此前本报已经针对《意见》的颁布做了少有新闻报道，本周，本刊再次针对《意见》进行系统且深入的解读，方便市民了解新规。

为保护住房消费者的合法权益，规避市场风险，促进房地产市场平稳健康发展，近日，市政府出台了《进一步加强商品房预售管理实施意见的通知》（以下简称《通知》），就商品房预售和强化合同管理等房地产市场监管问题进行了明确和细化。记者近日就此采访了市住房和城乡建设局副局长李进刚。

出新规促发展

李进刚介绍说，今年以来，、省、市针对部分城市房价过快上涨的情况，多次召开会议研究，出台了一系列调控房地产市场的政策措施。房地产行业作为我市国民经济的重要产业，其稳定发展事关国民经济和社会发展全局，价格的波动，直接关系到老百姓的切身利益。房地产市场能否保持健康稳定发展，一直是市委、市政府和相关职能部门高度关注的问题，必须有的放矢，加强监管，防患于未然。

昆明市虽然于2005年1月出台了《关于进一步加强商品房预售管理的通知》，但近段时间以来，昆明房地产市场上出现了部分开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采用认购、预订、发放VIP等方式，向购房人违规收取或变相收取定金、诚意金、预订款等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为，房屋交易纠纷逐渐增多，形成社会不稳定隐患，影响社会安定，原相关规定已不能适应目前形势下管理的需要，结合现房地产市场上出现的新情况、新问题，亟需出台新的商品房预售管理措施。

此外，房地产业健康发展，需要维护公开、公正、公平竞争的市场秩序和环境，需要切实加强对房地产企业的培育和管理。通过提高商品房预售门槛，完善开发企业市场准入与退出制度，使房地产开发资质低及资金实力不足的企业逐渐退出房地产开发领域，推动开发企业不断加强内部管理，提升自身竞争力，以达到提升我市房地产业开发总体水平和建设档次的目的。

因此，按照国家有关规定，借鉴省外先进经验及结合本地实际，市住建局拟定了《进一步加强商品房预售管理实施意见的通知》，经市政府研究同意，近期由市政府办公厅正式转发。

保障购房者“阳光消费”

新出台的《通知》主要包括四个部分，严格商品房预售许可管理、严格商品住房预售行为监管、加强商品住房购销合同管理、加强交易秩序监管。这些内容主要是近年来房地产市场调控政策的延续和引申。其目的是一方面加强商品房预售资金监管，另一方面是遏制房价炒作，规范市场秩序。

针对房地产开发企业与购房人之间严重的信息不对称问题，为保障消费者的知情权，《通知》对开发商提出了具体要求：头先，要求开发商在取得预售许可证之后10日内一次性公示全部准售房源及每套房屋价格；其次，要求房地产开发企业在项目施工现场、销售现场或展示沙盘旁公示“商品房销售信息公示栏”；较后，还要求房地产开发企业应将商品住房质量性能、公共配套设施、物业管理方案、维修基金收缴及违约责任等内容在购卖合同中做出明确约定，从而保证消费者的知情权和阳光消费。

国家一直强调要加大打击房地产开发企业囤积截留房源、捂盘惜售、哄抬房价等违法行为的力度，《通知》设置了价格申报与明码标价制度。规定房地产开发企业要按照预售方案上的申报价格“一房一价”对外销售，实际销售价格与申报价格上下波动不能超过15%，目的是禁止坐地涨价和违规炒作，以规范房地产开发企业自主定价。

当市场形势发生变化、确实需要调整房价时，开发企业也可经重新申报对价格进行调整，但重新申报次数 一次。

预售资金纳入政府监管

在新出台的《通知》中，完善预售资金监管机制成为了其中的一个，要求预售资金全部要纳入监管帐户。包括应选择由人行及住建部门共同确定并已签订委托协议的监督银行，预售资金只能用于本商品房预售项目工程建设，预售资金可按建设进度申请核拨，但必须留有足够资金保证建设工程竣工交付等内容。

李进刚介绍说，商品房预售资金是房地产开发资金链中较重要和较容易出现问题的一环。在预售条件下，消费者购购的是期房，如果不对预售资金进行监管，开发企业在实力不足、资金紧张的情况下，有可能将消费者提前支付的“血汗钱”挪作他用，导致预售项目出现资金短缺、建设放缓、交房延期、质量下降、配套滞后的现象，甚至出现工程烂尾、无法交房，侵害消费者重大权益的局面。

加强商品房预售资金监管，是对商品房预售制度的必要补充和完善，目的就是给预售资金“上把锁”，确保预售资金专款专用、足量投入，确保消费者“交了钱”能够拿到房，保障预售资金的安全和消费者的重大权益，同时规范房地产开发经营行为，净化房地产市场环境，促进房地产稳定健康发展。

团购无证房专业将追责

对于此前房地产销售中盛行的内部认筹、内部认购等变相商品房销售方式，《通知》进行了明确。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以内部认购、内部预订、签排房号、发放VIP卡等方式和名目向购受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；不得以集资建房、民间借款等方式变相预售商品房并收取任何费用；

李进刚介绍说，本次新规，还特别强调了追究单位专业组织团购无预售许可商品房的责任。党政机关、企事业单位及其他社会群体，不得以内部认购、内部登记、合作、入股等形式组织团购未取得预售许可的商品房。否则，造成的损失由组织者承担，并追究单位主要专业及相关人员的责任。这将有助于进一步加强交易秩序的监管，强化源头监管。