标杆房企去年业绩现分化 今年房地产上市公司大鱼吃小鱼现象或更频繁
 

　　昨晚，万科公布了12月份销售及新增项目情况。12月万科实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元。至此，万科2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售。

　　万科

　　年度销售1215.4亿

　　万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年中，市场形势发生巨大变化。特别是9月份之后，市场景气度明显下滑。据初步统计，9~12月北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山、成都、武汉等14个城市成交面积同比下滑幅度约45%，成交金额同比下滑约48%。不仅一、二线城市成交量持续低迷，此前表现较好的三、四线城市的销售也明显放缓。

　　从月报披露的数据来看，万科12月份的销售金额环比有所下降。万科方面表示，从认购金额来看，公司12月份环比11月有较明显增长，但因为大多数推盘都集中在下半月，有相当比例的房屋虽然在12月实现了认购，但尚未完成签约，截至12月底，万科已认购待签约产品规模超过100亿元，其业绩将在未来几个月中陆续体现。

　　恒大

　　完成全年销售目标114.8%

　　昨天，恒大地产发布公告称，恒大2011年12月销售额为12.8亿元，约销售面积17.8万平方米，合约销售均价每平方米7214元。

　　2011年全年，共计实现销售金额803.9亿元，完成全年合约销售目标的114.8%，合约销售额较2010年增长59.4%；合约销售面积1219.9万平方米，较2010年增长 54.7%。

　　相比11月份，无论是销售金额还是销售面积，12月均略有上升，但相对于2011年前10个月，显得有所回落。对此，恒大副主席夏海钧解释，主要是因为恒大有意调整销售结构、放缓销售速度的结果。

　　标杆企业市场集中度增加

　　由中房产信息集团联合中国房地产测评联合发布的房企年度销售TOP50排行榜显示，调控之下，2011年的全国市场销售仍然保持了增长态势，上榜的龙头企业上涨速度更超出了平均水平，表现为企业集中度继续提升；但上升幅度已明显减缓，呈现趋稳态势。

　　数据显示，2011年度全国前企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，与2010年1.97个百分点的增长相比明显萎缩。

　　中原地产研究的研究结果与之相类似：受调控政策影响，2011年国内房地产市场的发展速度明显放缓。2011年前11个月，中原监测的十家标杆房企累计合约销售面积约4477万平方米，较去年同期增加16%。这一增长速度虽然较2010 年全年下降了3个百分点，总体上看，十大标杆房企销售成绩依然跑赢大市。

　　分化原因：

　　城市布局降价策略不同

　　当然，并不是每一个标杆房企在2011年的业绩，都像万科、恒大和融创那么靓丽。比较各家标杆房企2011年前11个月累计合约销售面积同比增长率和同期全国商品房累计销售面积同比增长率的差异：其中：恒大、华润、万科、雅居乐、中海销量同比增长率高于全国水平9%，成长性较好。其次：保利、招商、金地销量同比增长率低于全国水平9%，与去年基本持平，成长性一般。富力、绿城销量同比增长率为负，明显下降，成长性较差。

　　“开发商的成长表现与其城市布局密切相关。”北京中原地产研究总监张大伟表示，合理的城市布局、以中低端项目为主的产品定位以及灵活的推盘和价格策略是个别标杆房企在淡市中增长率依然超过同行的主要原因。

　　业绩分化的另一原因是价格策略。张大伟认为，降价促销的时间早晚不同、降价促销持续时间的长短不同、降价促销的深度和广度不同，导致标杆房企2011年的销售表现出现分化。

　　后市预测：

　　一线城市楼市顶点已过

　　虽然标杆房企领跑市场，但从其设定的年度目标看，仍有近半数的企业难以完成全年目标。而2012年的市场环境，并没有明显好转。

　　上海某房地产研究院综合部部长杨红旭表示，上海、深圳，2011年一手商品住宅成交量，皆创近十年新低。这说明一线城市楼市繁荣顶点已过去。未来一手房的成交量，不太可能超越2007年或2009年高点了。一手房成交高点，正由一线向二、三、四线城市转移。

　　全国楼市已入冬，房企依旧谨慎。比如万科，虽然12月新增项目数量较前两个月略有增加。但万科方面表示，公司谨慎拿地的原则没有变，项目数量增加主要因为部分项目在年底正式办理完相关手续。从价格来看，12月新增项目的平均楼面地价约2230元/平方米，和今年前11个月的平均价相比有所下降。

　　中原地产研究认为，开发商积极维持现金流，在放慢建设步伐的同时，亦将减少购地，预期土地市场将继续冷清，房价调整将持续。
 

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