随着国内融资收紧，以及限购、限外政策的持续，房地产企业在内地的融资通道陆续被堵，资金链日益紧张；而国际热钱汹涌，使得有条件的地产商纷纷转寻海外融资，在香港掀起了一波融资潮。

不过，对大部分在香港上市的地产商来说，负债率已经高企，高昂的海外融资成本无疑是一把双刃剑，使其未来可能面临无法赎回债券的风险。

内地房企蜂拥发债

新鸿基地产11月24日发布公告称，已向香港联交所申请，把所有根据40亿美元债务工具计划发行的票据安排在交易所上市。票据将于本月26日起计的1年内发行。

10月27日，新地透过其全资附属公司Sun Hung Kai Properties（Capital Market）Limited厘定发行3亿美元的票据，其利息为4％，每半年支付一次。

新地方面表示，有关票据已获穆廸和标准普尔分别给予A1及A的评级，为香港发展商中较高信贷评级。

11月2日，中国海外也传出海外发债的消息，但至今仍未披露该笔债券融资的详情。据香港资本市场人士透露，中海的发债规模估计在5亿美元左右，利息为5.75％。

标普预计，该拟发行债券的条款条件将与中国海外2012年到期的3亿美元优先无担保债券一致，中国海外将继续展示出有节制和灵活的财务管理。

事实上，从10月下旬开始，内地房企就有多笔海外融资浮现。10月25日恒盛地产公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款；人和商业11月3日公告，公司拟发行2016年到期的3亿美元13厘额外优先票据。

对此，标普分析师符蓓称，虽然房地产行业遭受二次调控，但大部分开发商因之前销售较好，今年暂无资金压力，现今也是房企债券融资的好时机。

“国内收紧信贷、暂缓上市房企再融资，美元的利率却相当低，有大量的海外资本想进入内地的房地产市场。”太平戴维斯董事长刘德扬表示。

“国内钱要收紧，明年会更紧，国际上钱多，赶紧备足粮草，再战明年；明年，资金将成为行业的关键。”中海地产有关人士对记者说。

摩根大通中国投行董事总经理龚方雄认为，当前，国际资本市场仍然非常看好中国房地产业长远的发展。国外投资内地房地产项目的钱今年大大增加了，这部分钱是投资在项目上、投给开发商，一呆至少是三年、五年以上。

高息举债“双刃剑”

据本报记者不完全统计，10月底至今的这一波海外融资潮，内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今，内地房企海外融资规模已超过200亿美元。

但并非所有公司都能像新地和中海那样幸运，“4％、5.75％的低息贷款现在已经非常少见。”一投行人士对记者称，虽然在香港等海外交易所上市的企业还有配股和发债等更多选择，但融资成本已经非常之高。

事实上，8％-13％的高息贷款，已经是今年内房股在港融资的普遍息率。今年5月楼市调控刚开始不久，花样年就已以14％的高昂息率发行美元债券，募集资金1.2亿美元；今年上半年，碧桂园、恒大等公司发债融资的利息，也高达12％、13％。其中，碧桂园的债券被标普和穆迪下调评级至负面。

11月17日，花样年拟发行台湾存托凭证（TDR）建议获董事会批准，公司将就建议发行台湾存托凭证委托存托银行。但截至昨日，台湾存托凭证的详细条款（包括发售价）仍待敲定。香港资本市场预计此项融资的成本也不会低。

“只有资信好的公司，评级级别高的债，利率才低；如果评级低，融资成本高，还有可能发不出去。”一家在香港上市的国有大型房企内部人士对记者表示，民营地产商发债还会更困难，因为他们上市时间不长，没有较长的可考察期，且这几年业绩波动较大。

即使发债成功，高昂的利息及苛刻的条款，也可能让这些债券面临不能赎回的风险，遭遇债权人的清算。

华高莱斯董事总经理公衍奎表示，内地房地产市场仍充斥着不明朗因素，而在优先票据的协议中，大多数条件对举债者都比较苛刻，如此高息举债，潜藏着巨大风险。

2008年，高息举债的绿城集团，因为楼市下行销售不畅，一度遭到债权人的清算，幸得在2009年的市场回暖中解除了危机。

富力绿城负债率超100％

与2008年不同的是，此轮宏观调控针对楼市的力度更为严厉。

包括万科、保利高管在内的业内人士均对本报记者表示，此次调控不会像以往那样草草收场，持续3年都有可能。

调控措施中，信贷和利率成为重要的手段，房企融资通道全面紧缩。在此影响下，尽管2009年销售不错，房企自有资金充足，但自4·17新政以来，持续的调控令房企的负债率不断上升。

中国指数研究院数据显示，截至三季报，房地产企业的资产负债率和净借贷比率，均处于2007年以来的高点。

中海三季度业绩显示，其手持现金163.5亿元，净借贷水平为47.7％，比2009年底的22％上升了一倍多。

富力、绿城的负债率更高。“富力地产负债率年内将升至120％，业内较高。”11月9日，瑞银研究报告称。绿城中报显示，其负债率也已高达100％。

前述投行人士认为，在地产调控政策下，内地融资渠道已经非常闭塞，若政策持续，开发商资金缺口在不断加大，只能依靠快速销售回款，以偿还高息举债，熨平财务风险。

(作者：张晓玲)