名词解释：法律不溯及既往原则是绝大多数国家所遵循的法律程序技术原则。其基本含义是：一部新法实施后，对新法实施以前人们的行为不得适用新法，而只能沿用旧法。

“我的一个租户计划在CBD开家店，于是便去工商部门询问有关工商注册事宜。谁知工商局却说：‘你这是外资购的房子，不能够出租，只能自用，现在不容许注册了。’这个很可笑，因为我们购的初衷就是投资。我不可能为了这个政策自己再成立一个公司去经营餐厅、咖啡厅什么的。”业主冯先生很气愤地告诉记者。

并非个案

2006年7月，北京市出台限外令细则，规定外籍人只能购一套住房，单位或者个人购购的房产是不能够再次出租、转售的，只能用于自用。可是，冯先生购购房产的时间早在“限外令”颁布之前，难道“限外令”也要算老账？

经过记者调查发现，类似冯先生这种外籍人早先所购房产亦不可再出租或转售的情况并非先进，而是一个覆盖北京市的普遍现象。“我们开始以为只是朝阳区如此做，后来看中关村也是这样。现在观测到的结果是这已经成为对北京所有项目的统一做法。”一位在CBD操盘多年的业内人士透露。据悉，这种严格化的“限外令”具体是从今年春节后开始执行的。

业内人普遍认为北京市“限外令”细则很难对公寓造成太多的影响。因为公寓的出租很多是可以私下交易的，房主和房客之间完全可以现金交易，而不必缴税。为此，即便是 外籍人将“限外令”颁布之后的房产用于出租，政府部门也很难发觉。“外籍人购住宅楼，很多为私下开发票就交易了，政府部门很难界定是否卖给的是外籍人。”太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司投资部高端经理纪刚直言。

但是对于写字楼和商业项目而言，情况则是天壤之别。因为无论是办公，还或是商业都必须要有工商注册这一步。“限制就全部卡在工商这个节点上。工商局给的理由是上面有‘精神’，不容许注册。”据一位知情人透露。“也不是完成不能注册，通过中介、第三方机构也可以实现注册，但是需要一两万元的费用。由此，谁来支付这笔费用又成为一个问题。”业主冯先生无奈地表示。

高房价诱发“一刀切”

我国国家立法早已明确规定了法不溯及既往原则，除了法律有特别规定外，法律(包括法律、行政法规、规章)不溯及既往，就是说一个法律对于其生效以前发生的事没有法律效力。那么，北京市的“限外令”细则凭什么不顾忌这一基本规则，采用“一刀切”的做法？纪刚直言：“政府的意图很明确，就是不想让外来的游资炒热中国的房地产，于是出来很多条款。条款的出台、审批等的执行，政府会有度有量的进行。譬如，在工商注册环节，通过的外商占多大比例，每个月预估通过多少量。这些，政府都会有一个综合的协调，为的是抑制过热。”

另据一位业内人士猜测，早在去年7月，北京市相关部委就搞了一个内部会议，考虑是否房价太高了，需要采取措施抑制下。于是便有了一个“索性在出台限外令法规之后，不分情况，不分时间点，全都遵循一个原则处理，即把以前已经购购的房子也限制住”的“精神”。北京今年上半年房价涨得更厉害了。于是，政府相关负责人就把早先的“精神”，真正执行起来，从今年春节以后开始严格化“限外令”。

如此猜测不无道理。“限外令”的出台本就跟抑制房价有着千丝万缕的联系。去年的三四月份，外汇管理局牵头，出台了“限外令”。当时就是以防止大量外资涌进中国，赌人民币的升值，进而造成房价的投机性增强，致使房价大幅上涨，社会动荡为出台背景。

其实，早在1999年，海外基金便以收购不良资产为动力入赘国内房产行业。到了2005年，外资进入已成井喷之势，“171号文件”应运而出。2006年7月20日，北京市建委给开发企业下发了紧急通知，称境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购购符合实际需要的自用、自住商品房，不符合此条件不得购购商品房。

然而，171号文件并没有从根本上限制外资进入中国房地产市场，无论对外商在华投资项目转让和股权的转让，还是在对外资企业办公用房的管理方面，都没起到对外资的实际限制，外资仍然一如既往进入中国房地产市场。如果要想真正抑制外资大量进入房地产市场，应该出台更加全面细致的规定。是否正是因为成效甚微，才导致“限外令”的严厉化？

实情不得而知，但应该看到，限外令的“一刀切” 真正执行，集中在房价压力更大的时候。是否企图以此行为给外籍人一个信号：“以前购的房子都成这样，今后谁还敢购？

成效杯水车薪

一刀切式“限外令”的颁发既然是为了撼平北京的高房价，效果如何呢？“如果是内资，同样可以随便炒购房产。所以，只是从一个角度——外资调控，对于房价的影响到底有多大不好妄自猜测。毕竟外资占的比重不是很大，更多的还是内资在购购。”纪纲坦言。据统计，北京市建委紧急通知下发后三个月，以外资身份在京城购购写字楼散售面积的客户成交套数仅为12套，成交面积为2846平方米。而在政策发布前的三个月内，外资购购写字楼成交89套，成交面积12687平方米，政策前后对比交易量下降了将近六成。“从供求状况分析，‘限外令’实施后高端楼盘的需求相应会有一些减少。但这些变化还不足以拉动高端楼盘价格下降，从而影响整个楼市。”

