2014年8月30日出台的“青十八条”确定了“认贷不认房”，释放了部分已经还清房贷的人群的购购力；2015年3月30日，楼市再出新政，购购二套房商业贷款较低头付比例降至四成。面对如此利好，楼市是否依然淡定？置业者们会作何打算？专家又会给出怎样的建议？

          市区还是郊区？

          “只要交通方便了，距离不是问题。”孙先生在谈到他的购房标准时表示，他较关心的是周边配套，只要周边生活配套完善，“ 距离主城区稍远点也可以。”孙先生说的可接受的“稍远”范围是指开车20时辰以内可以到市区。按此标准，若**、轻轨通车，在崂山区上班的孙先生完全可以在城阳甚至即墨、胶州等近郊购房。在主城区位置好的地“方较多购个一居室，同样的钱在郊区就能购个套三的房子，只要周边学校、交通等配套完善，生活方便，那为什么不在郊区购呢？”已经在崂山“窝居”够了的孙先生一心想换个宽敞点的房子，他的观点也许代表了部分自住型购房者的想法。

          有的置业者则考虑得更多，“我再购房肯定还是选市区，因为虽然再购房是为了满足改善性自住需求，但仍然不能保证那套房子就会住一辈子。郊区的房子太多了，从投资角度讲还是市区安全些。”跟刘小姐一样怕郊区库存高企出现房价下跌而导致转手时亏本的人也不在少数。

          新房还是二手房？

          结婚时由于资金不宽裕而购购了二手房的胡姐说：“我早就想换套新房了，之前由于拿不出那么多的头付款而搁置的购房计划现在终于可以实施了。”毫无疑问，胡姐再购房就是奔着新房去的，“我觉得人这辈子总是要住套新房的。”“我不想购刚开建的期房，因为一是等的时间久，交了头付还着贷款的同时还要支付房租，这不合算；二是怕实际交房的时候小区建设情况跟较初宣传的有差距，房屋质量不过关、绿化率减低等问题屡见不鲜。当然，如果是信誉好的品牌开发商开发的性价比高的房子，我也会考虑。”姜先生表示他更倾向于选择当前已是现房或准现房的新房，若是刚开建的新房，他觉得还不如购二手房保险。

          二手房涨价有压力

          “香邑暖山小区有一套房子，在政策下发前，业主报价300万，可让步10万，在政策下发后，低于295万就不再考虑了。”链家一位置业顾问说，“很多没满五年但是满两年的业主在报价上并没有发生改变，但是在心理价位上有所上涨了。”青岛链家市场部分析师刘烁认为，满五改二的新政影响的不是业主向上提高价格，而是针对这部分房屋购卖的议价空间收窄。

          虽然满两年的普通住宅就可以免交营业税，但实际二手房交易过程中要交的钱还是不少。若出售房屋不是房东过5年的仅此住房，还要缴纳2%的个人所得税。另外，还需要缴纳契税、5元的印花税、80元的登记费、365元的抵押费、每平方米6元的手续费以及10元的工本费。如果是通过房屋中介成交，还要付总房款3%的中介费。这样算来，购购二手房的成本依然不低，价格上涨有压力。

          置业者不甚着急

          北京、上海、深圳等城市纷纷传来楼市涨价消息，二手房业主惜售，甚至不惜支付高额违约金而放弃卖房。面对铺天盖地的涨价消息，青岛的置业者们却大都比较淡定。“涨价？不作死就不会死！”来青工作已3年多的小庄并不着急购房，“每个城市的情况不一样，一线城市可能人口增加较快，房源去化周期短，政策利好就顺势涨价，但是青岛楼市这么高的库存量，敢涨价吗？购房是大事，我要慢慢挑套自己满意的。”

          打算购二手房的胡先生同样很淡定，他说：“现在二手房的入市量增大了，可选择的房源更多，没道理涨价吧？”记者咨询多家房产中介，获悉青岛目前二手房市场的状况是业主觉得政策向好而不着急卖，准置业者觉得可能有更多更好的房源入市而不着急购，双方都在观望。

          购二套房需量力而行

          执行新政策后，二套房的购购成本到底能降多少？以100万元总价的住房为例，贷款利率按6.49%（基准利率上浮10%）进行计算，如果按照头付六成的比例计算，那么头付款是60万元，需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算，20年期、等额本息等贷款条件下，还款总额为71万元，月供2980元。头付比例降至四成后，头付款是 万元，需要向银行贷款60万元。40这60万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额为107万元，月供4470元。六成头付下，购房总金额为60万+71万=131万元；四成头付下，购房总金额为40万+107万=147万元。这样对比，购房成本要增加15万元。“头付降低只是降低了购房的门槛，低头付就必然多贷款，而且二套房贷款利率还高，还款压力加大将是不争的事实。”洪先生说，他不理解有些人怎么会觉得头付降低就是赚了多大便宜似的，购购二套房需要量力而行。

          二季度是购房好时机

          据了解，新政效应日趋发酵的背景之下，青岛个别楼盘已涨价，虽然绝大部分开发商并未跟进，但是楼市将稳步回暖的迹象已日趋明显。

          克而瑞数据显示，一季度青岛销售型商品房成交220万平方米，环比下降30.68%，同比上升1.27%；成交均价8762元/平方米，环比下降7.47%，同比下降7.09%。虽然整体低迷，但是成交面积的同比上升给予市场一个很大信心。“因为伴随新政的利好推动，二季度的去化将明显提升，但是涨价不会是主流。”

          克而瑞分析师张斌指出，高企的库存是决定开发商不会短期内涨价的关键因素，“二季度的关键词是量升，前期的库存在市场供求放开后将急需出口释放，因此去化为先是开发商当前的主要策略，至于价涨，初步预计或将在三季度实现。对购房者来说，这也预示着二季度是较好的购房时机，可以抓住机会及时出手。”

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