社区“邻里”关系悄然回归

　　北京初春一个阳光明媚的下午，在昌平东小口的天鑫家园，业主吴女士从小区大门走到自己的楼门口，短短几百米的路程却用了２０多时辰。“每个人见我都要聊几句，有的是询问维权的情况，出主意想办法，有的只是聊聊家长里短，我们之间很熟悉。”吴女士说。

　　“碗勺之声相闻，老死不相往来”。多年以来，许多从小农经济下以家族为亲密纽带的村落迁居到城市的人，都曾对这种“封门闭户各自过，毗邻而居不相识”的生活方式感到过惊讶。然而从较近几年开始，这种状况正在悄然发生变化。

　　随着商业住宅小区如雨后春笋在各个城市大量涌现，随着源源不断的人们用货币在小区中购购了一份属于自己的“建筑面积”。尽管来自五湖四海，不管是否愿意，客观上这种蜂窝状粘连的居住形式，又将无数分散的社会个体捆绑在了一起。

　　有人说，对邻里关系的确认，或者说这种关系的回归，是商品化社区里居住群落的共有权益所决定的，简单说是由于在维护共有权益的背景下所引发的一种必须和自觉。

　　这是一种普遍现象。和吴女士同样居住在天鑫家园小区的业主小席，是从事ＩＴ业务的一个小伙子。他的经济和业务往来，主要集中在北京中关村地区，但这样一个并非善于交际和言谈的年轻人，却在旷日持久的维权活动中，敲开了几百户邻居的家门并和他们展开深入交谈。他告诉记者：“几乎每户的电话号码我都有，除了在网络论坛上的积极参与，我们还经常有各种聚会，很多人已经成了朋友。”

　　促使发生这种变化的，是小区业主一体的共有权益。“说起来很滑稽，我们这种良好的邻里关系，是由于共有权益受侵害所逼，这种‘同是天下受苦人’的‘情谊’，也是一步步被激发起来的。”小席幽默地对记者说。

　　共有财产彰显“组织能力”

　　“小区是大家的小区，权益也是公共的。当公共权益受到侵害时，单个的业主无法维权，小区的业主只有成为整体才能主张其权利，才有其法律主体的地位，这是共同财产所决定的。”长期关注小区物业纠纷的北京忆通律师事务所律师李劲松告诉记者。

　　天鑫家园的维权故事证实了这种说法。天鑫家园建成于１９９９年。据业主们介绍，从入住开始，业主与开发商和物业公司之间的纠纷就开始了。小区的规划被改动，规划图上显示的绿地和花园建成了住宅；然后是用水、用电出现纠纷，物业公司自打的地下水水质混浊，价格却和市政水价差不多，物业公司只在上班时间售电，每次只卖３００度，造成上班族的极大不便；物业公司把绿地和道路改建成停车场，向业主们收取高额停车费；物业公司每年收取大量的物业费，几年来却从不公布收支账目，一些按照规定应该退还的费用去向不明。

　　较先引起公愤的，是每月９０元、１５０元、２１０元不等的停车费，但许多业主搞不明白：“难道小区是开发商和物业公司的？要不凭什么来收业主的停车费？”有些人察觉后说：“小区的土地使用权归全体业主，所以停车场的收益也应该归业主所有，因此每年近百万元的停车收益，应该归全体业主所有。”

　　虽然涉及各家各户，但各家各户又都说不明白，因为自己被侵害的，只是公共权益中的很少一部分。“权益被侵害，很多业主都明确地意识到了，但一开始谁都不知道怎么抗争。”业主小席说，“有人去理论，但根本没有人搭理。因为人家是一个公司，一个利益集团，有钱，有后台，有打手，还有法律地位，但你只是个体。根本没有与其对话的平等地位，也没有主张权利的主体地位。”

　　由于对物业公司强烈不满，很多业主选择了拒缴物业费的维权方式。然而，这种个体自发的维权方式并不理想，其直接结果就是被起诉。在法庭上，“欠费”业主几乎不堪一击，成批的业主被法院强制执行。“到了法院，我们才发现身边拒交物业费的业主竟这么多。即使所有的业主都抗拒，也会被分别起诉。”一位曾被法院强制执行的业主这么告诉记者。

