公告显示，万科11月实现销售面积97万平方米，销售金额128.7亿元，同比增长86.6%和146.3%。前11个月万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关。

分析人士认为，新一轮房地产调控政策已经对市场产生明显影响。万科仍能取得骄人的销售业绩，应归功于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。即产品上坚持主流定位，同时坚持快速周转的开发策略。

万科董事会秘书谭华杰表示，从客户购房资金构成情况来看，近期房贷收紧的情况非常明显，政策已对市场产生显著影响。万科客户一次性付款的占比10月份为30%，11月份进一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月，平均不到20%，即使在2008年的市场调整期，平均也只有27%。另一方面，万科目前销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。

值得关注的是，2010年万科新开工公寓产品基本实现全装修交付， 比例远高于行业普遍水平。其产品充分体现出的绿色环保理念，受到了头置头改类客户的欢迎，形成了万科产品的一项重要竞争力。谭华杰指出，“快速开发”、“快速销售”也已成为万科经营策略较显著的特征。据他介绍，万科总部对各地公司获取项目后尽快开工有明确要求。同时，万科所开发的项目在获取预售资格之后就会立即推盘销售，并采用积极的销售策略，按照购房者愿意接受的价格尽快售出房屋。按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。而从实际的情况来看，今年8月以后基本保持在70%以上。

“万科并不追求过高的利润率，而是通过‘快速开发，快速销售’的经营模式，获得公平收益，利用快速周转提高ROE水平，万科的周转率在行业内一直处于领跑水平”，谭华杰介绍称，这一模式兼顾了股东的利益和购房者的利益，相信更加符合社会需要和政策导向。

公告还显示，今年前十一个月，万科新增项目楼面地价约2600元/平方米，保持在合理的水平。公司今年新进城市包括昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，目前进入城市逾40个，布局方面更趋均衡及稳健。区域方面，环渤海区域今年前十一个月的销售规模超过了此前一直处于领跑的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。

(作者：牛 溪)