购房三年未备案，业主权益无人管。

　　较近，家住湖南长沙沁园春小区的莫先生感觉特别郁闷和愤慨：他于２００４年一次性付款购下长江置业（湖南）发展有限公司（以下简称长江置业）开发的沁园春小区Ｂ１栋临江阁的一套房子，并已搬进去住了两年。可是他较近发现自己的房子还没有在房产局备案，更让他气愤的是，开发商竟然将其未备案的房子作为抵押，到银行申请商业贷款，去开发其它地产项目。“他们是先卖后抵押，用这笔抵押贷款去开发其在咸嘉新村的沁园春二期御院。”

　　业主：开发商是公然欺诈

　　据莫先生介绍，他购那套房子时，在当年１２月将房屋备案所应交的一切费用都交清了。当时长江置业将房屋钥匙交给了他，他以为开发商会按合同规定在３０天内到长沙市房产局为其房屋办理备案手续，于是在对房屋进行装修后，于２００４年１０月搬进了新居。可是，２００５年５月时，他发现了问题。

　　“当时，一个朋友告诉我沁园春有一些业主的房屋被开发商抵押在工商银行五一路支行搞了商业贷款，我于是花了１００块钱到房产局查询了一下，发现自己的房子根本未办理备案手续，也就是说那房子还不属于我。然后到工行五一路支行一查，发现自己的房屋被开发商抵押贷了款，真是太让人气愤了。”

　　根据莫先生提供的《长沙市房地产抵押合同》复印件可以看到，长江置业将沁园春Ａ栋、Ｂ１、Ｂ２栋直至Ｆ栋在内的８栋房屋（权利价值共为７２４３．７万元）作为抵押物，向工商银行五一路支行申请了１３００万元的贷款，其中规定长江置业履行债务的约定期限为１２个月，从２００４年７月２０日起至２００５年７月１９日止。而这些房屋中很多都是一次性付款购下来的，比如Ｂ１栋中就有１０１室、２０２室、６０２室、１００２室等１９套房屋，它们较迟的也是在２００４年购的房，但直到２００５年１０月还未备案，并成为开发商抵押贷款的抵押物。

　　记者从另一位业主刘先生的《商品房购卖合同》中看到，按照合同规定，长江置业应在较后期限２００４年１２月１０日无条件向他交付房产证，但直到２００５年９月，长江置业不但未向刘先生交付房产证，甚至连备案都未予办理，而在长江置业向工行五一路支行提供的抵押物清单上，赫然印着刘先生房屋被抵押的信息：“Ｂ１栋６０２，建筑面积１６９．３２平方米，权利价值４１．６万元，评估价值４１．６万元”。

　　“他们（开发商）这是公然欺诈业主，而且是集体欺诈。”莫先生的母亲这样表达她对开发商的愤慨。

　　尤其令业主们感到气愤的是，长江置业在２００５年７月６日向工商银行五一路支行出具了一份证明书，在该证明书中称，“沁园春小区所在的荣银路２号土地权属无纠纷。”

　　“他们明明早已将房屋卖给我们，而我们也已经住了一年多了，这不是睁眼说瞎话吗？这种先卖后抵押的行为，既伤害了业主的权益，也欺骗了银行。不知工行五一路支行怎么连核实工作都没做一下。”刘先生气愤地向记者反映。

　　银行：还清贷款就解除抵押

　　记者从中国工商银行长沙五一路支行了解到，长江置业在２００２年下半年曾以正在开发中的小区作为抵押，一次性办理了４８００万元的贷款，到目前已归还４５００多万元。“只要开发商还清贷款，我们就解除所有房屋的抵押。”该支行的一位工作人员向记者表示。

　　谈及长江置业２００４年７月２０日的抵押问题，该工作人员称那只是２００２年抵押的一次展期，并非二次抵押，当被问到工行是否对抵押物的权属现状进行过调查时，该工作人员表示他们为长江置业办理抵押的依据是长沙预购商品房贷款抵押登记备案证明，“当时开发商向我们出具了这个贷款抵押登记备案证明，所以我们才给他们办理了抵押贷款。

　　开发商：我们是善意违约

　　记者随即采访了长沙置业的总经理办公室主任毛继和。他向记者表示，开发商之所以迟迟未给业主办理房产证，原因很复杂，“头先是因为政府各相关部门工作协调不够，特别是银行，他们办事时间长、效率低，我们还了一大部分贷款，可他们还是要扣着我们的大部分房子，他们这样做合理吗？”

　　同时，毛继和还认为业主没有统一缴纳维修基金，也是导致房屋迟迟未备案的原因，“他们今天这户来交钱，明天那户来交钱，没有统一行动，我们怎么及时办理？”

　　当记者问及他们是否在２００５年７月６日向工商银行五一路支行出具过一份关于沁园春小区土地无债权纠纷的证明书时，毛继和给予了否认。

　　对于开发商是否会按照房屋购卖合同的约束性条款向业主支付违约赔偿的问题，毛继和称，他们是善意违约，不可能支付违约金，“我们并不是恶意违约，而是由于种种客观原因，导致不能按期履约。因此主观方面不可能由开发商承担违约责任，况且，我们又不是一户都没有办理备案，我们还是办了一半，要我们负全部赔偿责任，那完全不可能！”

　　他还一再向记者解释说，２００４年７月２０日的那个抵押合同只是原抵押合同的展期。

　　法律人士：开发商行为不受法律保护

　　采访中，记者到房产局交易所核实了相关资料，发现沁园春有将近一半的房屋未办理备案手续，以Ｂ１栋为例，８０户只有４１户备了案，３９户未备案的房屋中有３６户被抵押，而这３６户的业主全部是一次性付款者。

　　记者随之咨询了云天律师事务所蒋律师。蒋律师表示，房地产开发商应该确保业主购房时其所购房屋没有债权债务纠纷，否则就会侵犯业主的权益，不能先抵押后卖。同时，开发商已经卖给业主的房屋应按法律规定在３０天内为其办理备案手续，绝不能拿房屋再去做抵押贷款，“无论先卖后抵押，还是先抵押后卖，都是法律不允许的。而且，以未备案的已售房屋作为抵押物申请抵押贷款，是一种恶意行为，本身就不受法律保护。”

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