章 货币政策与旅游房地产业

节 旅游房地产业的特点

旅游房地产就是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现旅游功能。也可以理解成“旅游与房地产结合得非常紧密的房地产”，以度假、休闲、养老为主要目的和功能的物业。旅游房地产的开发对象为旅游物业，一般而言，旅游物业包括住宅、休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、住宅项目、时权酒店、产权酒店、养老型酒店、运动度假村、旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假、时值度假型酒店等产品模式，它是一个大房地产的概念，是主题式房地产的重要组成部分。

旅游房地产是以旅游市场为支撑的房地产。因为旅游的导向，所以旅游房地产的景观、环境、文化、投资等各要素都以不同的游客市场需求为出发点来设计产品的类型、开发模式、商业模式等，导致旅游房地产与普通房地产的不同。随着泛旅游与超地产相结合的时代来临，旅游房地产逐渐成为旅游区域打造和房地产经营的交融点，已经从以前简单嫁接发展到为城市运营、区域开发提供支撑的模式。旅游产品的观光、度假、休闲、康体等类型分类，与住宅、商业、酒店、综合社区等不同形态相结合，构筑了丰富的旅游房地产类型。

旅游房地产是由旅游+房地产而形成的房地产业，这种特殊房地产与传统房地产开发相比，它有自己本身的特征:一、靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托、为特色开发房地产，当然，这种旅游资源或者旅游景区可是人工开发、天然的、传承的遗产；二、旅游休闲地产服务对象主要是休闲度假的游客，项目面积不追求大，但是特别重视配套设施，讲究外部环境的设计；三、旅游项目常年居住的不多，因其产业是依靠旅游而发展的，所以，在假期、旅游季节则火爆，平时比较平淡，其后期的物业管理则成为一个难点；四、重视旅游物业服务水平。由于物业性质不同传统房地产，这类项目提供的服务也不一样，如餐饮、清洁等不同于普通小区。

节 从紧的货币政策对旅游房地产的影响

旅游房地产是传统房地产的一个分支，是旅游、休闲业与地产业结合的新兴产业。旅游地产包括旅游设施及建筑物，具体包括休闲、度假、养老等房地产开发模式，以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲度假村等产品模式。按开发模式和经营方式的不同，主要有以下几种产品表现方式：一是分时度假（Timesharing又称The timesharing Industry, Vacation Ownership, Resort timesharing），即指购购一定时段的度假房产的使用权，消费者在其购购的时间段内，拥有对客房的使用权，同时拥有转让、遗、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权；二是产权酒店，即指投资者购断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，同意将其他时间的住宿权委托给酒店管理方经营，投资者从中获取红利的一种经营模式；三是主体社区或景区住宅，即指在旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等优越自然条件、地理位置的基础上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购购完全产权；四是房地产大盘或新城项目，即指在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。

从以上旅游房地产的特点及产品形式可以看出，旅游房地产不同于传统的房地产业，从紧的货币政策对旅游地产的影响也必然不同于传统地产，可以从以下几个方面分析：

1、旅游地产的消费群体不同

从事旅游地产开发的房地产公司，目标定位一般很明确，就是为站在金字塔上面较顶层的精英人群而量身定做的，讲究高品质和较优质。这部分消费者有着他们自己的消费特点和文化，即在后现代时期，人们的生活受家庭、、社区、民族情感、性别和种族等社会期望的支配越来越少。相反，与人们相关联的真理、现实、命运的本性，以及道德与政治结构都在很大程度上得以消解。这一特征反映在消费者方面，体现为渴求与众不同的、个人化的服务、原创精神以及多样化等方面。后现代情感的崛起还意味着消费和闲暇在当代人的生活中发挥着比以往更为重要的作用。因而消费主义已成为这个时代特殊的个体和群体成员融入社会领域的动力，在消费文化中，那种“符号价值”对消费者而言要比它们本身所具备的物质特性要重要得多。同时，消费者正日益生活在一个“符号化了的文化”当中，这种文化充满了断断续续的信息，并且按照推测，它是那些消费者所寻求的、非产品本身所具备的功能性的东西。正如五酒店倾向于具体化为以高价值、高质量的价值偏好这一主导的、清晰的讯息。

这部分消费者属于收入较高且追求休闲的生活方式的群体，他们不需要去贷款购房，他们的需求收入弹性和需求价格弹性都较小，从需求的角度来说，从紧的货币政策不会影响他们对旅游产品的消费，当然旅游产品价格的上升对他们影响也不大。

另外，消费旅游产品的群体还包括大公司商务会议团体，作为赋予公司员工的福利的一种形式，旅游产品的价格上涨对他们影响不大。

对于境外旅游者来说，由于旅游资源的稀缺性和不可替代性，从紧的货币政策不会影响外国旅游者的步伐。据统计，2007年1月-10月，入境旅游人数达到10926万人次，同比增长5.47%，入境旅游收入315.11亿美元，同比增长11.64%。

