业内普遍认为,广州细则会比较温和,限购预计会效仿上海版的“限新购一套房”做法。有专家也指出,如果什么类型的购家都可新购一套房,对投资客也是一个很大机会,可能也导致投资客抄底入市。另有专家认为,广州楼市投资客比例大概只有10%-15%,远远低于深圳,限新购一套房的力度应该够了。

9月29日国家“二度楼市调控”政策出台后,全国各地风风火火,继北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、福州、南京后,本月13日,天津也出台楼市调控细则,严格限制购购第三套住房。记者昨晚8时临时接到房管部门通知,广州楼市细则也将在今日正式公布实施,其中包括限购措施。广州将是全国第10个采取限购的城市。

日前广州市国土房管局相关负责人曾表示,本次广州酝酿的调控细则当中,就包括传闻已久的“限购令”,至于是效仿深圳“限购令”(即本地家庭限购两套房、外地家庭限购一套),还是参照相对宽松的上海“限购令”(即限新购一套房),则尚不得而知。除了限购,广州细则还很可能包括“限制外地人购房”(下称“限外”)和停止公积金三套房贷等措施。

广州市国土房管局相关负责人对本报记者阐述细则立场:一是坚决贯彻国家有关精神,抑制楼市中的投资性和不合理需求,抑制房价过快增长。该负责人表示,自4月国家轮调控以来,在广州购房结构中,头次置业比例在增加,而二三套房的比例则有所减少。8、9月是传统销售旺季,一定程度上影响了消费者和企业的市场预期,导致出现急于入市等情况,本次细则将尽量予以稳定。二是将尽量保护市场平稳运行、健康发展,防止房价大起大落。三是从亚运维稳角度出发,注意化解因刚性政策出台而引发的一些房产纠纷。据了解,由于“9·29政策”出台,头套房头付三成以上,三套房贷戛然而止,而有的购卖双方已经进入交易环节,购房向卖房支付了定金或向中介支付了交易手续费,新政执行后,有的购家无奈只能退订,双方也产生了一些民事纠纷。这种情况在广州一二手楼市均有出现,尤其二手楼市纠纷更为明显。四是本次细则注重政策的可延续性,承上启下,延续前面的政策,注意考虑今后的趋势。

“限新购一套”力度够不够?

此前业内普遍认为,广州细则相对会比较温柔,比较重要的是看限购的套数和贷款的比例。

广州究竟如何限购?广州中地行副总经理郑隽宸认为,广州历来楼市调控都不会很严厉,“限购我认为不会超过二套,如果限购一套的话,大家还是站在同一起跑线的,相当于再跑一次”。

经济评论员叶檀也发文指出,各城市出台的“限购令”以一刀切的行政手段,没有区分已经持有的物业套数,不管是尚未购房的居民,还是拥有七八套住房的居民,一律可以再购一套新商品房,与其说这是对房地产投资的抑制,不如说是对投资者的鼓励。也就是说,如果什么类型的购家都可新购一套房,对投资客也是一个很大机会,可能也导致投资客趁势抄底入市。

“广州限购政策应该更接近于上海等地出台的限新购一套房的措施。”房地产专家吴定金则表示,从全国来看,限新购一套的做法比较普遍,北京和上海等地都是这样的措施,目前也取得了一定成效,市场观望气氛渐浓,楼价相对稳定。“广州限新购一套的力度应该够了。”吴定金表示,据他了解,深圳市场的投资客比例在30%以上,其中包括大部分香港或外地客,广州这个比例为10%-15%,市场还是相对理性,因此不必像深圳那么严厉,限新购一套房更符合市场现状。

在经纬地产研究经理朱欣苑看来,不管是何种限购,都是临时性的非市场手段,无疑会使成交量萎缩。但必须注意到,哪天限购一旦停止,市场成交量和价格会有报复性反弹的可能。

至于“限外”,朱欣苑认为这种措施更具有积极意义,目前人民币升值压力巨大,很多热钱涌入中国,有一部分流入广州楼市,可能会冲击到本地市场,“限外”可以保护本地市场。

　未放款公积金三套房贷怎处理?

记者了解到,本次公布的新政,极可能禁止广州公积金三套房贷。

近日在越秀区工作的杨先生因此有点担忧,今年8月他在番禺南浦购购了一套电梯二手楼,属三次置业；该房总价约80万元,头付30万元,另外50万元用的就是公积金贷款。“现在快要过户了,公积金审批也过了,但还没放款。如果新政出台,禁止公积金三套房贷,那会不会不放款了,那该怎么办?”杨先生表示,希望不要因为新政出台造成购卖双方纠纷。记者了解到,这种处在审批或等待放款的公积金三套房贷并不少见。

昨日,广州住房公积金有关负责人回应称,如果确定停止公积金三套房贷政策,预计会充分考虑到相关细则问题,比如可能以出台时间为节点区分处理,节点前通过审批的可以拿到贷款,节点后才申请的、或者还没通过审批的,就不予接受。“当然,具体政策如何,还要以较终公布的为准。”

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　穗二手楼市或再度盘整

□三季度近半房贷投资客观望□六成二手房购家非本地居民

今年第三季度末国家“二次调控”政策出台,各地执行细则陆续公布,令三季度在季节性因素支撑下稍有起色的二手楼市,可能再度步入盘整期。昨日来自合富置业研究显示,受第三套房贷停止影响,预计已有近半依赖房贷购房的投资客已经离场或观望。该公司的统计数据显示,在前三个季度的广州二手住宅购卖成交当中,广州本地购家比例约占37%—40%,广东省户籍(不含广州本地户籍)购家约占24%—25%,而非广东省籍购家比例约33%—37%,表明每季度均有多达六成的购房者户籍为非广州本地居民。

这类非广州本地户籍购家,当中约有76%—81%的购家需要通过申请房贷才能实现购房计划,因此,可预计“二次调控”出台后,对这些房贷购房的非广州本地户籍购家会产生一定影响。

(作者：胡良光)