经过大半年的政策调整之后，2010年的楼市终于迎来了“年末”的大幕。展望当下的市场，没有出现大规模的打折促销，也没有出现千人抢房的热闹场景，有的只是笼罩在楼市前景上的重重迷雾。有人说，2010年是有史以来楼市政策较为“汹涌”的一年：政策严厉之程度超过以往任何时候；也有人说，2010年是政策较为“尴尬”的一年：频频出台的政策背后，却是对房价无法止涨的哀叹。“政策年”带给楼市的将是怎样的一个未来……

　　在这12个月，许多新政策、新规定的实施或许将引起房地产市场环境的大幅变化，而是否会由此带来新的市场“拐点”，将是对市场的一大考验。

　　●市场表现●

　　一周内12个项目取证新政策实施引爆开盘潮

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，在刚刚过去的两周（11月15-11月28日）里，北京市新取预售证的商品房项目创纪录地达到了28个，这一数字不仅比正常取证数量高出不少，也让此前业内人士预计的年底开盘潮提前到来。

　　“下月起就要执行资金监管了，能开的盘都会在这段时间开，毕竟年底是需要资金的时候”某开发商副总这样道出其中的原委。

　　近日，北京市先前出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》、《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》等两项新政，都将在12月开始施行。据了解，这两项政策都是针对预售环节的，调控的对象直指开发商，将运用监管预售款、预售方案等手段，进一步缩小开发商在楼市调控下的博弈空间。为了避免成为被监管对象，许多项目都加快了取证进度，这也直接造成了取证项目的剧增。

　　然而《广厦时代》在调查过程中发现，让开发商头疼的远不止一两项新规的执行。信贷政策的紧缩，对境外“热钱”的管控，以及对后续政策的担忧，都促成了开盘潮的出现。

　　政策一：《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》

　　10月25日，北京市住建委、人民银行营业管理部、中国银监会北京监管局联合出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，该办法明确规定了商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户，以保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。

　　协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁认为，紧预售资金，对房地产公司的现金流及新项目的影响是不言而喻的。预售资金被锁定，将使开发商很难再闪转腾挪，资金链断裂风险明显加大。在这种形势下，开发商只有降价以求快速销售回款，才能保证足够资金竣工和销售回现。

　　也有业内人士表示，如果实行资金监管，短期来看符合条件的项目会提早入市以规避新政，但是从中期来看，不排除一些后期开盘的小型开发企业或项目公司会采取捂盘等手段，来等待政策风向的转变。

　　“对于中小型企业来说，年底是资金周转量的时期，在这个节骨眼上收走预售资金，会对他们的资金流产生很大的影响”王裕仁表示。

　　政策二：《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》

　　11月8日，北京市住建委公布《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，对开发商申请预售许可提出了极其细化的条款。按照要求，开发商在申请商品房预售许可时，就必须提交预售方案。预售方案不但要包括该项目的基本情况，还要包括项目建设的进度安排。同时，预售方案中还要包括预售商品房的价格及优惠幅度等。新规中还特别提出，预售方案中要包括商品房质量责任承担主体和承担方式。开发商要明确在企业破产、解散等情况发生后，商品房质量责任承担主体。

　　业内人士分析认为，上述通知与《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》这两个政策是有延续性的，两者互相配合，加强了对预售环节的监管。但是对于市场的影响来说，上述通知的内容更加着眼于长远，更加注重制度的改善。

　　我爱我家的分析人士表示，《通知》或将开发商抛出手中更多的存量房源，使短期内市场供应进一步猛增；同时，预售方案中要明确预售商品房的价格及优惠幅度，进一步加剧了“价格战”的白热化程度，整体市场价格的降幅将更加明显。

　　政策三：《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》

　　11月15日，住建部与国家外汇管理局联合印发了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，该通知再次明确：境外个人在境内只能购购一套用于自住的住房，而在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购购办公所需的非住宅房屋。

