商品房预售杜绝“内部认购”

　北京出台新规加强预售监管，预售方式、折扣信息及开发商自留房均须公示

今后，北京的商品房在办理预售许可时，提交的预售方案中，开发商都必须将房价、折扣等信息明确上报，并在售楼处公示。

昨天，北京市出台新规加强商品房预售的管理，新规将于下月1日起执行。

市住建委昨天出台的新规要求，开发商在申请商品房预售许可时，必须提交商品房的预售方案，在取得了预售许可证后，预售方案要在售楼场所显著位置公示。

预售方案不但要包括该项目的基本情况，还要包括项目建设的进度安排，如何时封顶、竣工交付，以及预售计划，每期开盘的时间、房屋套数、采用何种预售方式等。

同时，预售方案中还要包括预售商品房的价格及优惠幅度。以及开发商自留商品房的楼号、房号、套数等。

新规中还特别提出，预售方案中要包括商品房质量责任承担主体和承担方式。开发商要明确在企业破产、解散等情况发生后，商品房质量责任承担主体。

“这主要是为了在开发商在破产等特殊情况下，保证购房人的利益。即便是开发商破产了，房子有问题，购房人也可以找到责任人来解决。”北京市房地产协会副秘书长陈志说。

“这次出台的新规，其实还是房地产调控的延续，可以看出，政府的调控仍然持续着高压的态势。”陈志说。

中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰认为，新规将给开发商施加一个压力，即不能有捂盘惜售、内部认购等违规销售行为。政府对预售已加强监管，开发商不能存在侥幸心理。

新规表示，如果开发商被发现有违规行为，将被责成限期整改。拒不整改的，将被暂停该项目网上签约，即无法预售，并记入房地产开发企业信用档案，通过媒体曝光。

■ 新规解读

　1 工程进度写入预售方案

政策：预售方案中需明确项目建设进度安排。包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排等。

解读：陈志（北京市房地产协会副秘书长）认为，这是对近期北京出台的预售资金监管制度的细化。按照预售资金的监管，开发商的预售款只能在地下结构完成、结构封顶等4个节点上，申请提取一定比例的资金，支付工程款，采购材料等费用。因此项目建设进度安排，开发商是必须上报主管部门，并让购房人知晓的。

2 售楼处须公示房价折扣

政策：预售方案中，要明确预售商品房的价格及优惠幅度。

解读：陈云峰（中国房地产职业经理人联盟副秘书长）说，该规定将打击开发商变相捂盘。“一些开发商在取得预售许可后，会先卖一个比较高的价格，如果有人购，那更好。没人购，就先囤着。将来如果市场预期不好了，再优惠销售。”

陈志认为，提前上报并公示房价和优惠幅度，就使得开发商必须提前分析房地产市场的预期。

　3 房子怎么卖必须上报公示

政策：预售方案中，要明确项目的预售计划。包括项目整体预售计划，每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、预售流程、排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。

解读：陈志介绍说，以往开发商具体采取何种方式销售，并不上报和公示，购房人也不能提前知道怎样才能选房和购房。新规制度下，就要求预售方式必须公开透明。

4 开发商自留房须公示

政策：预售方案中，要明确本期自留商品房情况。包括楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积。并说明原因及销售的承诺。

解读：陈云峰介绍说，该政策针对的是一些开发商以团购或内部认购的名义来留房，给一些关系户，导致购房人无法购到房的现象。而且开发商留房给关系户，往往会以很优惠的价格。新规明确房价和优惠幅度也要上报和公示，就避免了开发商这种一个楼盘，却以低价销售给关系户的行为。

■ 综述

“有取消预售制度的意味”

本报讯 （记者马力）预售制度的争议已经持续了多年，不少专家曾多次提出，中国应该取消预售制度。近期有媒体报道，住建部称预售制度或将变革。

“其实预售制度的争议，就是购房人的风险问题。购房的时候，购到的不是现成的房子，而是图纸。”陈云峰说。

陈志表示，从较近北京频繁出台的预售监管新规看，北京正在完善预售制度。避免开发商“空手套白狼”，减少购房人的风险。昨天出台的新规，又对预售的行为进行了细致严格的规范。

“我认为预售制度应该取消。而且从北京近期的这些政策背后，能感觉到一些将来取消预售制度的意味。预售资金监管套在了商品房的前期环节，保证预售资金用于工程建设。将来如果这道箍套在了后期环节，也就是银行发放按揭贷款，必须要在现房销售时，那么就不能预售，只能现售了。”陈志说。

他认为，今年对房地产的调控，房地产市场转冷，正是取消预售的好时机。

陈云峰则认为，预售应该加强监管，但不能取消。“房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。也就是说，还有很多人要购房，如果都是现房了，是满足不了需求的。

(作者：马力)