喧闹的楼市终于开始了冷静，但房价依然未见明显松动。国家统计局较新数据显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.3%，购房者与开发商、投资者又展开了一场拉锯战。博弈之后，房价是否真能回调？众多购房观望者仍在翘头以盼。

土地市场上仍旧在上演地王“前仆”而“后继”的大戏。大龙、招商地产等昔日地王刚刚折戟，另一边，众多房企仍然挥舞着资金在土地市场奋勇冲杀。2月3日，上海证大置业拍得位于上海黄浦区外滩地块，总价格为92.2亿元人民币，其楼面地价高达34148元／平方米。

可以预见，2010年的房子很多是建立在地王之上的，按照面粉价格决定面包价格的道理，今年的房价有这个冲高因素。

上海易居房地产研究院综合研究部近日的一份报告显示，2009年全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。

去年地王频出，土地单价造成的总价高涨，但土地购置面积反而缩小，似乎又成为房价上涨的理由。另外，今年房价还有一个上涨因素就是楼市每次观望都会带来需求的积聚，继之是需求的集中爆发，房价反而涨得更快，这次能例外吗？

但是，房价下降的理由似乎更多。

国土资源部副部长贠小苏日前指出，截至2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，可以说保证今后两三年房地产开发用地没有问题。这意味着，并不存在“地荒”问题，结合土地部门表示今年将加大供地力度，打击土地、清理闲置土地方面已有实效，这都能够促使开发商增加住房供给。

而且，众多开发商2009年疯狂拿地，更多地是出于对后市预期的盲目乐观，或者说地王行情是楼市火爆后才出现的，否则2008年土地流标现象无法解释。反之，地王并不是房价上涨的必然理由。

还有一个因素就是许多银行开始收紧房贷，房价上涨过快以及对房地产业信贷投放过于集中，房贷潜在风险也在积聚，不少银行已经表现出这方面的担忧。中行北京分行已经将头套房的优惠利率由7折升至8.5折。

节前央行再一次上调存款准备金率标志着信贷更加趋紧，而土地出让金头付不得低于五成则意味着，房地产业的两股资金水流同时变细，这对本身是资金密集型的楼市来讲，都构成了开发商降价求售的动力。

从地价款支付的时间推断，去年大量拿地的房企，今年将迎来交纳土地出让金的高峰期。从大龙地产等无力支付地价款来看，一些开发商(即使是地王)，资金也并不充裕。如果楼市如果继续维持有价无市的行情，开放商主动降价或许不再只是一个传说。

历史总是惊人的相似。现在的楼市与2008年时的低迷极为相似，而且我国楼市已经多次出现这种购卖双方僵持不下的情形。但跟以往不同，从去年的房价高企到今年的观望，政策的风向标硬生生地改变了市场预期。在调控政策同时影响供需、一二手房市场等各个层面的情况下，或许博弈的结果不久就会到来，而到时，决定楼市走向的恐怕还是政策这只看得见的手。

上海易居房地产研究院高端研究员回建强认为，房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后，会有一个观察期，如果接下来3至5个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2010年全年极可能将在平静中度过。

但如果2010年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为”将体现的更为明显。

也有业界人士预测，房价上涨还要有一个惯性和过渡，因此一季度很可能仍是僵持期，但到二季度传统旺季时，博弈结果将会明显见分晓。如果还是上涨的动力占主导，那么到4、5月份的传统旺季表现较为明显，市场还将火热一番。但如果那时成交量仍不理想，表明市场的供需双方心态已经明显变化，购房者仍然选择观望，那么房价向下的可能性就大大增加。

房地产利益链条的庞大决定了楼市调控的复杂性。许多在房价上涨时获利的市场主体增加了房价回调的阻力。但可以肯定的是，只有将调控措施一贯执行下去，继续调控的氛围，才能将房价和楼市重新拉回理性的轨道。