沉寂了半年之久的北京土地出让市场将在下半年步入深度调整阶段，开发商的资金链不断吃紧无力拿地，流拍现象成为常态，大部分预计出让的土地难以找到购家。

记者9月17日从北京市土地整理储备获悉，9月10日至17日，北京市挂牌土地共约153万平方米，9月将有约389万平方米土地拟入市。

　　“北京此阶段放量推地将进一步危害房地产市场稳定，地产商无力购购，土地计划难以完成，土地财政收入将大幅缩水，政府可能放弃推地计划，出手救市。”北京师范大学房地产研究主任董藩向记者表示。

土地价格预期降低

　　2007年频频出现的天价拿地现象已被今年各地上演的土地流拍所代替。房地产市场持续低迷情况下，开发商不但普遍遭遇到了资金紧张的问题，而且已经普遍改变了土地市场的预期。

　　“政府土地主管部门及开发商，对土地价格的预期都发生了变化。”北京欣原业地产机构总经理罗园表示，楼市整体惨淡已经影响到土地市场。

记者了解到，2007年7月到8月，北京土地成交金额约为70亿，2008年7月到8月成交金额约为14.3亿，同比下降79.6%。

　　然而，今年三季度原本将是土地公开出让的高潮。在北京土地整理储备网站“即将入市地块”栏里显示，仍有30个地块将在2008年第三季度入市。

　　北京土地整理储备副主任叶向忠表示，网站上所谓的即将入市地块，只是工作人员对于推地进度的一个预期，并不是任务目标。

　　“政府土地管理部门很有可能在后4个月大批量推地。”中原地产华北区域董事总经理李文杰指出，近几年中，政府土地管理部门一般会在第四季度集中推地，今年仍有可能出现这样的情况，部分原计划三季度推出的地块延至四季度才推出。

　　但是，开发商去年的疯狂拿地行为在今年出现了戏剧性的大转折。不少开发商在接受记者采访时表示，今年没有拿地的意愿和计划，“心有余而力不足”。

　　“这一现象从侧面反映出两个问题：一是开发商对拿地成本的重新考量，凸显资金周转问题；二是开发商不愿意增加土地储备，显示出对后市感到迷茫。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅坦言，土地市场的深度调整已到来。

“卖地求生”增多

　　另一方面，知情人士透露，近期北京有意转让土地的开发商明显增多，在转让地块中，以住宅用地为主。

　　据北京产权交易所消息，目前，在该所挂牌出让的房地产项目中，仅二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目达到16个。

　　“在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售，往往是委托中介公司直接拿土地进行转让。前几年，这些企业通过关系或者招拍挂拿到了地，但后来银行银根收紧，它们贷不了款，只得将手中的土地作为筹码拿出来融资。”一位业内人士对记者表示。

　　这些进行产权转让的公司，多数都表现出对资金的渴望，有的要求受让方能短期支付大笔交易资金，还有要求受让方有良好的资金实力，能一次性支付交易价款。

　　据统计，近期北京挂牌出让的7块土地都是通过出让100%公司股权的方式转让的，主要集中在宣武、昌平、密云、怀柔。

　　“现在拿地的多数为上市公司，融资能力较差的公司几乎没有拿地计划。”罗园认为，在这样的市场环境下，全国土地市场都开始回归理性，只不过这种理性建立在开发商缺钱的基础上。

　　同时，前两年疯狂拿地的企业也感到了苦涩。李文杰表示，从市场层面来看，几乎不断加大促销、降价力度的开发企业“无一例外”的都是“土地储备”庞大的企业。面对未来的成交持续低迷，这些企业真是“企业快速扩张越大越危险，土地储备越多越紧张”。

土地财政“绑架”政府

“一线城市的土地出让极有可能无法完成计划。”光大证券分析报告指出，受住宅销售市场低迷的影响，一线城市的土地出让进程将继续延缓。但更令人担忧的是，“这也意味着未来房地产市场回暖后，住宅的供应仍然会出现偏紧的局面”。

　　来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近50%都是以底价成交收场，更有10%左右的土地遭遇流标流拍。

　　这种局面不得不让地方政府大幅下调2008年的土地出让收入预期。深圳市政府将今年的国土资金收入预期大幅降低到154.33亿元，比去年215.6亿元的实际收入下降超过60亿元。事实上，土地出让收入早已是地方政府较重要的一块财政收入。

　　有资料显示，2007年房地产企业交给政府的土地出让金超过1万亿元，而当年地方财政总收入不过2.3万亿元。再加上房企的营业税、土地增值税和企业所得税，地方财政已成为名副其实的土地财政。

　　“各地土地出让收入在财政收入中的占比是不一样的，有的城市达到了40%，北京只占到10%左右。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，楼市平稳的关键还在于土地供应，相对于土地紧张情况下，如何保持有节奏地供应土地，对于每个城市来讲是非常重要的。政府需要滚动性的土地供应计划，通过预计需要多少楼盘量来推地，保持相对稳定的供应节奏。而有时城市没有掌握好供应的节奏，比如说广州在2003年、2004年以前土地供应量大，华南板块便是案例，但是之后一两年土地供应少了，到2007年显得不够了，上海也是这样的情况。

“目前北京房地产市场成交量下滑，房屋价格均价降低，北京如果再集中放量推地，一方面必将进一步摧毁地产市场，另一方面开发商无力购地，土地出让计划难以完成，导致北京土地财政收入大幅降低。”董藩认为，政府面临土地财政收入减少，可能出手救市，一方面取消退地计划，另一方面采取减税免税的方式鼓励购购。

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