广州细则：可能无猛药

日前有媒体称，广州将在14日出台楼市调控细则，对此说法，市国土房管局相关负责人明确回答：“没有。”他表示，楼市调控细则房管局制定后已经上报市政府，但具体出台的时间还未确定。

至于广州的调控细则中有没有包含限购政策？他表示的确会，“但限购有很多种形式，具体广州怎么限，已经上报了方案，但较后有没有调整，还要待市政府研究审批 ，现在暂不能公布”。

此前有猜测认为，广州不会出台极为严厉的限购政策，该负责人表示，广州会贯彻执行国家调控政策，但也会根据实际情况来定细则。“目前广州楼市还是相对理性的，开发商并没有涨价卖楼。另一方面，政府也不希望楼市‘坐过山车’一样忽高忽低。”该负责人表示，“应该不会下过猛的药来调控楼市”。

尽管广州市还没正式出台调控楼市的地方细则，但除了“规定动作”外，也兼具“自选动作”：11日，广州市国土房管局相关负责人证实，今年供地计划中的40万平方米限价房用地，建筑面积达72万平方米，较快将在11月推出。这意味着，明后年广州将增加1万套限价房。

翌日，更传出广州近期将一口气处理20宗闲置用地的消息，在这些地块当中，就包括此前国土部点名督办的番禺谢村闲置用地。

　各地“限购”风起云涌

在这轮密集出台的地方新政中，“限购”是较鲜明的主题词。

9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区,要根据较近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。

9月30日晚，深圳紧急出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，对深圳户籍居民购房做出进一步限制，深圳市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

10月1日，厦门也细化发布了楼市调控新举措。规定“同一购房家庭只能在本市新购购一套商品住房”外，还划定限购的时间表———“即日起至2010年12月31日”。

10月7日，备受关注的“楼市风向标”上海也出台十二条措施形成一套“组合拳”。其中规定，暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房)。上海成为国内继北京、深圳和厦门之后，第四个实施“限购令”的城市。

10月9日，宁波市出台楼市调控细则，亦规定每户居民在本市只能新购1套住房。

10月11日晚间，杭州也出台了楼市调控细则，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购购一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。

10月12日下午，南京市公布房产新政细则。与上海、杭州等地限制新购一套住房不同的是，该市限购的是第三套住房———已有二套以上住房的家庭将暂时无法购房。

限购作用要看执行力度

中地行研究机构分析，限购措施或将逐出四成购房者。中地行指出，作为较严厉的限定居民家庭购房套数措施，属于一刀切式的调控手段，将对市场产生较大影响。据中地行对广州购房者结构追踪监测显示，二次以上置业者在购房者中占据比例接近四成，一旦实行居民家庭限购一套房，接近四成购房者离场，将对市场造成较大影响。

但同时，限购措施的作用取决于执行方式和执行力度。例如厦门、上海、宁波，所出有关限购细则中，起用“新购”的表述，这将暗示购房者无论已有多少房产，仍至少可再购购一套。换言之，成交仍将保持或短时内出现小高峰。

经纬地产研究许婉婷也认为，抑制需求短期内或许有效，但一旦政策有所放松，需求则有可能一次性爆发，并引起楼市的报复性反弹。要真正做到抑制房价过快上涨，较终还是得回归市场调控上来，从供求方面去解决问题。

从楼市情况来看，新政也在遭受考验。10日，上海地方楼市细则出台之后第三天，开盘当日均价5万元/平方米的上海星河湾花园一期245套，预订逾200套。仁恒怡庭平层公寓均价5.5万-5.6万元/平方米，推出的167套住宅开盘当日认购率近八成。政策冷空气并未对豪宅造成困扰。

在广州，亚运城项目截至10月9日成交近5000套，占推出总量六成。“趁着广州未限购可以入市赶紧购一套”的心态，成为亚运城被市场消化的动力之一。

【研判】

调控仍存诸多变数

虽然严厉政策的实施、市场门槛的抬高，必使投资者离场，但中地行分析指出，这种需求的被动抑制将是短期性的。

头先，政策部分措施具有临时性的特点，如“在一定时间内限定居民家庭购房套数”的表述，表明限购措施将是临时性的非常举措。其次，从市场运行的规律上来看，由于三套房购购者属于经济实力较强而信贷风险较小的一类客户，无论对金融或是楼市而言，均属于优质客户，金融机构与发展商必将利用市场手段，突破政策门槛的阻隔；针对头次置业者，开发商亦必将采取相应措施抵消那一成头付的影响。

【关注】

商用性质物业、公寓或将畅旺

对于头次购房者而言，头付款的提高虽然在一定程度上增加了置业成本，但由于头次置业者普遍以购购总价较低的中低端产品为主，因此还不至于造成大范围的影响。

对于投资者而言，三套房全面停贷意味着必须全额购房，这意味着投资者购房成本提高将近七成。投资成本的增加，将迫使部分实力较弱的投资者退出高端住宅投资市场，或转而投资中低端投资市场及商业类项目。商业性项目由于不受调控影响，因此大量投资者转向，将导致本地商用物业、商业性质的公寓物业的畅旺。

(作者：赵燕华)