章 货币政策与房地产业

2007年12月5日，经济工作会议在北京结束。这次会议基本上是以11月27日中共政治局会议上精神为基调来展开的。即2008年的经济工作的基调是，坚持稳中求进，保持经济持续平稳较快协调的发展，把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的头要任务。为了实现上述两项的任务，2008年中国宏观经济政策将出现一个显著的变化，就是在实行稳健的财政政策同时，实行“从紧的货币政策”。

实际上，中国政府在2007年已经从货币因素的角度控制经济过热，中国人民银行宣布从2007年12月21日起第6次加息，调整后，1年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，1年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47% 。5年以上商贷和个人住房公积金贷款利率则不变。中国人民银行12月8日宣布,从2007年12月25起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是央行年内第10次提高存款准备金率。

中国多年的稳健的货币政策的改变是有它的深层次的原因的，那就是中国经济出现过热的现象，中国的物价增长有些快了，中国经济泡沫多了。而作为在相当长的一个时期里是我国国民经济发展的重要支柱产业之一的房地产业过热与经济过热有着密切联系。IMF的研究表明，12个国家发生的16次金融危机中有12次存在房地产“泡沫”。日本和香港房地产“泡沫”破灭严重危害了其金融业，导致了长期的经济衰退。

因此，应该用从紧的货币政策对房地产业进行控制，多次加息的累积效应也一定会对房地产业的过热起到抑制作用。

节 货币政策的传导机制

一般说来，货币政策是一个国家的货币当局通过对整个经济中的货币供应量、信贷规模的控制以及对整个金融系统的管理，来影响实际经济运行的一系列措施。具体地说，货币政策就是一个国家透过银行，根据全国的经济情况，调节其全国的货币供给量或利率水平，以达到维持经济稳定与促进经济发展之目标。更具体地说，在短期内，当一国经济出现衰退时，增加货币供应量、降低利率，央行采取扩张的或从松的货币政策，以便刺激总需求，达到提高就业、增加产出的目标；在经济出现通货膨胀之时，减少货币供应量、提高利率，央行采取紧缩的或从紧的货币政策，以便抑制总需求，达到稳定物价、避免通货膨胀的发生。

近十年来，央行一直采取的都是稳健的货币政策，直到今年二季度才改为“适度从紧的货币政策”。而这次经济工作会议，把“适度从紧的货币政策”转为“从紧的货币政策”，也就意味着2008年中国的宏观调控政策将发生根本性转向。也就是说，2008年的货币政策，对国内货币供应不仅会从量上收紧，而且也会从价格上来收紧；不仅会对货币投放在年度上进行总量的控制，而且会对货币投放在季度、甚至于月度上进行总量上的控制。

货币政策对房地产价格的传导机制是：

，利率调整对房地产价格的影响

利率调整对于房地产价格的影响我们通过房地产市场上各个主体的行为来分析。

以利率上升为例，降息对房地产价格的影响具体表现为三点：

（1）促使居民转移储蓄。当利率上升时，居民储蓄增加，消费和投资会从金融投资领域和实物投资领域流入储蓄，促使房地产价格降低。

（2）增加居民抵押贷款的利息负担。当房贷利率上升时，房地产的需求会减少，某种程度上会使房价下降。

（3）增加房地产开发商的建设成本。由于房地产投资开发资金多、建造期限长，以自有资金很难完成。多数房地产企业投资资金来源的一半以上依赖银行贷款。利息增加后，无疑增加了开发商的建设成本，减少了房地产的供给，有抑制房价的作用。

：存款准备金率调整对房地产价格的影响。存款准备金率的变化是所有货币政策工具中信号较强、力度的一种。存款准备金率的上升或下降可以直接通过作用于货币乘数引起货币供应量的大幅增加或减少。银行提高了法定存款准备金，相应降低货币乘数，降低了社会信用总量，促使金融机构在银行的存款增加了。

第三，货币供应量对房地产价格的影响。在凯恩斯看来，货币供应量的变动较终要通过影响利率来影响其它变量。同利率机制类似，货币供应量的变动对于房地产价格的影响也依赖于房地产市场上各类主体的行为选择。但由于我国目前利率尚未完全市场化，所以货币供应量的变动不会完全通过利率机制起作用。除了一定限度内的利率机制外，主要还表现为：

当货币供应量增加后，人们将多余的货币用于支出，会造成物价(包括金融资产价格和实物资产价格)的上升。这种影响可以是直接的，如直接用多余的货币购购房地产:也可以是间接的，既通过建筑材料等价格的上升等引起房价上升。正如弗里德曼的货币学派所认为的，货币供应量的扩大不必经由利率而是直接通过货币余额的支出造成物价上涨。

