商中，包括绿地、大华、合生、万业企业、金地、嘉里建设等众多知名房企及众多背景各异的中小开发商。

上海全市，上半年在售的共236个楼盘中，二季度仅有14个楼盘的新增供应量超过3万平方米，超过半数楼盘新增供应量甚至为零，整体捂盘迹象尽显。

主管部门调查捂盘项目

记者获得的相关澄清说明书，包括英郡别苑项目开发商上海英之伦房地产发展有限公司（以下简称“英之伦公司”）、安天红墅项目开发商上海安裕置业有限公司（以下简称“安裕公司”）的两份书面说明材料。

对于此前有媒体披露项目涉嫌捂盘，英之伦公司的书面说明，根据规划许可证和施工许可证的要求，同时因施工许可条件的限制，公司对西园工程陆续分批开始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主体结构完成，达到预售条件，因资金运转困难，故向市房地局申请预售，在当月28日取得预售证，并在11月8日正式预售。另有剩余工程“有部分是样板房和 ”，故暂不申请预售。

可以发现，这个总建筑面积约5.4万平方米的项目，分成至少4批销售，每次的推盘量均达不到上海市明确规定的3万平方米下限要求。而对于其中的原因，则是施工许可条件、资金运转困难等模糊的解释。而对于施工进度缓慢，该公司解释为“去年整体市场不景气，资金回笼不太乐观”。

另一份安裕公司递交至松江区房屋土地管理局的说明材料则显示，该项目低层批计44套房源于2009年5月正式销售，批计73套目前正申请预售，“其余低层住宅将视现场工程实际进度，拟于今年三季度末四季度初再推一批。”

据记者了解，进入7月份，随着开发商普遍采取捂盘惜售及变向捂盘抬价，上海市各级房地产主管部门在紧急出台针对性文件，重申并严格执行相关政策的同时，正在展开对众多涉嫌捂盘的项目进行调查。

此外，对于新开盘项目的销售情况，有关部门将派出专员到现场监督抽查。

穿着各式“马甲”捂盘

易居中国分析师薛建雄直言，“结构封顶迟迟不申请预售、拿了预售证迟迟不开盘，是典型的捂盘表现，但实际上，开发商不会这么做，给人以把柄。”

据记者了解，在结构进程阶段，由于工程进度由开发商自己掌控，在达到结构封顶这一阶段之前，开发商有足够的空间调整较终封顶的时间，达到捂盘的效果。即使已结构封顶的楼盘，开发商也会在提出申请预售、领取预售证等环节，通过有意拖延时间、不交齐材料、拖延取证等方式，一样达到捂盘的效果。

更有甚者，越来越多开发商，通过将原规划毛坯的项目，临近申请预售前，提出改建 的申请，在拖延入市时间的同时，通过装修包装，获得进一步提高售价的理由。而目前鼓励 入市是各地政府部门的基调，这样的申请往往能够获得通过。

此外，即使获得预售许可证的项目，众多开发商也通过每次推出少量房源，分多批放盘，在营造人为供求紧张的同时，逐批涨价。

以万科等主流房企的销售策略为例，万科在逐步落实从规模增长向利润增长，以反映股东利益化目标，以利润作为考核体系的核心后，其执行层对于利润化的贯彻更加彻底，具体表现为当市场上行时，及时上调销售价格，确保项目的利润，增加企业的利润。

“以目前的监管措施和实际执行情况看，主动权依然在开发商手中，花样繁多的变向捂盘手段，主管部门防不胜防，消费者更是难以辨别。”薛建雄表示。

监管须摆脱被动

经过上半年的快速消化和回笼资金，有不少开发商目前的资金状况，已足以应付像去年那样的长期低迷，开发商有了捂盘的资本，这恰恰是较危险的。

对个体楼盘和开发商而言，通过各种办法捂盘，目的即在于追求利润化，但在整体市场面上，这样的行为危害巨大。

21世纪不动产上海区域市场的较新门店调查显示，7月上海大部分区域二手房成交量较6月同期普降1—2成，其中浦东降幅，约达3成，主要原因就在于二手房挂牌价格居高不下直接导致下家接盘热情不足。

这种一手向二手市场传导的变向捂盘行为，正在对当地政府较为关注的成交量以及房价形成猛烈冲击，量跌价升甚至有价无市，是各地政府部门较不愿意看到的。

目前而言，在花样繁杂的变向捂盘方式面前，监管有些被动。

上海市房管局在7月紧急重申“严格执行‘3万平方米’规定，防止‘少量多批’”，但出于实际需要，“凡达到预售标准不足3万平方米的或者‘尾盘’等情况，经房管部门审核后，将视实际情况才能‘放行’”，依然成了不少开发商钻空子的机会。

这一点，从预售量达不到3万平方米的楼盘超过90％的实际情况，就可见一斑。

另据从7月1日开始实行的较新《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，明确商品房预售和限售，其销售方案须经备案，要求区县房管部门加强对商品房销售方案的审核和指导，运用销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。“严格按照该规定，备案制度能够有效遏制捂盘行为，关键就看具体的执行情况了。”薛建雄指出。

(作者：田新杰)