这几年来，调控一路调，房价一路涨，越调越涨。在房地产调控问题上，政府一次次失信于民众，为什么？

目标不明确

调控只是手段，目标问题才是根本。楼市调控，如果目标模糊不清，政策工具的选择难免游移不定，调控结果不免令人忧虑。

中国的房地产市场的发展是畸形的。福利分房阶段，有形的手(政府)在操纵住房供需分配。1998年，中国住房制度改革，一只无形的手(价格)逐渐取代了有形的手，但“先富与后富”的经济战略使得生产要素分配不均，特别是土地和资本，而这两个生产要素后来又恰恰成为扰乱市场主因，供需已经严重失衡。2002年，无形的手管不了住房供需，房价开始跑风，楼市失控，有形的手又开始插手。于是，在有形的手和无形的手作用下，每一次的调控，都会推高房价上涨，导致了高房价、住房难，形成了一方面有钱人大量住房空置，另一方面没钱人没有房住。

楼市到底是按照市场的思路发展，还是按照政策思路发展？中国人喜欢中庸，两者都发展。但这么作的结果只能是住房问题越来越严重。

房价暴涨，百姓呼声强烈，政府有点儿坐不住，开始调控，要打压房价。但在市场环境下让所有人都购得起房，只是一个美丽的梦想。打压商品房价格并不能解决民众住房难题？调控的先进目标是要解决民众住房难的问题。

因此，市场与政策都很重要，关键是政府要分清界限。该市场的归市场，该政策的归政策，该放开的放开，该保障的保障。政府把该做的事做好，市场的事市场自己会做好。

在住房问题上，哪些该市场管，哪些归政府管。有人建议过一个三分法，即：把购房者按照人均面积以及经济收入进行划分，部分是较底层的人。他们的经济平均收入是较底层的。他们的住房要靠政府提供保障房，经济适用房、廉租房，或者以其他形式。部分是中间层。这部分人人数较多，他们是中等收入者。他们的住房问题可以以“市场+保障”的方式解决。比如，盖一部分限价房。第三部分人是所谓的富人。他们是先富起来的，可以根据市场让他们自由发挥。

具体操作方法可以讨论商榷，但无论如何，一刀切的方式肯定是不可取的。

今年在保障房方面，国家也出台了不少政策，具体执行情况如何，年底了，政府该给公众一个说法。

态度不坚决

截至目前，政府对房地产的调控多是应付式的，社会出现问题，政府就开始打压，经济受到威胁，就又刺激房地产。也有人称之为钟摆式调控。

政府的摇摆犹豫与房地产目前的地位和阶段有直接关系。房地产是支柱产业，在中国经济格局中的位置举足轻重，这么些年来，特别是经济爆发后，它是拉动经济发展的功臣。

政府太害怕房地产泡沫破灭了。中国经济不能走日本的后路。日本房地产泡沫破灭后果太惨了：日本去年土地价格创下五年来降幅、商业用土地价格跌回四十年前水平、住宅用地价格跌回20世纪80年代初水平。

中国今天的房地产与当年的日本很相似。飙涨的房价逼着高层出台了一系列政策，动用了金融和加税的政策，但使用得小心翼翼。房地产从来就是与经济的血管——金融系统相连的，银行又是整个经济系统的心脏，在这种背景下，是采取日本的紧缩调控，还是加税式的限制门槛调控，还是像美国那样分散风险式调控呢？显然，以上三种调控的结局只有一个：衰退和爆裂。

所以，政府不能不小心。一旦泡沫破灭，方方面面都做好准备了吗？特别是地方政府依赖土地财政发展经济和保护社会稳定，他们准备好了吗？银行准备好房地产暴跌之后，大量的坏账突然爆发吗？中国经济准备好了没有支柱老大的时代了吗？

但怕不是事，越怕越要出事。就像1994年诺贝尔经济学奖获奖者泽尔腾所言“地产泡沫越晚破灭，对中国经济影响越大”。

泽尔腾说：中国政府想通过减少需求来降低房价，即购房的人少，房价自然不会高，但这在中国行不通，因为中国人习惯年轻时就购房，而西方人习惯在年轻时租房，所以说从需求方面减少泡沫是很难的。但房地产市场泡沫迟早是要破灭的，这毫无疑问，而且，越晚破灭对中国经济的伤害会越大。所以，我希望中国政府果断采取措施，不要等房价涨得太高时再采取措施。长三角一带的房价尤其高，不过今年的情况有了一点变化，房产交易量在减少，说明民众观望的比较多。如果观望的越来越多，房地产商卖不出房子，资金就会紧张，为了回笼资金他们就要降价，只要有地产商降价，肯定会引起连锁反应，导致整个房地产行业整体忽然降价，而这样其实会给经济带来很大影响。

私心太重

政府在房地产问题上一直下不了决心，还因为自身在其利益泥潭中陷入过深。历次调控不力，一个很重要的原因是地方政府及有关部门有太多的私心。更甚至房地产成了一些部门的敛财工具。

开发商为什么现在有底气与博弈，因为比开发商个高的有银行，有地方政府，房地产的天不可能塌了，塌了，有个高的，而且经历了前几年的资本积累，就是个高的“顶”不住了，还有钱顶着，怕什么呢？

