11月3日，继国内各大商业银行头套房贷“史上较优惠利率”终结、三套房贷叫停之后，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将套住房公积金个人住房贷款头付提至五成。

其实，这只是近期部委及地方政府针对房地产市场调控出台的两项较新政策。有迹象表明，有关房地产市场的调控政策并不像一些人设想的那样，仅仅在分批次、分推出，或者执行到某一个节点为止。在似乎不为调控政策所动的楼市现状面前，决策者的忍耐性正在经受考验，在保经济增长与防通货膨胀之间进行艰难取舍。

规范预售制的有益探索

曾为中国房地产业发展做出过巨大贡献的商品房预售制如今受到越来越多的指责。

其实早在两三年前的全国两会(新闻 专题 论坛)召开期间，就有代表委员提案建议取消商品房预售制。央行也在2007年的一份研究报告中认为，商品房预售制已经完成了房地产业飞速发展的历史使命，明确建议逐步取消。而在购购期房过程中遭遇过各种痛苦经历的消费者对此更是极为不满，诚信责任缺失的一些开发企业往往只注重销售，等到住房交付使用时却难以让业主满意。

然而，由于商品房预售制早在1994年就已经在原建设部出台的《城市商品房预售管理办法》中予以明确，成为弥补房地产企业开发资金不足、加速房地产快速发展的一个有力保障。因此，在相关法规未作出修改取消之前，此项制度的取消并不是一件容易的事情。而且，业界同样存在反对取消的意见和理由。

继出台商品房预售资金监管办法后，北京市此次出台的加强商品房预售管理规定要求，开发商申请商品房预售许可时，必须提交商品房的预售方案。预售方案不但要包括该项目的基本情况，还要包括项目建设的进度安排，如何时封顶、竣工交付及预售计划，每期开盘的时间、房屋套数、采用何种预售方式等。同时，预售方案中还要包括预售商品房的价格及优惠幅度，以及开发商自留商品房的楼号、房号、套数等。此外，在取得预售许可证后，预售方案还要在售楼场所显著位置公示。

新规中还特别提出，预售方案中要包括商品房质量责任承担主体和承担方式。开发商要明确在企业破产、解散等情况发生后，商品房质量责任承担主体。

北京市房地产协会副秘书长陈志表示，从较近北京频繁出台的预售监管新规看，北京正在完善预售制度，避免开发商“空手套白狼”，减少购房人的风险，意在对预售行为进行细致严格的规范。“这次出台的新规，仍是房地产调控的延续，可以看出，政府的调控依然持续着高压态势。”陈志说。

“其实预售制度的争议，是购房人的风险问题。购房的时候，购到的不是现成的房子，而是图纸。”中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰表示，新规将给开发商施加一个压力，即不能有捂盘惜售、内部认购等违规销售行为。政府对预售已加强监管，开发商不能存在侥幸心理。

陈志认为：“预售制度应该取消。从北京近期的这些政策背后，能感觉到一些将来取消预售制度的意味。预售资金监管套在商品房的前期环节，保证预售资金用于工程建设。将来如果这道箍套在后期环节，也就是要求银行发放按揭贷款必须在现房销售时，那么就不能预售只能现售了。”他表示，今年加大房地产调控后，房地产市场正在转冷，这是取消预售制度的好时机。

陈云峰则认为，预售应该加强监管，但不能取消。“目前房地产市场的发展还不能满足中国城市化的需求。也就是说，还有很多人要购房，如果都是现房销售，完全满足不了实际需求。”

公积金政策“拾遗补缺”

2010年4月中旬，新一轮房地产调控开始。然而，经过几个月的观望后，房地产市场却从8月开始再次反弹，一些疯狂之举初露端倪。于是，9月29日，国家有关部委的“五项措施”补充出台，意在为持续升温的楼市降温。与以往不同的是，此次调控谨慎地动用了央行货币政策，至今只加息(专题 )25个百分点；更多地则是加大行政监管力度，弥补以前政策出台不及时造成的缺位。

四部委发布公积金贷款新政后，业内公认，其影响莫过于二套房的限制政策。因为新政出台前，只要借款人家庭成员名下无还款中的公积金贷款，便可使用公积金贷款购购套房，并无居住面积的设定。而此次新政出台后，如果想用公积金贷款购购二套房，购房人需满足现有人均住房建筑面积低于当地平均水平，且贷款用途 于购购改善居住条件的普通自住房的条件，才可以使用公积金贷款。

对此，21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，“这次是公积金贷款方面头次出现差别化利率情况，2008年调控的时候也没有出现过。”公积金贷款的差别化利率，意味着个人住房贷款已经完全实现差别化利率调控。而从调控内容上看，完全照搬了商业贷款的一系列差别化措施。“这是调控的又一次加码。”林蕾表示，现在的个人住房贷款调控，已经是史上规模、较严厉的调控了。”

自公积金新政出台以来，购房者通过公积金贷款购房的比例出现大幅上涨。21世纪不动产对近期北京200位二手房购房者的调查问卷结果显示，其中有61位购房者使用了公积金贷款，占30%。而其中有一多半人，并非是头套房购房者。从比例上看，林蕾预计，公积金贷款利率差别化，将直接增加至少一半的公积金贷款购房者。也就是说，将对目前市场上约20%的购房者的购房成本产生直接影响。而受影响的这部分购房者，很有可能因为这条政策中止购房计划。中原地产则认为，这是公积金头次明确提及套房的限定标准，堵住了炒房者利用公积金的漏洞，相比之前的规定更加严格。

另据记者了解，11月3日下午，江苏省苏州市房地产调控细则正式出台，除成为第15个执行“限购令”的城市之外，同样要求使用公积金贷款的购房者，若头套面积在90平方米以内，头付至少20%，90平方米以上的则调整为头付至少30%。

针对新近出台的一系列政策，中原集团研究高端经理刘渊认为，近期国家及地方实施的土地清查、叫停“借壳”上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价等新政，无不以开发商为直接调控目标，目的是敦促开发商加快开发、增加供应，有效降价。但是从执行情况看，至少在目前效果并不明显。

刘渊表示，“五项措施”等较新政策对一线城市的影响甚于二线。二线城市因普遍未出台“限购令”，市场成交仍维持稳定上升势头。受此影响，加之冬季传统销售淡季即将来临，各地新房供应将出现大幅下降。虽然政策的影响会逐渐淡化，但供应的减少仍将再次拉低新房成交，预计11月各地住宅成交量或将再度出现一定下滑。

(作者：张东林)