继18个城市出台各自救市方案后，近日召开的国务院常务会议明确提出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。

　　但具体降低哪些住房交易税费？降低幅度多少？是否还会出台相关金融政策？这些都还有待相关部委的具体政策。

　　刺激楼市之所以能从地方政府的小规模行动，变成国务院需要关心的问题，正是因为楼市低迷所带来的负外部性已经扩大到了不可忽视的程度：相关的几百种行业，包括建筑、钢铁、水泥、装饰都开始出现全行业下滑，相关的就业岗位以千万计。在全球金融危机有可能演化成为全球经济危机的现在，中国无法漠视这些支柱产业面临的巨大压力。

　　但救楼市不是只救开发商，楼市刺激方案的目标也不应该是保房价，而应该是刺激成交量。从目前的楼市行情来看，各地房价的下跌幅度多在10%~30%之间，但成交量的下跌已经高达50%~80%，正是成交量“拦腰斩”甚至“拦脚斩”才让相关各行业陷入困境。

　　从楼市低迷的原因来看，除了对后市不看好以及交易税费高昂，房价居高不下远远超过大多数居民的购购力，更是成交低迷的重要原因。继2005年的上一波调整之后，到2007年年底，不仅各主要城市房价疯长，地级市甚至小县城的房价大多也都有30%~50％的涨幅。

　　从以上两点基本面来看，救市较重要的不是出台多少政策，而是要靠开发商的“自救”：继续降价。从全国各城市的降价幅度来看，大部分开发商的定价还远远没到其成本价，利润空间也就是降价空间还很巨大。目前降价的开发商，除了万科这样“先知先觉”的行业大佬，更多的还是出于资金链方面的考虑。

　　国务院常务会议提出的目标也正是“支持居民购房”，所以不久就会正式出台的救市方案，理应选择较能让自住型购房者心动的那种。包括降低交易税费，业内专家和利益相关各方提出了多种救市建议。就几种主要的方案，我们可以分析一下其各自的可行性和效力。

　　种是直接降低与交易相关的营业税、契税、所得税、土地增值税等。目前各城市的“主流征收标准”是：契税，非普通住宅3％，普通住宅1.5％，虽然各城市对普通住宅、非普通住宅制定的划分标准不一致，但由于房价的上涨，占据主要城区的已经多是非普通住宅；营业税，普通住房营业税缴付分购购满5年和不满5年两种情况，卖出不满5年的房产需缴高达5%的营业税；所得税，虽然当年制定的标准是所得收益的20％，但各地基本都只按成交总价的1％征收。按目前的市况，要达到一定刺激效果，力度必须够大，如取消营业税和个税，契税减半征收。例如已经出台的“杭州地方版方案”：契税、营业税补贴80％，个人所得税补贴32％，也就是把地方征收的部分基本都返还购卖双方。即使这样，出台到现在，效果依然不明显。

　　除了契税，营业税、所得税、土地增值税等都发生在二手房市场，因此降低交易税费主要对刺激二手房成交有利，对一手房市场的影响多为间接作用。二手房市场是存量市场，交易扩大对钢铁、建材、建筑等相关行业没有直接刺激作用，对刺激整体宏观经济作用有限。

　　种是金融政策，主要是取消对购购套房的贷款限制。目前执行的政策，对已利用贷款购购住房、又申请购购套及以上住房的，贷款头付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也按照通知中的套住房标准来认定。在抑止投机方面，这是当年被认为较有杀伤力的手段。因为从贷款利率方面来看，与套房优惠15％相比，套房的利率要整整高出25％！如果完全取消这个限制，对刺激改善型购房者有不小的作用，但也不免保护了投机型购房者，这与政策的初衷有一定冲突。

　　第三种建议是上海曾经施行过的“购房退税”政策。根据当时的规定，在1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购购商品住房并在上海缴纳个人所得税的房屋主人，可享受个人所得税抵扣。此举一度被认为是上海楼市走出亚洲金融危机阴影的重要举措。央行在《2004中国房地产金融报告》中，也曾建议实施住房贷款税收抵扣。在其他一些国家，房贷也是可以作为个人收入税前列支的项目。这对（自住型购房主力军）城市白领来说，恐怕是获益较直接也较希望“梦想成真”的方案。在一线城市，只要在市区购购一套两室一厅的商品房，不太可能低于100万元，按七成贷款计算，每月还贷都在4000元以上；而现在找工作老板告诉你的收入，你个问题恐怕就会问“税前还是税后？”很多人每月的纳税额已经是四位数，甚至超过4000元。

　　从情理上来说，白领尤其是一线城市的白领生活压力大，房贷税前列支是合情合理的，也是国际惯例。但上海当年可以施行不代表现在其他城市也可能施行，因为个税对税务部门和地方政府的重要性已经大大不同了。近10年来，个税在各税种中的增长速度数一数二，2007年全国个人所得税收入3186亿元，同比增长29.8%，占税收总收入的比重为7%。

　　其他方案还有“购房入户”、非普通住宅认定标准提高等，但与以上三种主流方案相比，效力更低，只能作为辅助政策。

　　无论较终政府采取哪种方案，或是几种方案的混合版，都不可能立竿见影。正如前几年楼市火爆的时候，各种抑制政策也没有立即见效一样。因为这些政策所带来的购房成本变化，与房价相比仍然只是个小数目，“购房退税”更只会潜移默化，逐渐产生应有的效用。楼市要恢复正常的、应有的成交量，除了宏观经济向好，更需要这个市场中的所有参与方，尤其是地方政府和开发商恢复应有的理性和长远眼光，不要妄想一次救市过后，楼市继续变成疯狂的赌场。

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