日前，北京市国土局在其官方网站上公示的《北京市2005年度土地供应计划(试行)》中表示，今年北京市二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应，三四环内新建经济适用房用地供应也将受到限制。那么，在条件限制下，对于今年有购房计划的人来说，二手房也会是不错的选择。

　　记者综合了我爱我家、链家等地产经纪公司的意见，制定以下选房策略，供广大购房者参考。

　　中高端二手房市场

　　推荐区域

　　崇文门区域、西直门区域、崇文门区域

　　该地区商业氛围极为浓郁，有新世界商场、钱柜、乐圣、韩城时尚广场等。人文环境较为理想，汇文中学、广渠门中学、96中学等皆坐落于此。医疗机构也很发达，有同仁医院、协和医院等。随着该地区市政、商业配套设施的不断完善以及未来纵贯南北的**五号线建成通车之后，将会更加提升该地区的区域价值，吸引越来越多的高端购房群体来此定居。

　　西直门区域西直门地区是内城向西、北进入三环、四环的必经要道之一，随着西外大街快速道路的改造完工以及动物园交通枢纽工程的启用，使西直门地区的交通环境进一步得到提升。该地区商业气氛浓郁，动物园服装批发市场为该地区商业功能加分不少。随着北京个现代化立体交通枢纽西环广场的即将竣工，为西直门地区商业氛围带来新气息的同时，更加会提升其交通状况，使西直门区域价值更好地发挥出来。

　　中低端二手房市场

　　推荐区域

　　劲松、潘家园区域、紫竹桥区域、西坝河区域

　　劲松区域劲松地区的二手房种类繁多，已购公房、二手商品房、央产房、二手公寓等类型不同，能够满足不同品位、不同档次、不同要求的购房者所需。该地区小区物业也较为完善，周边还有方便居住人群购物的家乐福超市、居然之家、百安居等。工大附中等学校坐落于此，能够保障孩子们拥有良好的教育环境。

　　潘家园区域该区域是上世纪80年代之后在方庄之前形成的成熟社区之一，在其原本就较成熟的社区物业促动下，又滋生出许多相对较新的小区，其小区内的物业和生活设施较过去的老社区亦更加完善，房型、舒适度也更加符合现代人的居住理念。随着未来**十号线的建设，交通环境的改善将会更加提升劲松、潘家园地区二手房市场的日益兴旺。

　　紫竹桥区域紫竹桥是西三环上重要道路的交会处，交通四通八达，地势较为优越。紫竹桥地区人文气息较浓郁，科研、教育、文艺等单位集中。同时，紫竹桥区域周边的写字楼也较多，这些写字楼内的白领及上班族看中紫竹桥地区的未来发展潜力选择在此购购房屋。紫竹桥周边配套设施也相当齐全，超市、商场、医院、酒店、剧院等应有尽有。

　　西坝河区域西坝河位于东三环，坐拥三元桥畔，靠近燕莎、国展商圈，邻近机场高速路。地理位置优越，交通环境便利。此外，该地区小区周边配套设施成熟，国美、大中电器、燕丰商场、朝百商场等亦能为在此居住的人们平时生活提供快捷与便利。

　　购房专家建议：对于那些有着高品质、高素质生活追求的购房者而言，即便二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应，仍可以选择在地段成熟的热点区域购购品质优越、社区成熟、配套完善的二手公寓来实现自己的置业升级计划。对于中低收入群体来说，可以选择总价较低的二手民宅，这些二手民宅品质优良而且地理位置优越，与同等地段一手房相比有着较为突出的优势。

　　该地区二手房价格为6200-6700元/平方米。

　　新政之下把握三个投资置业准绳

　　在政府一系列组合拳的影响下，京城房产的投资置业环境已悄然发生变化。那么，面临当前北京房地产市场投资置业环境的巨大改变，作为普通投资置业者应该如何在新政之下进行投资置业呢？美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为，结合目前的市场环境，需要改变原先房产投资置业理念，遵循以下三个新的投资置业准则。

　　选择等额本金还款方式

　　无论是投资还是自住，80%以上的人群都是借助银行的住房贷款来较终完成房产的投资置业。住房贷款投资置业的过程中就会涉及到相应还款方式的选择，虽然目前银行提供的还款方式多达5种甚至更多，但是人们经常采用的就是等额本息还款与等额本金还款两种方式，而在这两种还款方式中，绝大部分又都是采取等额本息的还款方式，很少有人选择等额本金的还款方式。殊不知，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。特别是在当前利率发生明显变动的情况下，等额本金还款法的支付利息总额更要明显少于等额本息还款法。

　　比如王先生要在海淀区购购一套70万元的房子，贷款50万元。如果贷款期为10年的话，利率为5.51%，相比5.31%的等额本息还款利息增加了5932元，而等额本金增加额为5042元，两者差额达到了890元；25年期的两者差额更是相差5297元。非常明显，在您投资置业选择还款方式当中，等额本金的还款方式在利率不稳定的情况下，其优势将会尤其显现。

　　延长投资置业的期限

　　在此次七部委出台的新政当中，对于房产的流通环节开征相关的税费。比如2年以内需要全额征收5.5%的营业税(包括城建税和教育附加)，2年以上的非普通住房需要按照差额征收5.5%的营业税；对于5年以内的要按照差额征收20%的个人所得税。这种税费的征收，将会大大缩减房产投资的收益。面对税费的调整，作为房产投资置业者必须改变原有的投资模式，需要由短期变为5年以上的中长期投资置业。

　　比如张先生购购了一套80平方米的两居普通住房，购购总价为45万元。这套房产如果按照市场价出租，其租金为2000元/月。如果张先生2年内将该套房产以50万元的价格出售，其较终的年收益为6.23%；如果张先生持有房产5年以上仍然按照50万元出售，其房产的年投资收益为7.11%，相比2年以内出售房产每年要高出0.88%。

　　关注普宅与非普宅的划分

　　在此次新政出台之前，对于普通住宅与非普通住宅的划定标准就是按照价格来划分，并不管你的房产建筑面积有多大。但是，在新政出台后对于普通住房的标准进行了重新的定义，只有同时满足小区建筑容积率为1.0以上、房屋建筑面积140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的才被定义为普通住房。这种普通住房划定标准的重新界定，不仅仅在购房时会产生明显的税费交纳差异，而且更会影响到以后房产出售环节的税费差异。

　　假设李先生购购一套150平方米的房产，总额为100万元；孙女士在同样区域购购两套75平方米的房产，每套房产为50万元，两套总额也为100万元。李先生和孙女士同时在若干年后将自己的房产都是以110万元出售，则其交纳税费的差异随着持有房产的年限不同产生明显异同。持有房产2年内，李先生比孙女士多支出12000元；持有房产在2年(含)以上5年以下，李先生比孙女士多支出17500元。持有房产在5年以上，李先生比孙女士多支出28900元。

　　综上所述，美丽家园市场研究人员建议，在当前日益加强的宏观政策调控之下，房产投资置业者除了需要遵循整体的市场环境变动之外，还需要在实际操作过程中更加具体把握因为政策变动引起的投资环境细节的改变。

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