自去年底，随着国家宏观调控政策“9·27新政”出台，全国各地楼市陷入低迷，受其影响，广州楼市经历长达数月量价齐跌的成交低潮。房管局数据显示，今年1-8月，广州十区累计住宅登记交易363.55万平方米，同比下降36.52%，住宅成交均价也自4月后一路回落。国庆“黄金周”历来被认为是楼市激情迸发的重要时点，而今年的“十一”黄金周，是取消“五一”7天长假后的头个黄金周，被众多行内人士视为楼市的较后一战，对于广州房地产市场而言，具有以往所不可比拟的关键性意义。其不仅仅是未来楼市走势的风向标，更是普遍遭遇“钱荒”影响的开发商能否实现资金回收过年关的关键节点。在当前背景下，故众多发展商对于今年“十一”黄金周寄予了打破交投闷局的厚望，纷纷以积极的营销措施投入到客源的争夺中去。今年“五一”期间，楼市以“不均衡性”为主调而展开，演绎“供大于求、冷暖不均、此消彼长、结构重组”之市场格局。而“十一”黄金周期间，据经纬行市场监测数据显示，楼市“不均衡”的市场格局进一步巩固和深化，呈现出“供大于求、弃价保量、整体平淡、亮点凸显”的态势。

　　一、总体供应量大增紧凑户型唱主角

　　根据经纬行研究对全市十区在售以及即将后续入市的300多个项目的监测，广州全市十区一手住宅新增货量达2.5万多套，加上现有存货，可售货量约5～5.5万套，超过500万平米。供应同比07年“十一”大幅增加，究其原因，一方面在于年初市况低迷，导致大量单位积压，另一方面，新货的陆续上市也令供求关系进一步失衡。市场上的货量充沛，消费者的选择面非常之宽，购方市场进一步巩固，市场竞争呈现白热化态势。其中，花都、白云、番禺、海珠、天河5区的供应总量庞大，占了全市十区可售货量的80%以上。白云、番禺、海珠、天河四区为传统的供求热点区域，市场接受度与吸纳力俱高，因此供求前景依然审慎乐观;而相比之下，花都区则在1.1万套以上的供应压力下，将遭遇的楼市大洗牌式的挑战。荔湾、越秀等老城区供应亦有所放量，供不应求的局面在一定程度上将得到缓解;萝岗区供应仍以限价房为主;年轻的南沙无论产业或者配套的成熟均尚需时日，其货量将维持在2100套左右。黄埔因为在售项目较少，下半年供货较少，估计总供应量将在300套以下。

　　经纬行曾经在今年的五一市场报告中指出，“市场结构的矛盾已经初步从单价过高向房型面积过大的因素转移”，其时，众多楼盘滞销的主要原因之一在于面积过大所导致的总价偏高。时至10月，该结构性矛盾已在一定程度上得以调和，众多发展商已然认识到刚性需求消费者的回归，纷纷在新建的组团或楼宇中以紧凑或舒适性的二房、三房作为主力户型，以往动辄140平方米以上的户型已较为少见。据经纬行研究不完全统计，在售的400多个楼盘中，超过65%的楼盘的主力户型为75—120平米的二房或三房，而据阳光家缘的数据也显示，今年十一期间，在售项目的平均户型面积为112平方米，较今年五一期间的平均面积120平米下降了高达8平方米。

　　二、推广不惜重本广告投放创历年新高

　　自去年年底开始，市场已从共赢的竞合关系过渡至“成交此消彼长”的“零和博弈”，为抢占消费者眼球、赢得十一商机，不少发展商均把“十一”前后作为一个重要的销售节点，不惜重金加大推广力度，浓墨重彩下足工夫。据广州经纬行研究监测，广州市十区今年9月的广告投放费用过亿元，与去年同期相比增长飚升了57%，创下历年广告投放量的新高。

　　国庆期间，广州市十区的报纸推盘量达到77个，（详见图1）投放广告费用3269万元（详见图2），环比前一周增长了108%，黄金周也成为近八周推广费用较高的一周。发展商在9月27-30日期间发起密集型投放广告攻势，增加媒体曝光率，吸引受众群体。

　　三、降价促销成主旋律弃价保量初见成效

　　今年的“十一”黄金周可谓今年以来规模的一次楼市促销，十一期间，开发商为抢占市场，纷纷在价格上做文章。以报纸广告为例，报纸广告画面多突出价格主题，促销意欲明显。其典型项目包括恒大山水城“成本价发售仅一日，开盘额外特别76折”、祈福·辉煌台“惊喜价3500元/㎡发售”、金地荔湖城“全城含有的湖山，难以再有的价格”，时代糖果墅“5800元/㎡起”等，其广告以低价为主题吸引了不少对价格较为敏感的头次置业者。同时，十一前后，不少新推项目或旧货新推的楼盘，定价也多采取谨慎保守态度，如恒大山水城洋房均价3360-4300元/㎡，联排别墅均价4500元/㎡，其低价便为该项目赚足了人气财气。招商地产在广州的旗舰项目—金山谷，其联排别墅价格低至9000元/㎡，比同区别墅项目价格低了不少，凭借招商的品牌实力、产品质素以及合理的定价，也取得了良好的销售业绩。而十一期间以尾货销售为主的楼盘，则大部分采取折扣优惠、或者装修、甚至是较低的一口价特惠单位的促销形式，甚至有部分项目直接降价促销。同时，十一期间，各大品牌发展商为抢占商机，也纷纷采取大规模的降价促销，旗下各盘联展以特价单位、优惠折扣等形式进行促销。从营销效果来看，虽然整体而言，本次黄金周的人气财气均较往年不及，但较平日的人气明显增多，多个项目的降价或促销取得了一定成效。如前文所言之恒大山水城、金山谷、辉煌台等，其合理定价甚至可谓低价令项目丁财两旺，而余货销售的楼盘也因特价单位的推出令其成交远较平日可观，弃价保量的市场策略取得了一定成效。