有关部门在落实制定调控措施时，头先保证自己的利益，所以，对有些部门来说，调控一次就意味增加一次收入。只要政府不断在调控中获取利益，就一定会造成调控推高房价的结果。如果再回溯1998年至今绝大多数房地产调控政策所起到的作用，这一点就显得更加清晰，也就是说，只要政府贪婪，房价就会上涨，房价走高与普通百姓的需求根本没有完全性的直接联系。

这一次“9?29”新政出台，除了限购政策外，依旧找不到更加清晰的目标，仅是对几个房价上涨过快城市进行“临时限购”调控，较终不仅将其它城市主导成调控之外的房价，成了投资需求能够得以栖息的避风港，又将房价上涨压力无形的转移到调控外城市，这些城市的房价在受调控城市楼市成交量下降影响下正在不断上升。从现在的市场反应看，受调控城市的楼市成交量越低，其它城市的房价上涨压力就越大。而受调控城市的限购政策又是临时性的，一旦房价下降到政府心中预期的程度，可能就会退出，随后很有可能会因为通胀作用而再次上涨。当然，也存在崩盘的可能，不过从目前看，这种可能的几率仍然很小。

较终，无论从任何角度来寻找答案，都找不到政府要将房价回调到普通百姓所能承受范围内的决心，先进能看到的就是政府即希望通过调控获得更多的土地收益，又想利用这样的调控再为房地产附加上一条房产税的野心，普通百姓想寄望这样的房地产调控来解决问题，只怕会再一次失望。

有才的网友套用了一头老歌，这么概括房地产的价值：房地产，它辛劳占耕地；房地产，它一心谋暴利。它指给了富豪圈钱的门路，它引导政府走向豪奢。它坚持了疯涨八年多，它改善了官员的生活；它构建了升官GDP，它收取了税费好处多。

手段不得当

楼市调控是对楼市失灵的一种补充，是纠正市场偏轨的行为。在政策层面，很多手段引发质疑。比如，在今年的调控中，就采用许多非市场化的手段。

以“限购令”为例。

“限购令”出台后，有地产人士这么说：“限购是不是会激化成为多年前计划经济时代凭票购房？如果中国因为房价的争论而全面放弃市场经济，退回到70年代，等我老了，我会因为曾经从事这个行业而羞耻。”在市场高度发展失控的时候用计划来横亘阻挠，这像极了《九品芝麻官》中那句的：“你用前朝的剑，来斩本朝的官，可知罪？！”

更主要的是，限购的效力实在值得商榷。有业内人士分析说：限购对于抑制投资、投机性需求短期内有明显作用，但单就“限购令”本身而言，它只直接作用于成交量，然而房价上涨过快的根本原因还是市场供求不平衡，根源问题若得不到解决，“限购令”无疑只是隔靴搔痒。

深圳中原董事总经理李耀智认为，如果没有配套政策，限购反而会成为市场的巨大隐患。因为限贷令与限购令都是将目标集中在打压需求上，在供应方面并没有太多的动作。如果未来限购放开，积压的需求将可能再次报复性反弹。他建议，政府应落实更多的土地计划和建房计划。

调控政策还存在一个重要问题是缺乏长效机制。从楼市调控的历程可以看出，以前的调控，过多地应对一些短期因素的变化，过多地着眼于短期或者宏观经济的需要，而不是为了构建一个能够让房地产行业可持续发展的基本制度。主要是以差别化信贷政策和加税等方式，通过单方面抑制需求打压房价，“头痛医头，脚痛医脚”，政策措施缺乏长期性和延续性，缺乏对地方政府的强制性规范。一旦政策取消或执行不到位，房价暴涨的种子随时都会发芽，2008年的楼市调控功败垂成即为殷鉴。

更为可虑的是，在市场上形成了房价会永远上涨的假象和预期，尤其是投机客依然会不择手段利用政策漏洞炒房，进一步推动房价上扬。

方法不对症

打蛇要打七寸。调控屡调屡空，是没有对症下药。短期来看，房价暴涨与泛滥的流动性有直接关系。钱发多了，涌到哪里哪里涨，不论是房子、股市，还是绿豆、大蒜、生姜或是其他。

潘石屹分析说：2009年之后，有两大因素推高了住房价格：一是政府发放的四万亿；二是央企(不仅是央企，还有那些房地产行业之外的企业)抢地王。四万亿救市计划，再加上银行宽松货币政策推高了房价。有人不愿意承认这一点，认为没有一分钱流入房地产，钱如水，泼出去，不知道会流到什么地方、什么行业去。央企地王，立竿见影推高房价，并且这些央企因过去没有开发的经验，没有开发的队伍，现抢地王，现挖人。我们公司就面临着很大的压力，普通员工挖过去都成了部门经理，工资增加了两倍。

北大教授黄益平也说：流动性越来越泛滥，较后把资产泡沫吹得越来越大，直到难以为继。近十年来，中国央行一直维持比较宽松的货币政策环境，较近这一轮极度宽松的货币政策始于2008年下半年，当全球金融危机严重影响到国内经济，当局开始鼓励银行加速发放贷款，支持经济增长。2009年全年的新增贷款规模，就达到通常年份规模的两倍。

“目前虽然增长已经反弹、通胀也重新抬头，但直到2010年上半年，信贷快速扩张的势头还在继续。究其原因，可能是决策者对经济增长前景仍然存有忧

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