“你的房子备案了吗？”近来，这句话成了惠州市区龙丰君龙雅苑部分住户彼此打招呼的流行语。就在这几天，他们得知自己用真金白银购回来的房子竟然有可能遭遇“一房多卖”，或被抵押或另有主人，自然心急如焚，赶去房管局查询自己购购的房子是否有在房管部门办理销售登记备案手续。惠州房管局有关负责人表示，目前，房管局已经将君龙雅苑涉嫌一房多卖的房产暂时冻结，如小区“业主”遇到其他“业主”过激收楼行为，可拨打110报警求助。　

　　产权声明书打破平静生活　

　　3月13日下午，记者来到惠州市区龙丰君龙雅苑，售楼部（租赁）的大门紧锁，空无一人。“你是业主吗？”，记者刚走到君龙雅苑B栋电梯门口，一位女士突然拦住记者发问。原来是君龙雅苑的业主黄女士，她询问进出的人员是否业主，是想让他们留下联系方式，共同商讨如何应对当前的局面，此时名单上已有37位业主留下了联系电话。得悉记者的身份后，她显得有点兴奋，招呼部分房子产权不明的业主过来反映情况。　

　　老夫妇入住即遇强收楼　

　　一份突如其来的《产权声明书》如一枚重磅炸弹，“炸”翻了黄老伯原本平静的生活。今年72岁高龄的黄老伯是惠州市汽车总公司的退休职工，3个月前，他和老伴高兴地搬进了孩子为他们购置的房子。不料，3月12日，他们发现家门口墙了贴了一份《产权声明书》，称黄老伯现在居住的房子所属权另有他人，要求他们5天内搬离，让他们十分惊慌。黄老伯去年3月12日与开发商签订了购房合同，并一次性付款购购了12楼一套面积43.21平方米的小户型公寓，一房一厅，花费了12万，装修后入住。　

　　11日下午，一群人拿着用电脑打印好的《产权声明书》上来收楼。“福成·君龙雅苑下属房产是我方于2005年10月11日购购，并在房产局办理了销售登记备案手续。从法律上说，你的入住是非法的，请你给予配合，并在5天内撤离该房，否则后果自负。”黄老伯向记者出示了收到的《产权声明书》。记者看到，该《产权声明书》附有一份房屋清单，6楼、12楼、13楼、15楼、16楼均有数套房子在列。记者在采访中了解到，黄老伯的这套房子并没有在惠州房管局办理销售登记备案手续，而且几乎所有接到收楼通知的业主合同都未在房管部门备案。现在黄老伯较担心的是，自己的房子没有在房管部门备案，过了撤离期限，“到时候要是那些人过来收楼该怎么办？”　

　　房子装修好才知被抵押　

　　余女士采取按揭方式在君龙雅苑B栋7楼购购了两套小户型房子，装修后出租给了房客。“房东，你怎么搞的？前些天有6名男子来敲门，说房子是他们的，叫我尽快搬走，这是怎么回事？”余女士告诉记者，3月9日，房客突然被告知其租住的房子所有权并非租房子给他们的女房东，而是另有其人，于是找到房东余女士一问究竟。据了解，余女士在2006年1月5日跟开发商签订了购房合同，并没有在惠州房管局办理销售登记备案手续。除去装修费，余女士已经支付了4.6万元钱用于头期费用。但是较近她傻了眼，自己的房子竟然被抵押给了一家典当行，较近几天，不断有人过来要“收楼”。聊到这里，余女士满脸焦虑。她再三询问记者：“他们过来收楼该怎么办？我的房子还是自己的吗？”　

　　不少人尚不知房子被占用　　

　　记者了解到，不少业主跟她情况类似。周小姐便是其中的一个，她采取按揭方式在君龙雅苑购购了5套小户型房子，头期均已支付，但由于相关证件一直办不下来她非常着急，经常去开发商“讨要说法”，终于在房管局成功备案了两套房子，但还有3套未能备案。　

　　“听说开发商只是通知没有登记的受骗者来收楼，而没有通知真正的业主来收楼，所以很多真正的业主还不知道可以收楼了。造成了真正的业主房子被别人占用了都不知道。”，一位非常关注此事的市民告诉记者，他有一个朋友在该小区购了房子，去房产局一查，结果发现房产预售登记是别人的名字。　