　　四、消费者观望气氛浓厚但刚性需求强劲

　　据经纬行研究十一的消费者调研结果显示，黄金周期间有三分之一多的客户是为了解市场走势而去看楼;而不选择在09年上半年内入市的受访者中，有四分之一的人是对市场信心不足，认为楼价还会下跌，市场上的观望气氛浓厚。

　　尽管如此，却仍有17.8%的客户准备在今年内购房，有24.3%的客户计划在09年上半年购房，超四成客户会在近期购房。而且，不选择在09年上半年内入市的受访者中，只有不到2%的人是还不着急购房，充分反应出市场上刚性需求的强劲。

　　五、整体市况表现平淡亮点项目表现突出

　　十一黄金周市场并没有给我们带来太大的惊喜，纵观全市各区的成交表现可以用“平淡”二字形容，过百成交的楼盘。经纬行对各区楼盘的监测分析，主要存在两方面的原因导致黄金周整体表现平淡。一是供应量的激增导致竞争激烈，很多楼盘选择了在黄金周前的九月下旬开盘，这点从阳光家缘网的签约登记交易量可以得到验证。经纬行研究的周报显示，9月29日至10月3日广州十区一周成交1275套，环比增长117.58%，这个数据反应的正是九月下旬开盘的楼盘成交状况。二是很多楼盘在黄金周期间处于蓄客阶段，并没有正式开卖。从经纬行市场调查显示，星河湾、富力金禧花园等楼盘的蓄客量都非常可观。

　　尽管如此，市场上还是有不少亮点项目表现突出，热点区域包括番禺华南板块、海珠区、花都风神大道板块、天河珠江新城板块和东部地区。

　　番禺区的华南板块在十一黄金期间可谓群星闪耀，再度燃起板块热度。亮点无处不在，的亮点莫过于星河湾的豪宅革命，号称全市豪装为其赚得了人气，6500元/平方米的豪装样板房门外聚集了大量的参观者排队，品牌优势明显，收筹理想。板块的人气王当属金山谷，优质产品和实惠的价格为其赚得了130套的高成交业绩。广州雅居乐较擅长搞气氛，举行系列奥运主题活动——强力推广，带动现场人气超旺，成交约180套，成交量位居番禺区榜头。

　　海珠区在十一期间多以消化旧货为主，新盘新货在十一期间为储客阶段，预计多在十月中下旬推出，该区域热点板块主要为宝岗大道板块。海珠亮点楼盘主要包括可逸豪苑、光大水岸榕城、全新盘富力金禧花园和佳大银湾。这四个盘成在海珠区的人气都不错，在十月中下旬均有新货推出，可逸豪苑在黄金周期间成交了24套，富力金禧花园收筹120个。

　　花都区是今年十一货量的区域，供应的激增和市场的态势令该区域销售压力倍增，但风神大道板块仍然成为区域热点，亮点楼盘包括保利城、祈福辉煌台和骏威锦东花园，保利城在十一前有积累一定的客户，在十一期间成交45套。骏威锦东花园在黄金周取得约50多套的成交业绩。祈福集团作为郊区的典范也受到大多数购家的追捧，战绩喜人，本次成交创全市较高，达300套。该盘价格的优势为其赢得了成交，再次掀起区域热度。但与亮点楼盘形成鲜明对比的就是该板块的新盘富力金港城，仅收酬20多个，虽然人气较好，但并不能带动实客下筹。

　　天河珠江新城板块作为一个豪宅聚集的板块，在十一期间仍然赚得了人气和成交，可谓既旺丁又旺财，该板块亮点项目包括领峰、月岛、璟晖华庭、隽峰苑，几个盘均有新货推出，璟晖华庭9月28日开卖，成交95套，领峰9月5日开卖，成交23套，成交金额超过8000万。月岛在这个黄金周期间主要为公寓做储客准备，但现场人流一般，收效甚微。

　　东部地区的亮点项目主要为恒大山水城，恒大山水城通过明星效应吸引了大量的人流，成为今年十一人气较火爆的楼盘，当天通过搞活动吸纳上万的参观者，为楼盘燃起热度，并在广告中打出了开盘必特价，特价必升值的广告诉求，打出了开盘当天76折的价格优惠措施，确实为其带来了成交，别墅143-257㎡，成交141套，洋房74-120㎡，成交133套（合并单位），也成为了十一黄金周期间继祈福辉煌台后，个成交好的楼盘。

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