公积金二套房贷不得购公寓

购第三套房不得使用公积金

11月2日，住建部等四部门发布通知，明确套住房公积金个人住房贷款的发放对象， 于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途 于购购改善居住条件的普通自住房。同时，还明确套住房公积金个人住房贷款头付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期头套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。此后，有关北京公积金二套房的细则成了备受关注的问题。

北京住房公积金组昨天发布的《关于落实<关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知>的通知》（以下简称《通知》）明确，自2010年11月29日（含）起对北京住房公积金管理新受理的住房公积金个人贷款业务（含个人住房组合贷款）进行政策调整。公积金个人贷款只能用于满足缴存职工基本住房需求，支持缴存职工购购、建造、翻建、大修普通自住住房。严禁使用公积金个人贷款进行投机性购房。借款申请人所购房屋属于第三套及以上住房的，停止受理其个人贷款申请。

借款申请人属于购购头套自住住房的，房屋套型建筑面积在90平方米（含）以下的，头付款比例不得低于20%；房屋套型建筑面积在90平方米以上的，头付款比例不得低于30%。取消“购购套型建筑面积在90平方米（含）以下政策性住房的借款人，贷款头付10%”的现行做法。

借款申请人属于购购套住房的，《通知》规定， 于现有人均住房建筑面积低于北京当地平均住房水平的缴存职工家庭，且贷款用途 于购购改善居住条件的普通自住房，不得向购购套住房为公寓、别墅及其他高端住宅的借款人发放个人贷款。同时，套住房的个人贷款发放对象 于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的缴存职工家庭。

有关北京公积金二套房贷的头付和利率问题，《通知》也明确，所购房屋为套住房的个人贷款头付款比例不得低于50%，利率为同期头套住房个人贷款利率的1.1倍。而有关贷款申请家庭的界定，《通知》规定，缴存职工家庭成员包括借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女，不包括父母。

“公积金二套房贷的新利率政策自11月29日（含）开始执行，不追溯11月29日前已受理的贷款。”昨天，北京公积金有关负责人表示。同时，他强调，今后，如果借款人提供虚假信息的，北京住房公积金管理将依据相关规定，追究借款人责任，停止发放公积金个人贷款，并记入借款人个人信用信息记录。

　五问公积金二套房贷新政 28.81M2上限从何而来

按昨天北京住房公积金公布的相关规定，公积金二套房贷只能发放给普通自住住房，不得向购购套房为公寓、别墅及其他高端住宅的借款人发放，同时，申请家庭人均居住面积必须低于28.81平方米。那么，普通自住住房、公寓、别墅如何界定？二套房贷的人均居住面积上限28.81平方米（不含）又是怎么来的？记者昨天请北京住房公积金相关负责人对此进行了权威解读。

一问：何为“认房又认贷”？

该负责人强调，申请公积金二套房贷，前提必须是申请家庭之前的公积金贷款已经还清。而有关二套房的认定，北京公积金执行“认房又认贷”，即不仅要查询公积金的贷款记录，还要查申请人是否在商业银行贷过款以及房产情况。

在此前提下，按照昨天出台的有关北京住房公积金贷款新政策，今后，北京申请公积金二套房贷，还必须同时符合两个条件：条件一，所购房屋为套住房的个人贷款用途 于购购改善居住条件的普通自住住房，不得向购购套住房为公寓、别墅及其他高端住宅的借款人发放个人贷款。条件二，目前套住房的个人贷款发放对象 于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的缴存职工家庭。

　二问：“公寓”指哪些住宅？

该负责人表示，公积金二套房贷的缴存家庭，头先所购房屋必须是普通自住住房，即不能是公寓、别墅及其他高端住宅，公寓包括商业立项的那些商务公寓、产权酒店等；符合这个条件的前提下，其次才考虑面积问题，看人均面积是不是在28.81平方米以下。他强调，至于所购房屋到底是住宅还是公寓或是别墅，购房合同中有一项关于所购房屋的性质会标明，购房人留心一下就能知道。

三问：28.81平方米上限从何而来？

那么，二套房贷的人均居住面积上限28.81平方米从何而来？对此，该负责人表示，北京市统计局较新公布的《北京市2009年国民经济和社会发展统计公报》中显示，2009年北京市城镇居民人均住宅面积为28.81平方米，因此规定目前套住房的个人贷款发放对象 于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的缴存职工家庭。

　四问：二套房如何认定？

此外值得关注的是，根据公积金二套房贷“认房又认贷”的原则，昨天北京住房公积金的相关负责人强调，如果申请家庭原一套房屋现在已经出售，且住房面积超过人均28.81平方米，那么，不管这套房是否用过公积金贷款或者商业贷款，该申请家庭如果再购房，就算二套房，且因为原人均住房面积已经超过28.81平方米标准，将无法获得公积金贷款的批准。

　五问：公积金较高贷款额因何不升？

此外，针对部分借款人提出的北京房价高、公积金较高贷款额应提高的问题，该负责人也表示，北京住房公积金管理将结合北京市住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，按照责权对等、满足职工基本住房要求等4个原则，适时调整公积金个人贷款较高额度。

　三口之家住房多大

　才能二次贷公积金

根据昨天出台的北京公积金二套房贷相关规定，从昨天起，三口之家现有住房多大的情况下，购二套自有普通住宅时不能申请公积金二套房贷？如果符合条件，申请了公积金二套房贷后，相对之前的公积金贷款政策，今后公积金二套房贷的贷款压力增加了多少？

“公积金二套房贷人均住宅建筑面积不能超过28.81平方米，也就意味着，三口之家，现有住房面积如果超过28.81×3=86.43平方米，申请公积金贷款购购二套房将被拒贷。”昨天，中原地产、荧灿地产等业内人士计算。

而如果符合北京公积金二套房贷申请条件，随着头付和贷款利率的提高，今后公积金二套房贷将增加多少压力？业内人士表示，头付由原来的20%提高到50%，对于眼下动辄200多万元一套的北京楼市而言，购房人需准备的头付款增加的数额将是几十万元。此外，公积金二套房贷利率提高到头套的1.1倍，即从原来的4.05%提高到了4.55%，以20年期限、贷款额80万元为例计算，每月按揭要达到5041.8元，比调整前每月多了172.85元；从总利息看，调整后总利息额为41.0027万元，调整前为36.8548万元，多还4.1479万元。

“即便如此，公积金二套房贷相比之下仍会比住房商业贷款的二套房贷要受欢迎。”购房人张先生等人表示。计算数据显示，同样一笔80万元、20年期限的二套房贷，住房商业贷款的月还款额达到了6082.91元，总利息额达到了65.9898万元，不难看出，公积金与商业贷款每月月供差出1100多元，总利息额则要差出24万多元，公积金二套房贷的好处仍然显而易见。

(作者：余美英)