阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
2月6日,来自评级机构标普的消息,中海外(00688.HK)近期正在进行一项债券融资行动,预计此次融资所得将用于偿还现有债务等事宜。知情人士预计,融资本周内可完成,发债规模为5亿美元。 香港联交所及世联地产等多家机构数据显示,其他过去数年财务杠杆大幅飙升的房企,尤其是在香港发债融资过多的房企,今年年中至下半年,将有多笔债务到期,迎来“还债年”。 海外发债窗口开启? 2月2日,中海外主席孔庆平曾对记者表示,今年房地产形势更严峻,中海外正积极筹集更多现金以应对。 标普称,中海外本次欲发行的债券的条款与条件,与其已发行的优先无担保美元债券一致。2010年11月,中海外曾发行5亿美元十年期的优先票据,息率为5.5%。 知情人士透露,中海外已聘请四家银行担任发债安排行,此次发行的是以美元计价的债券,发行规模为5亿美元。 标普预计,中海外将把发债所筹资金用于偿还现有债务,或对现有债务进行再融资,并用作新项目和现有项目的融资,以及一般企业用途。 本报记者统计,近期通过债券市场融资的并非只有中海外,还包括新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、南丰等在内的香港房企。 这是否意味着,每年一季度的房企海外发债窗口开启? 去年一季度,恒大地产、碧桂园等通过香港资本市场发债融资数百亿。中原地产和伟业我爱家研究部统计,仅在2011年上半年,恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元,超过前年总和。 但今年与往年不同。香港一投行人士对记者表示,较近很多香港本地房企进行债券融资,但对于内房股而言,发债并没有那么容易。除了类似中海外这样的红筹还能获得债券市场及投资者的认可,其他很多内房企目前并不具备发债融资的条件。而且,去年下半年开始,海外资本市场已不看好内地楼市。 穆迪也认为,随着内地信贷紧缩持续,估计内房股约4.2亿美元的公共债务将于今年到期,且大部分亦将需再融资,其中部分发行人评级于B3或以下,如合生创展、绿城中国等。而目前为止,亚洲未有B3或以下的发行人成功发行美元债券的案例。 上述投行人士称,不仅现在难获融资,此前债务极有可能加剧今年房企的资金压力。公开资料显示,2010-2011年房企发债融资潮中,已有房企融资利息高达14.5%。 “借新还旧”危局 2007年以来,随着内地楼市的火爆,内地房企在海外不断上演“借新还旧”的融资游戏,海外发债融资的规模连年递增,与之伴随的,是发债息率的逐年上升。 本报记者根据世联地产、香港联交所数据统计,2007-2009年,内地房企海外发债息率保持在5%左右,2010年上升至8%-10%,而2011年则普遍飙升至13%-15%。 但2011年的严厉调控使得这种游戏面临危机。以头个在港发债的房企合生创展(HK.0754)为例,截至2011年6月,合生创展的账面资金仅40余亿港元,但公司拥有大量的短期负债,未来1年内需偿还的借款超过110亿港元,其中还不包括2012年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。 “如果2012年销售继续低迷,这笔美元债券或将给合生创展带来危机。”广州一接近合生创展的业内人士表示。除上述数据披露外,合生其他的海外债还包括去年1月发行的2016年到期3亿美元优先票据,这笔债务今年也要支付利息。 本报记者查询香港联交所及多家公司财报发现,除合生创展外,绿城中国有1.8亿人民币可换股债券于今年5月到期、上海证大有1.39亿美元票据于6月到期;此外,碧桂园、华润置地、恒大等30余家在港上市房企,2012年均有海外债券到期或需支付利息。其中,碧桂园2012年便有三笔海外债务需支付利息及相关费用,达数千万元。 世联地产董事长陈劲松向记者表示,今年是房企债务的偿还高峰,包括银行贷款、信托、私募、民间高利贷等在内,房企万亿债务今年都将集中到期。 但开发商今年主要的现金流入——销量不容乐观。中银国际此前曾经预期,2012年内地楼市销量将下降10%-15%,均价将下降10%-15%,一线城市均价降幅更可达20%以上。 不少房企正在想办法渡过危机。恒盛地产(HK.0845)行政总裁程立雄表示,公司计划将今年的开工量由去年的200万平米减至150万平米,预期可节省逾10亿人民币开支,另外也希望通过银行项目融资来取代信托贷款,及以长债来取代短债以优化债务结构。
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