　　在屡屡被起诉、甚至屡屡遭遇暴力的过程中，许多业主发现，原来小区的公共财产，既不是你的，也不是我的，而是大家公共的。既然是公有财产被侵害，那么单个的业主根本没有争取权利的权利。而这种争口气的冲动和维权的强烈愿望，逼着小区业主走到了一起。

　　出于联络的需要，热心业主在网上建立了小区论坛，许多业主积极参与，商讨如何与开发商和物业公司较量，计划维权策略。

　　随着维权的需要，联合逐渐从网络走到现实，许多维权积极分子走门串户，印发材料。在积极分子们的联络和推动下，在共同利益的促进下，以社区专业为龙头，以积极分子为骨干，以广大业主为基础的社区关系逐渐形成。这种社区关系，如果通过法律的形式发展下去并固定下来，就是大家耳熟能详的业主委员会。

　　维权艰难普及法律观念

　　“在很多纠纷严重的小区，之所以业主的权益被物业公司和开发商明目张胆地侵害，而业主却无能为力，就是因为他们在利用法律来合法侵犯业主的利益，实现自己的不法利益。”李劲松律师向记者评论说。

　　天鑫家园业主小席对此感触很深：“物业公司起诉拒交物业费的业主，业主铁定输。但很多人都不明白，物业公司打骂业主、乱收费用、账目不清都没关系，为什么业主一欠费就不行了呢？难道法律都坐在一边？”

　　京城有名的业主维权人士舒可心，曾经讲过一个故事。他去找物业公司看采暖的数据表，对方经理却以这是全体业主的共有财产，他没有权利看为由拒绝。所以，单个业主主张自己的权利的时候，在法律上、在理论上都得不到支持。维护公共权利的步就要建立公共权利的合法的主体，也就是成立业主委员会。舒可心说：成立了业委会，物业公司就会知道，你们是平等的，你可以告他了。

　　而在大多数存在纠纷的小区，因为纠纷频频升级为暴力事件，几乎变成了战场。

　　在不断爆发的冲突中，更多的业主开始明白，维权的目的是要保护私有财产，而采用暴力的方式较终会导致两败俱伤的结局。２００５年１２月，一起物业纠纷案件的终审判决引起了人们的关注，原告北京美丽园小区业主委员会认为，物业公司向业主收取了多项不真实的费用，应该取消，较终美丽园业主委员会胜诉。这个判决结果意味着，小区的物业费将由原来每平方米２．７２元下降到１．５８元，减少了１．１４元

　　社区事务唤起公民意识

　　“业主是什么？是无数个除了受法律制约之外的不受任何约束的个体，那是什么？说的粗俗一点是乌合之众。”在某次会议上，一位物业公司的代表如此评价业主。尽管让与会的业主代表很不高兴，但不可否认，从某种角度来理解，这句话是有一定合理性的。

　　在许多一盘散沙的社区，因为业主们和开发商、物业公司之间的矛盾尖锐纠葛，公民意识的欠缺往往被掩盖。而在成立了业委会、也就是业主已经拥有了具法律主体地位的代言机构的小区，这种欠缺才往往暴露出来。

　　比如如何区分自己的利益和公共的利益。商品住宅小区的公共事务管理涉及到几百甚至几千人的利益，居民和业主也各有各的想法。蔡若焱评论说：“每一个人在他所在的公共区域有公共资源、公共利益，都应有责任心、责任感，而不是就管自己这一亩三分田，不是凡事都以自我为。要学会服从制度、服从多数人、服从自己反对的事，执行自己反对的事。”

　　２００３年９月１日，国务院颁布了《物业管理条例》，其中规定，涉及到处理有关业主公约、物业公司和维修资金等问题时，必须要通过业主大会，并超过２／３以上的业主投票才有效。然而，很多业主觉得要征得２／３以上的人同意，特别麻烦而且不太公平。然而北野认为，这是一个很严肃的民主训练，因为２／３的标准是比照《宪法》的规定制定的。蔡若焱也说，中国人老把做什么看成是直接做什么，实际上能做得很简单，就是投票，民主是让大家有一种选择的机会，而民主只保证是多数人的选择，也有可能这多数人的选择是错误的，但至少是多数人的选择。

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