11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，明确境外个人在境内只能购购一套用于自住的住房。《通知》规定，境外个人在办理房屋产权登记时，还需特别提交在境内工作超过1年的证明，以及名下在境内无其他住房的书面承诺。

　　分析人士认为，这一新版“限购令”是对2006年出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的重申，但是执行力度更强。不过在“限外令”出台的一周内（11月15日~11月21日），上海楼市成交量价不降反升。

　　欲阻挡热钱

　　在楼市调控背景下发布的 “限外令”，与2006年的“限外令”相比，尺度明显更为严格，其目的十分明确，即阻挡热钱再度成为炒房的游资。中国房地产学会副会长陈国强近日表示，这一政策是当前楼市调控政策的组成部分，其意图是限制新增需求。

　　记者通过上海一些房产中介机构了解到，目前上海已全面执行新版限外政策，在上海购房的境外人士必须出具一份购房自住承诺书以及相关劳务证明。但中介机构表示，境外人士的婚姻状况、家庭关系比较隐秘，目前的限外政策只能针对个人，境外人士家庭的购房状况难以严格限制。

　　但上海房管局网站数据显示，在“沪12条”出台1个月后的11月份上半月，上海一手商品住宅成交均价依然高位运行，成交均价21803元/平方米，环比仅小幅下跌7.57%。同时，有八成单价5万元/平方米以上的新盘逆市涨价。

　　有观点认为，在目前整个外围经济环境发生变化的前提下，中国楼市预期并不明朗，撤离楼市的部分游资在其他投资渠道绕了一圈后，很有可能重新选择进入楼市。国务院出重拳抑制物价及近日A股市场下挫，在一定程度上会阻断热钱炒作，逼迫游资重返楼市。

　　央行此前公布的较新数据显示，中国金融机构9月外汇占款新增2896亿元，创下近8个月以来的新高。11月4日，美联储启动轮定量宽松政策，再次向全世界释放天量流动性。有关分析机构认为，对全球泛滥的资金而言，中国无疑是“较佳”投资场所。

　　总体影响有限？

　　据业内分析师介绍，目前境外人士在中国购房的比例并不高，即便是深圳，高峰期也不超过5%，而广州等地的比例仅为1%。“限外令”主要影响的区域是北京、上海、广州、深圳等一线城市，对房地产市场总体影响有限。

 
　　不少业内人士认为，“限外令”并未真正打中中国海外热钱炒房的“七寸”。业内专家杨红旭表示，海外基金购房，一般不会直接购房，而是通过收购企业股权的形式间接持有物业。2005年前后，上海外资购房占新建商品住宅销售比重的6%~8%，近两年已大降至2%左右。值得关注的是，从近期开发商资金来源的结构变化判断，外资进入开发环节的资金增长较快。

　　在包括“限外令”在内的重压之下，上周（11月15日~11月21日），上海市成交面积反而出现大幅上涨。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海商品房成交面积为30.6万平方米，与前周相比大涨25.4%；成交均价为21283元/平方米，环比前周上涨了11.3%。商品住宅成交面积环比前周上涨了34.6%，结束了连续5周的下挫趋势。

　　佑威地产研究副主任陆麒麟认为，上周全市商品住宅成交均价再次出现大幅反弹，与中高端项目的集中成交有关。上周销售较好的两个项目长宁八八和慧芝湖花园，相比两年前的售价都出现了一倍多的涨幅

　　开发商年底减少开盘

　　在“限外令”出台的天，商务部新闻发言人姚坚表示，商务部已经监视外资进入房地产的情况，但目前还没有发现外资对房地产价格的直接影响。之所以对外资“监视”，是因为目前外资进入房地产领域的速度明显高于其他领域。

　　在各种“限令”之下，二手房市场表现变得不乐观。汉宇地产董事总经理施宏叡表示，年内，上海二手房交易量将远低于去年的29.8万套。截至今年10月底，整个上海二手房市场只成交了13万套。“11月、12月仍是二手交易低迷期”。

　　上海有开发商表示，年内再获开发贷款已经基本没有希望，只能等到明年年初排队申请。随着银行放贷缩紧，目前只能靠销售回笼资金，但目前购家观望气氛浓厚，开发商开盘并不积极。“年底前再开200多套，卖完这一批年内就结束销售，明年再定另一批房源的开盘时间。”

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品房新增供应33.1万平方米，环比前周下跌3%，商品住宅新增供应14.1万平方米，环比前周下跌53%。据相关房地产网站监控统计，12月上海预开64个楼盘，环比减少22%，同比减少21%

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