2、从紧的货币政策回流的资金不同
央行2007年6次加息，10次提高存款准备金率，目的就是从两个方面控制流动性过剩的问题：一是银行体系的流动性表现为商业银行在银行的超额储备，是商业银行贷款扩张能力的表现。如果银行系统流动性过剩，会反映为银行超额储备率过高，信贷扩张能力过强。二是社会层面的流动性则表现为包括金融资产在内的各种资产变成现金(现钞或活期存款)的能力，尤其反映为广义货币与金融资产和实物资产之间的关系。如果社会层面流动性过剩，将体现为货币供应过多，金融资产与实物资产有价格上涨压力。

加息一是可以公众的投资的机会成本提高，使社会公众手中的热钱回流到银行中，减少社会中的游资；二是可以变相的提高商业银行的再贷款率，从而减少商业银行手中的可贷款量，增加商业银行的贷款风险。同样，提高存款准备金率，可以对冲被动吐出的基础货币，控制银行系统流动性的增长，大部分外汇占款都被对冲掉，剩下的部分是社会经济发展所需要的了。

从紧的货币政策会使一般房地产的投资放缓，因为从上面的分析可以看出，作为资金密集型的房地产业，从紧的货币政策会从供给和需求两个方面抑制房地产的资金供给，使得房地产业的成本大大增加，资产负债比例提高了，进入门槛也高了，房地产企业面临的洗牌风险也变高了。

但对于旅游房地产的发展，从紧的货币政策却带来了另一番前景。由于旅游房地产业较好的发展资源和政府的大力支持，从流动性过剩的地方回流的资金将会有相当一部分注入旅游地产中，从而给旅游地产业的发展带来新的契机。

3、旅游地产经营模式的不同

传统商品住宅的赢利模式是一次收回投资并获利，而旅游地产看重的是长期收益，它的特点是分阶段、分批次的回收投资并获利，而且大多数旅游地产不仅仅是参与开发，还需要参与后期的经营管理，更重要的是开发商一直拥有旅游地产的产权。旅游地产是一个需要长期投资的项目，不像一般的房地产开发，建完房子卖掉房子就结束了项目，旅游地产是一个持续的投资行为，或者是一个持续的建设行为。不是说卖了就算了，谁经营、谁管理无所谓，而是需要一个有序的运营、经营，给来的客人提供好的服务，这样才能保证不断的持续增值。因此，旅游地产的赢利模式是多样的，比如说，旅游地产独特租金的赢利模式和广告推广模式，它的经济效益也是巨大的，因为旅游地产的基础是旅游资源，其特点是区域垄断性、天然的品牌效应和供给的稀缺性，旅游的辐射吸引能力以及消费者独特的消费理念是传统地产业所不能比拟的，而且随着时间的跨度，旅游地产的升值空间很大，旅游地产更容易形成口碑效应。

由于旅游房地产独特的经营盈利模式，它需要不同的资源组合的投入，不仅仅是资金融资，还需要杰出的经营管理能力和理念，还需要超前的投资理念和服务意识，从紧的货币政策只会对旅游地产公司的资金链产生一定的影响，但我们应该看到旅游地产在中国是一种新的生产能力的代表，包括各种投资公司在内的投融资方对于旅游地产的前景看好的期望值远远大于从紧的货币政策带来的不利的影响。因此，从紧的货币政策只会对传统地产产生挤出和洗牌效应。

4、价格效应不同

传统房地产关系国计民生，它的价格波动会影响到社会的稳定与否，它的发展及社会影响力不仅仅体现在对GDP的贡献上，它更重要的作用体现在商品住宅的社会稳定器上，国家作为社会的管理者一定会对传统地产的价格实施监控，从紧的货币政策只是宏观调控的一个方面。而旅游地产作为一个正渐入佳境的朝阳企业，由于它的消费群体不同，以及它的经营赢利模式的多样性，即从供给和需求的两个方面来看，旅游地产的价格必定会呈现出多层次的特点，它的价格波动只是市场的正常反映，它的产品价格上涨的空间很大，其价格上涨恰恰反映了旅游资源的稀缺性和人们对休闲美好生活的不断追求上。这样符合市场规律的行为只能受到国家宏观调控的保护，而不是抑制，因此从紧的货币政策对旅游地产的影响很小，确切的说这正是旅游地产发展的良机，大批传统地产方面的投资必将转向旅游地产。

5、符合地产周期的发展规律

旅游地生命周期(tourist area life cycle)的演变可以分成六个阶段，即探索阶段、起步阶段、发展

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