陌生人突然敲门要求腾房　

　　刘女士在老家银川是一名教师，来京后在一家跨国公司任职，等工作稳定后，她为了将上高中的儿子接到北京一起生活，在北京苦苦寻找落脚之地。2002年，刘女士看中了北京市顺义区一高端社区的复式商品房，并于10月25日与开发商签订了《商品房购卖合同》，以48万余元的价格，将建筑面积为164平方米的房屋购下来。

　　当年11月30日，刘女士拿到了新房的钥匙。2003年1月4日，刘女士办理完该房产权属登记手续，取得了北京市国土资源和房屋管理局（下称北京市国土房管局）核发的第30183号《房屋所有权证》。

　　然而，2004年2月，一阵骤然响起的门铃声惊扰了母子俩平静的生活。刘女士打开房门，面前站着一个面色难看的陌生男子。这位自称姓刘的男子说，这套商品房的房主已将该房产抵押给他，并要求母子俩尽快腾房。“什么？这不可能！”刘女士大吃一惊，高声说：“这房子是我花钱购购的，我才是房主！你搞错了吧？有什么凭证吗？”

　　但让她更加意想不到的是，那男子马上掏出一份材料，竟然是同一地址的同一房屋的《房屋所有权证》原件，而上面的房屋所有权人一栏却并非刘女士本人，而是北京市××房地产开发有限公司！

　　较令刘女士心惊胆战的是，发证时间显示：开发商早在她购房前，就已于2001年将该房产出卖给了北京市××房地产开发有限公司，且北京市国土房管局于2001年6月4日就向该公司核发了第00104号《房屋所有权证》。

　　直到陌生人离开了很久，刘女士还没从这场噩梦中醒来。她怎么也搞不明白：一个房子咋会有俩房产证？这究竟是怎么一回事？

　　向房管局质疑“一房两证”

　　王京平律师接手这个离奇而棘手的案子后，立即着手调查核实那位不速之客所持房产证的情况。他找到刘先生了解相关情况，并经一番协商后，对其所持的房产证依法办理了原件与复印件相符的公证书，以留作日后追究有关政府行政机关和开发商的责任的必备“铁证”。

　　2004年3月2日，王律师前往顺义房屋土地管理局调档，发现在刘女士购房前，开发商确实已经把该房屋卖给了第三方北京市××房地产开发有限公司了。王律师断定，这已构成了一房二卖的事实，于是就此事向该房地局提出质疑。

　　房管局的工作人员答复：档案管理和发证程序分为公产和私产，由于当时档案还没有联网，他们尚未发现一房二卖的情况。

　　先打行政还是民事官司

　　开发商先后就同一套房产签署了两份商品房购卖合同，北京市国土房管局又就同一套房产核发两个房产证——王律师在查证核实上述基本事实后认为，本案诉讼程序涉及行政和民事互为交叉，法律适用既涉及合同法，又关系物权法。究竟是先提起行政诉讼告房管局，还是先打民事官司诉开发商？

　　王律师建议刘女士先打行政诉讼，并请求法院依法撤销北京市国土房管局核发给她的房产证。“行政案件的结果将是民事案件的重要证据，将较终决定刘女士能否实现签订购房合同的目的。如认定刘女士的房产证合法有效，她便可继续放心居住，不会再有任何问题；如认定无效，她就可以依法追究开发商的民事责任。”

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