政府大规模投资保障房预示着过去十年以开发商为主导的住房发展模式有所改变。　　

　　上海易居房地产研究院综合研究部出品　　

报告组组长：上海易居房地产研究院院长张永岳　　

报告执笔人：上海易居房地产研究院综合研究部杨红旭回建强

　　报告摘要

　　政府大规模投资保障房预示着过去十年以开发商为主导的住房发展模式有所改变，取而代之的，是以政府投资为主导的保障住房和房地产企业投资为主的商品房市场双轨并行。

　　9000亿保障性安居工程投资将对中国商品住房市场产生较大影响。短期内会对稳定住房成交量有明显作用，中期内则从两个方面对商品住房市场产生作用：一是抑制商品住房价格反弹，二是成交量分流。同时，会对整个中国住宅市场的运行发生深刻的影响。

　　从实施效果看，9000亿安居工程的应侧重于廉租房建设，而经适用房建设规模偏大，需要适当控制；另外，地方政府可以考虑向部分符合经济适用房政策标准的群体发放货币补贴，让其去市场上购房，或者收购部分滞销的普通住宅项目以做经济适用房分配，以减轻经济适用房建设对普通商品住宅市场正常运行的影响，长沙、重庆、郑州等城市已开始进行这方面的有益尝试。

　　历史经验表明，国有企业获得经济适用房和其它安居工程项目开发权的可能性更大。由于此前经济适用房占住宅市场供应量的不足一成，所以这两个市场之间相互的影响非常小，而未来三年可能占到三成左右，再加上商品住房已经出现滞销，经济适用房的推出必将分流现在及今后的自住需求。那些以普通住宅开发为主业的的企业，特别是民营企业，必须正视这一市场的重大变化。

　　在具体实施中，这一宏大的投资计划必然存在一些问题和阻力。其中较主要的问题是，巨量资金源自何处？投资的综合效益是否会显现？政府应在提出任务目标后，加紧制定相关的落实细则与工作流程，由建设部门总控全局，投资计划要落在实处，提出明确的规划以及落实措施，落实责任，避免政策的随意性和出现“虎头蛇尾”现象，确保好事做好。

　　在“扩大内需”的总体部署下，11月5日国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币。在“国十条”中头条内容就是“加快建设保障性安居工程”，这显示政府对住房市场拉动内需的决心非常大。11月10日，国务院召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署七项落实扩大内需具体措施，第三条专门就稳定房地产行业进行阐述，再次确认了房地产行业为国民经济重要支柱产业。11月12日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。

　　从国务院到住房与城乡建设部在短时间内接连出台了相关刺激内需和稳定楼市的投资措施，房地产行业占据了重要地位，特别是建设部三年内计划投资9000亿用于保障住房建设，将住房保障推到的高度，这将对我国房地产行业的发展产生重大影响。

　　一、9000亿计划推动我国住宅产业发展模式的变革

　　从资金来源看，9000亿元的投资应该包含了国务院两年内4万亿元的刺激计划中分配给保障住房建设的资金。但从住房与城乡建设部的投资计划看，无论是在时间和规模上，都跟此前的常态速度与力度有不少差别，表明该投资计划明显带有强烈的目的性和导向性。也就是说，今后三年保障性住房将成为房地产投资的，并把解决中低收入家庭的住房问题放在优先位置。

　　根据建设部门的摸底统计，目前我国城市住房困难户大约1000万户。可以算一笔账，根据国家统计局的数据，2006年全国住房销售套数为504万套，2007年的数据也基本上维持在500万~600万套左右。而建设部门在未来三年内要集中建设接近600万套的经济适用房(棚户区改造作为经济适用房看待)和200万套廉租房，即便把廉租房剔除在外，每年200万套的经济适用房将占全国住房销售量的三分之一强。而在2007年以前，我国每年销售的经济适用房不过30多万套，廉租房的投入更少。这些数据对比足以说明住房保障政策的力度。

　　此次，政府大规模投资房地产，其领域严格限制在廉租房和经济适用房，而非商品住房。这表明政府在逐步地“补课”，以修补1998年房改以来留下的住房保障漏洞。可以预计，过去十年以开发商为主导的开发模式必然有所改变。取而代之的是，以政府投资为主导的保障住房和开发商投资为主的商品房市场双轨并行。

　　二、借安居工程拉动内需是为了更好发挥房地产支柱产业的作用

　　从建设部门此次大手笔投资于保障住房看，房地产行业确实将继续充当国民经济支柱产业角色。国民经济的支柱产业重要标准之一是行业增加值占整个GDP的比重在5%以上。房地产行业的增加值占GDP的比重在2006年为4.5%，2007年这一数据则超过了5%，成为名副其实的支柱产业。