相关专家表示，如果要对外资购购进行限制，就要研究进入的渠道。外资一般是两个渠道：是通过B股市场购购房地产股票，这是公开的市场；是通过个人购购住房，在中国工作购购自住房；还有是通过直接在中国的外商企业机构来购。纵观北京市，大部分外籍购房的人集中在CBD、中关村和别墅区三个地方购房，而且都在2007年上半年以前的两三年之内购的房产。“外籍人士在北京高端项目中7%～8%的购房比例实在算不上多。”中原地产华北区总经理李文杰表示。根据中原地产对于北京部分高端楼盘的销售统计，2006年外籍人士购购的比例大约为7%～8%，而这一数字在上海却已经超过了20%。北京市目前的高端项目，无论是公寓、商业还是写字楼都是国内投资者购购居多，本土购房者所占的比率更为庞大。从这一层面上来看，在北京限制外资购房似乎有点画蛇添足。而且相对于大型投资机构，个人购房所占比例更是微乎其微。要是通过限制外资来遏制房价，还是应该把精力放在大型外资机构身上。

该不该前溯？

中国企业海外发展主任孙飞认为，出台限制外籍人士购房的政策并不代表北京在“排斥”外资对房地产的投资，出台的主要目的在于目前北京的房地产市场存在一定的泡沫隐患，而外资在这其中又起到了一定的推波助澜作用。目前中国房地产业的率高达15%以上，远远高于欧美国家，而在亚洲地区中国内地的住宅、写字楼、商铺市场的回报率也是较高的，因此境外资本会源源不断地流入境内。此外，由于我国目前外汇储备过高、人民币升值压力较大，北京作为重要的外汇流入城市，应提高金融风险意识，加强对外资的监管。

不少外籍人士对于政府颁布“限外令”的初衷纷纷表示可以接受。他们普遍认为政策本身没有问题，只是执行的时候不该往前延伸。而且也没有明文规定，相关条款条例的出台，只是一味地说“现在都这么做，尚不能出示具体文件”。

还是前文提到的业主冯先生，他就很气愤地告诉记者：“我的反应是限外令颁布之后的房子才不能出租，这点可以理解；但是之前购的也不行，这很没有道理。”冯先生是在2003年底购的房，当时政府是鼓励外商投资的。现在政府说外资进入得太多了，不让他再购房产，他认为是没问题的。但是冯先生不明白政府出台的政策为什么具有追溯权。在他看来这样做并不符合国际惯例，直接的结果是外籍人之前所做的所有投资都无法得到保证。“感觉这跟打土豪，分田地没什么区别。”另外一位同样在2003年购不少房子的外籍徐女士非常认可冯先生的说法：“头先，改成自用，这么多的房产我们自住不了。其次，既然当初同意人家购房子，就应该同意人家后来的出租，已经造成历史事实的事情就要承认。”

诚然，任何法律都不该有前溯性。一旦法律有了前溯性，就意味着任何法律都是没有效益的，都可以随时被推翻。隆安律师事务所的陈旭律师更是直言：“要依法行政！政府部门应该是参照限外令颁布之前的规定对待那些早先已被外籍人士购购的房产。”针对“一刀切”的做法，专家意见是政府部门应该分别不同情况具体处理。如果购的是商业用房，政府部门应该按照相关程序给客户办理注册；如果强行不给办理，等于无形中把责任转嫁到当事人身上，对于人家也是不公平的。

“写字楼部分，外资公司如果来中国的时间不够长，政府在辨不清这些外资是自用还是租售目的的情况下，自然会采用行政手段，譬如搁置工商注册——既不说批，也不说不批。” 纪刚分析道。但若是实际上并非不给注册，而是要额外交几万元，且不明确表明，只是通过各自的关系公司来实现，就太可怕了。“听说很多能够办理此事的中间机构都在工商局营业厅里有柜台。”业主冯先生说。而这无疑表明一些人在此乱用职权，为的是中饱私囊，而且是在奥运会这个大背景下，造成巨大的“道德风险”，北京乃至中国的整体形象都可能受到质疑，国内的投资环境或许因此受到影响，在京的外籍企业和人员可能会产生恐慌和不信任感。这样的风险何其巨大！

或许也正是因为对风险的考虑，限外令的“严厉版”至今停留在执行层面，没有白纸黑字，在人们追究时，可以以有关部门办事效率低下等借口搪塞过去，但无论哪种解释，都与营造和谐社会、融入国际社会的初衷相违背。

变通之道

在大家不来投资的时候，政府是鼓励投资的，给了很多减免税的优惠措施。现在，外资投资已经达到了一个比例，不再是继续鼓励投资的时候，因为如果还继续，是对国内企业不公平的。“所以，不用担心外资会因此而不来投资。现在反而看到的是外资在想办法，甚至是想怎样才能绕这个限令而行。外资的热情是越禁越膨胀。”纪刚道。于是能否找到有效的变通之法成为较直接的问题。

面对在颁布“限外令”之前已购得房产遭遇注册难

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