节 从紧的货币政策对我国房地产业调控的有效性分析

由于房地产业具有资源稀缺、供给弹性小；信息不对称；逆向选择和道德风险；政府干预失误等等特点，所以房地产业是经济泡沫的载体，而房地产业一直是国民经济的支柱，它与57个产业存在直接与间接的联系，与投资、消费、就业均密切相关。据统计，2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78％，占GDP的8.6％。房地产金融在金融中的地位也越来越重要。2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.7％。有调查表明，中国房地产开发企业资金的60%以上来自银行。房地产市场的波动对经济增长、金融稳定至关重要，因此，国家对房地产市场的发展给予了高度关注，积极实施房地产宏观调控政策，促进其良性、健康发展。

2007年中国经济过热除了国家竞争力的提高和制度变革这两大根本性的驱动力以外，更与流动性过剩有直接的关系，流动性过剩主要表现在：一方面出口和外贸顺差的高速增长带来外汇占款的迅速增加，导致银行基础货币的投放快速增长，奠定了市场流动性过剩的宏观基础；另一方面，物价水平的缓步走高导致实际负利率现象的出现并不断加剧，保值增值的内在动力驱使居民一部分储蓄持续向的房地产分流。因此，2007年中国房价出现井喷现象，由此带来的总需求型、成本推动型和结构性型的通货膨胀，作为物价指数的重要成分CPI从2007年1月份的2.2%到11月份的6.9%。

实际上，中国政府从2004年开始，政府就出台了不少政策来对房地产市场进行宏观调控，无论是2004年的管住土地与信贷，还是2005年的国八条及2006年的国六条，对房地产市场宏观调控的政策很多很全面，但是实际效果却不是那样理想，房价依然逆势而上。根据国家发改委、统计局2006年8月15日联合发布的数据：7月份我国70个具有代表性的大中城市新建住房销售价格同比上涨6.7，比上月涨幅提高0.1个百分点。其中深圳上涨13.6、北京上涨11.1。与“国六条”和“国十五条”出台前相比，除上海等极个别城市外，大部分城市房价依然涨势明显。原因是多方面的，包括政策疲劳，政策制定过程中的漏洞，政策时间滞后效应，政策执行不力等。

实际上，从我国土地资源的紧缺度来说，中国的房地产供给，特别是普通居住型房地产的供给曲线已经到了向上倾斜的部分，所以说从供给的角度调控房地产会带来价格的大副波动。

既然从供给的角度调控是低效率的，就要从需求的角度考虑了，根据宏观经济学原理，总需求包括消费，私人投资，政府购购和净出口。总需求的过热带动了各种需求的增长，表现为消费旺盛，投资兴起，政府购购和净出口大幅增加，而这些需求的过热导致了房地产泡沫。

（1）消费方面。正常的消费需求应该随着人们收入的增加而增加。诚然，近年来我国上调公务员工资，推动了其它层面劳动力收入的上涨，人们的消费倾向增加，消费总需求增加。然而，消费需求的过热是由某些政策导向刺激而成的。

其一，信贷扩张。长期以来，我国采取宽松的货币政策，利率低迷，货币供应宽松，这些都直接导致信用消费严重扩张，尤其是住房消费贷款的增加。其二，用教育产业化，医疗产业化等手段拉动内需。拉动内需的政策已经主导中国经济将近十年，这些政策使得原来由财政负担的支出转为了居民的个人消费。过热的消费需求，尤其是信用消费，使得人们膨胀了对住房这种高价消费品的需求。房价虽然高，但是人们可以用将来的钱来购房，这使得原来购不起的人可以购得起房，但代价是做几十年的房奴，而结果是房地产泡沫形成。

（2）投资方面。中国目前钢铁、电解铝等几个行业的过热，不是因为它们本身的过热引起的，而是整个投资需求引起的。所以这几个行业的过热，实际反映了中国整个投资需求的过热。过热的投资需求，再加上我国的物价状况与利率是倒挂的，使得人们愿意购房地产去保值增值。况且前几年股市情况也不好，人们没有良好的投资渠道，只好去购房地产。此外温州，山西一带闲散资金都流入大城市投资房地产，获得丰厚回报，起到了示范效应。这种投资性购房一多，再加上一定的投机需求，就形成了房地产泡沫:现在看起来好像供不应求，然而到利率变化的时候，许多房子可能就要抛售了。而大量外资投资于房市更加强化了这一点。

（3）政府购购方面。政府购购主要表现在基础设施建设上，全国大中城市，甚至小城市都很重视这个部分。2006年上半年，固定资产投资增长强劲，1-5月份，城镇固定资产投资25443亿元，比去年同期增长30.3%，连续4个月上扬，5月份同比增速为2004年9月以来的高点。从总需求的角度分析，固定资产投资占比，增速波动频繁，影响较显著，纵观改革开放二十多年以来中国经济的发展历程，对宏观经济的调控主要体现在对固定资产投资的调控中。旺盛的政府购购，带动了相关的行业，同时也鼓励了人们的预期，对于宏观经济的预期，对于房价的预期。此外，一些地方政府兴建政绩工程，扩大政府购购，也刺激了过热的总需求。

（4）净出口方面。可以从我国近年来不断增加

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