　　实际上，如果从产业链的角度衡量，房地产行业投资可以拉动50多个其他行业的发展，其间接创造的价值更大。仅以直接拉动的建筑业而言，近十几年来建筑业占我国GDP的比重一直在5%以上，房地产业加建筑业对GDP的贡献度在10%以上。也正是因为房地产行业的这一特性，我们可以在经济发展历史上观察到一个有意思的规律，即只要国家放开房地产的发展，宏观经济就会高涨，而经济出现过热的情况，又和房地产发展过猛脱不了干系。打压房地产的后果，是经济增长逐步减速，而下一次的经济启动则又得益于房地产行业的复苏。历史往往存在这样的一种循环。

　　国务院明确肯定房地产行业是国民经济重要支柱产业，正是从房地产行业的功能角度考虑的。由于房改后过于倚重房地产市场的商品化，忽视了住房保障，造成低收入和高收入同在商品住房市场竞争购房的问题，在房价普遍过高的情况下，受到外围市场恶化的催化作用，普通收入难以负担购房压力，形成市场观望情绪加重、住房价格持续调整、市场销售量低迷的困境。

　　国家从扩大内需的角度，从巩固和发挥房地产业国民经济重要支柱产业的角度，提出了稳定房地产行业发展，大力发展住房保障安居工程，三年投资9000亿建设经济实用房和廉租房，这个措施和解决问题的思路是合适的。加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。据测算，廉租住房的建设和经济适用住房建设，将拉动建筑业的发展，可以提供200多万个就业机会。如果把上下游产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元。另外，在拉动内需的情况下，三年时间计划解决全国1300万困难家庭的住房问题，这项措施确实可以缓解日益严重的住房问题。

　　三、9000亿投资将对商品住宅市场产生重大影响

　　9000亿保障性安居工程投资将对中国商品住房市场产生较大影响。可以从两个方面产生作用：一是抑制商品住房价格反弹，二是成交量分流。同时，会对整个中国住宅市场的运行发生深刻的影响。

　　从1998年开始，房地产业经历了快速持续发展的十年。然而十年后的今年，房地产市场遭遇了的寒冬，主要表现为价跌量缩。虽然从地方政府到部门出台了一系列的“救市”措施，包括提高公积金贷款额度、减免部分税费、降低头套房贷款利率及头付等，但房地产行业的调整仍在继续。

　　国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。房价虽然同比仍在上涨，不过涨幅在下半年后逐渐降低，环比价格增长从8月开始由正转负。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3%。

　　同时，全国房地产开发景气指数延续了今年年初以来的下降态势，10月份的指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。楼市低迷，民众更加持币待购。官方数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。

　　从统计局公布的数据看，全国房价同比涨幅已经到了强弩之末，今年10余份的房价基本上和去年同期价格相差无几。换句话说近一年来全国房价已经经历了一个冲高回调的过程，目前房价走势依然是向下的。

　　虽然在国际金融风暴的冲击下，国家出台了4万亿的投资计划，建设部也有9000亿元的投资计划，但这些投资显然不是为了增加商品住房投资，更不是推高商品住房的价格，而是增加保障住房的供应量。由于保障住房(经济适用房)实行成本加低利润的定价模式，在市场供求规律的影响下，商品住房的市场需求会被大量分流到保障房市场，从而造成商品住房供应量的相对过剩，引售价格的下调。

　　因此，从短期看，国家的经济刺激计划会对稳定住房成交量有明显作用，但中期看，保障房的大量上市就会显著影响商品住房的成交量和价格走势。到今年年底，建设部将投资1000亿用于保障房建设，明年投资较少会到达3000亿元，由于不考虑市场风险，在政府主导的投资项目将快于开发商的项目建设周期，预计1-2年左右时间，目前处于建设过程中的经济适用房项目和廉租房项目就可以加快推进建设完成，并投入市场；2年左右的时间，新批保障房项目也可以进入市场。根据业已公布的数据，如果整个市场容量没有进一步扩大，而商品住宅的空置量保持目前的的状况，保障房的市场供应量预计未来三年内将占市场年度需求量的50%左右，而此前保障房占市场成交量的比例在10%以内。由于保障房主要针对低收入消费者，价格接近成本价，因此假设保障房完全能够被市场吸纳，那么未来三年商品住房的市场份额就会被分流相当的市场份额。

　　如果考虑到符合廉租房标准的低收入者分流不会对商品住房市场产生影响，那么未来三年对商品住房产生主要影响的是经济适用房的供应量。按照建设部的投资计划，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应量是200万套。2006年全国住房销售量是505万套，假设未来三年住房成交量稳定，那么经济

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