　　由于延续了2006年“限外令”的部分内容，上述通知也被成为“新限外令”。尽管“新限外令”的实施时间并没有统一的标准，但是按照时间节点来看，12月很有可能将在各地陆续出台细则。适时推出的“新限外令”，被外界解读为国际“游资”泛滥背景下，对进入国内热钱的有力钳制。而受到该《通知》影响的，则莫过于一线城市的高端住宅和商业地产。

　　汉博投资集团有限公司董事李亚明表示，短期内由于国际、国内双重复杂的经济环境影响，大量海外游资在加紧向国内渗透。再加上人民币对外长期走强、以及对美元升值压力的存在，更助推了热钱的兴趣。此次国家相关部门出台“新限外令”，将大大削弱热钱在房地产市场造成的影响。

　　“对房地产商，尤其是高端住宅开发商而言，这并不是一个好消息。本来在市场冷淡的背景下，海外游资被寄予厚望，希望这部分资金能进入楼市，让部分高端住宅受益，然而‘新限外令’的出台，说明政府已经开始堵住这个口子了”有业内人士指出。

　　●后市展望●

　　政策效应累加 12月或将成为“拐点”

　　日前，中国人民大学经济研究所等机构发布了一项研究报告指出，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于头付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。尽管只是一份研究报告，但还是引起了业内的极大震动。

　　“不管明年的局面会怎样，当前的年关就很难过。虽然之前经过几拨政策的出台，楼市并没有发生大的变化，但其效果已经叠加起来了。年末这个关键时刻，是其集中发力的时候。随着近期开盘量的增加，房价的加速下行已经成为必然”某 业内人士这样表示。

　　　　政策四：央行收缩流动性各银行开始收紧放贷量

　　11月19日，央行发布公告称，为加强流动性管理，适度控制货币信贷投放，从11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；而在此前的11月11日，统计局公布10月份宏观经济数据的当天，央行已经宣布提高存款准备金率0.5个百分点。也就是说，在仅仅一周左右的时间里，央行两度上调了存款准备金率，由此表明了收缩流动性的决心。

　　尽管外界对于央行收缩流动性的目的并无太多疑问，但一个不可回避的现实是，央行针对整个宏观经济的提准行为使原本就如履薄冰的房地产业雪上加霜。

　　“两次提高准备金率，将冻结近7000亿的资金，而年底本来就是贷款余量不足，各家争抢‘救济粮’的时候，此时的进一步紧缩信贷，无疑会卡住一些房企的咽喉”北京中原的专业人士这样指出。

　　而实际上，近日已有消息称，多家银行已经停放房地产开发贷，而随着提高存款准备金的进一步实施，类似的情况难免会涉及更广。

　　一次调控期间：

　　4月

　　《国务院颁布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（10号文）：出台了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等新“国十条”，从供应和需求两个方面对楼市进行调节，旨在遏制部分城市房价过快上涨。提出实行差别化信贷政策，头套房90平方米以上头付比例不得低于30%，二套房头付比例不得低于50%，对高房价地区第三套房暂停发放贷款，严格限制各种名目的炒房和投机性购房行为。

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》：规定未获得预售许可商品住房项目，房地产开发企业不得向购受人收取或变相收取定金。要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。杜绝假按揭及捂盘惜售等行为。

　　《北京市贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（即京12条）：包括暂停第三套贷款、同一家庭限购一套新房和限制外地人购房等遏制炒房的十二项具体措施。京版十二条将国十条留给地方政府的选择性政策空间全部用足，甚至更加严格，打击矛头直指投机性炒房和外地游资炒房，誓将不合理的需求踢出北京楼市。

　　5月

　　《三部委关于加强廉租房管理有关问题的通知》：要求严格廉租房建设和管理，坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。以缓解低收入人群住房难的问题。

　　6月

　　三部委联合规范“二套房”认定标准：规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。认定标准的出台使二套房差别信贷更具可操作性，从紧信号再次释放。

　　《七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见》：规定公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，要各级地方政府加快公租房建设，旨在解决困难家庭住房问题。

　　7月

　　银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇：针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。

　　二次调控期间：

　　9月

　　《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》：企业闲置土地超一年禁拿地，两部委要求贯彻落实“国10号文”的工作任务，加强房

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