　　记者采访过程中，不断有三三两两的业主聚在一起打听相关情况。有几位业主称，持《产权声明书》的人不久前又来收楼了，还在物业管理公司吵着要房子钥匙。物业公司一位负责人证实了这一说法，但他们没有将房子钥匙交给来人，“因为他们手续不全”。　

　　房管局：产权不明交易告停　

　　记者3月14日获悉，惠州房管局已冻结龙丰君龙雅苑涉嫌一房多卖的房产，在调查结果和判决出来之前，这些产权不明的房产交易均停止运作。　

　　对于一房能出现多个合同的问题，房管局有关负责人表示，在2007年以前，房管局的购房合同还是手工开具，一套房可以有两个购房合同而房管局不容易查觉，但是备案时却是有先进性。从2006年底开始，惠州市房管部门推出一项新措施，凡是在这之后取得预售证的商品房都需要进行网上签合同，而且合同签订之后要在一个月内到房管局登记备案，这样预售楼盘已售房和未售房就一目了然，市民可先网上查再购房，一房多卖的情况就可避免。　

　　惠州市房管局一负责人透露，对于君龙雅苑的楼盘现在的业主不用太过激动根据《房屋所有权证》规定，商品房所有权的取得是以房屋产权证的较后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。合同已备案只是享有取得房产证的优先权。不过因为许多“业主”已经入住，他们也有相关的交易手续，只是因为购房合同没有在房管局备案。从法律上讲，他们已有事实入住，不管合同是否备案，他们享有更大的取得房产证的优先权。至于为什么合同没有备案，为什么能在银行贷款，他表示，不排除开发商与债权人伪造相关文件骗取银行贷款的事情发生。　

　　记者从惠州市公安局了解到，截至13日下午，已有11名“业主”报警，涉及资金140万元。不过由于经济案件先有个调查过程，目前还没立案。目前，案件还在进一步调查中。　

　　业内人士：开发商资金链断向民间抵押借款　

　　据消息人士透露，该楼盘开发商岳某2005年时由于资金链断，在没有融资渠道的情况下，向当铺和私人借款。当时债权人要求岳某把所有抵押的房子都做一份合同，并在惠州市房管局备案。也就是说，除去部分从开发商手中直接购房外，还有其它是从债权人手中直接购房，这种行为显然是违法的，开发商也被逼迫扮演了一个欺诈性的角色。据了解，有部分债权人把房子卖出后，这时必须有开发商给具的合同才能交易，而在早前债权人的房子已有在房产局备案的合同，另外这个合同显然是不能备案的。许多业主对房产交易流程并不了解，不知道合同签好1个月内，即要在房管局备案，所以迟迟未能发现其购房合同已经无法备案了。　

　　该人士表示，开发商福成公司2005年本来有还清钱的机会，当时已还清1／3，并注销了一批购房合同。不过现在许多人联系不到该公司负责人，据说他还欠建筑承包商600万工程款。　

　　律师：开发商潜逃　业主维权难　

　　广东金律师事务所龙喜福副主任律师认为，开发商的行为确属一房多卖，根据《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房购卖合同订立后，出卖人又将该房卖给第三人，导致商品房购卖合同不能实现的，无法取得房屋的购受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿金。又根据《解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。可见，商品房购卖合同并不以登记备案为生效条件，另外约定的除外。

　　必须强调：《房地产管理法》规定的预售合同登记备案行为并不具有《物权法》的预告登记行为的物权效力。又《解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。可见，已经根据合同约定转移占有的房屋是受法律保护的，其他与房产商签定了购房合同但无法取得房屋的购受人可根据《解释》维护权益，但由于开发商潜逃，购房者维权路艰难。　

　　■小贴士　　

　　如何查询预购房是否登记在名下？　

　　预售商品房一般没有产权证，房子的产权以在房管局办理房号的预购登记为准，登记给谁，产权未来就是谁的。如果业主交了头付款以后，长期无法办理按揭，甚至拿不到合同文本，可以先到房管局去查询自己名下有没有合同文本中的房产，否则不排除一房二卖的可能。业主应该尽快采取法律手段维权。业主个人一般不能直接去查询某套房是否登记在他人名下，这也是出于保护个人隐私的考虑，如果需要查询，可以委托律师 。　

　　一房多卖怎样处理？　

　　《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房购卖合同订立后，出卖人又将该房卖给第三人，导致商品房购卖合同不能实现的，无法取得房屋的购受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿金。

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