土地收入普遍剧减

SOHO中国(0410.HK)董事长潘石屹近日称，中国住宅市场已下滑到了灾难的边缘。土地市场头当其冲。

国土资源部土地宏观调控课题组撰写的《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》指出，今年上半年全国土地供应总量同比减少了25.27%。但在供应总量减少的同时，供应的土地并未能如期成交。“今年上半年以来，各地频繁发生‘退地’事件，‘招拍挂’的地块不断流标。有些地块因为没有市场再也不敢推出了。”潘石屹对本报记者说。

据专家调查和测算，不少城市的土地收益占地方财政预算收入一半以上。土地市场的严重低迷，已经影响到了地方政府的财政收入。

以北京、广州等一线城市为例。

据北京“链家地产”市场研发统计数据分析，2008年1-8月，北京市土地交易总金额为3397603.381万元，土地交易共53宗，交易金额与土地交易宗数环比2007年5月-12月的3745614.096万元、66宗，分别下降9.3%、19.7%。

在广州，今年上半年土地出让金收入约为60亿元，而去年全年这项收入却高达207亿元。

二线城市也不容乐观。

今年厦门市本已调低了土地出让收入预算，仅安排177.11亿元，为2007年土地出让金预算收入的65.8％。但从上半年数据来看，情况比想象的更为糟糕。上半年全市商住用地出让成交率仅54.83%，近半流拍，全市共出让土地(商住)11幅，总成交金额仅39.2315亿元。同处东南沿海某省会城市，上半年竟然一幅土地也未能成功出让。

中部热点城市武汉也降幅惊人。

根据相关数据，今年以来，武汉市城区成交面积、金额和每亩单价均出现大幅下降。上半年共成交196911.6平方米(约295亩)，比2007年同期减少85.78%，成交金额14.25亿，同比下降88%，平均每亩单价482.45万元/平米，比去年同比下降18%。

来自国土资源部的数据，去年全年全国土地出让收入达到近1万亿元，同比增长约六成左右。虽然目前还没有今年上半年全国土地出让收入的权威数据，但勿庸置疑的是，去年的“土地财政神话”已然远去。

土地收入剧减已是全国普遍现象。

土地市场恶化后的压力

目前，土地“缩水”并没有停止的迹象。

“虽然公司还会关注各地土地市场，但会非常谨慎。”9月10日，阳光新业(000608.SZ)策划总监顾悦告诉本报记者，对于一个上市公司来说，目前200多万平方米的土地储备虽然不多，但并不会急于拿地。

“房地产这种深度调整将持续两三年。”北京国华置业有限公司公关经理赵加表示，公司短期之内不打算再拿地。

2008年土地出让收入纳入地方预算内财政收入的年。“开发商不拿地，较为敏感的应数地方政府。”全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，土地收入减少，就意味着地方财政收入的减少，基础设施建设以及经济适用房、廉租房等保障性住房的建设就没有办法推进。“地方政府将面临经济和社会的双重压力。”

华远集团董事长任志强也认为，如果房地产投资、新开工面积连续下降的局面不改变，明后年房地产市场的供应量就成问题，土地收益也将大幅减少，以土地财政为主的地方财政难以为计，也就没钱解决低收入家庭的住房问题。按照现行政策，各地土地招拍挂收入的10%或15%将用于保障性住房建设。

北京高通智库投资顾问有限公司总经理张宏还指出，除了上述压力之外，地方政府还将面临如何收回投资的现实问题。“土地市场的萧条，意味着政府在土地一级开发市场上的投资回收期被无限期拉长，而各地的土地整理绝大多数都是占用银行资金。如果地方政府土地投资收回难度加大，由此带来的金融风险也将在随后体现出来。”

“如果土地市场进一步恶化，将直接影响到银行，影响到金融机构。”潘石屹也如是认为。

救市之惑？

接受记者采访的专家们认为，目前来看，期望政府部门出台所谓救市政策，暂时不现实，但地方政府却有更大的弹性空间。

西安市的选择，就是对楼市压力的一种化解。西安市政府出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对购房者实行财政补贴，被业内普遍理解为救市。

西安市的做法，是否会被其他城市仿效？

聂梅生预测，那些土地收入占到财政收入40％以上的地方政府一定会出台救市政策，“我们就等着看吧”。

潘石屹认为，如果地方政府再不出来救市，房地产会出大问题。但较好的救市方式，是放松二套房的按揭政策。

“链家地产”市场研发负责人也认为，房地产市场不景气，不仅直接影响土地交易进而影响政府土地出让收益，而且，从宏观经济层面说，房产市场属于上游企业，事关建筑材料市场、装修市场等行业的兴衰，正由于房产行业涉及经济运行中的多个链条，因此在其出现大幅滑坡时，地方政府根据不同程度的市场状况出台一些补救措施，是合理的。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，地方政府出台这些“救市”措施，主要是出于维护房地产市场预期的目的，想透露给消费者、开发商一个信息：政府希望房地产市场稳定。

张宏表示，偏弱的救市政策短期之内还难以令楼市停止下滑，未来楼市整体走势仍较悲观。

但也有人反对地方政府此时出手救市，因为楼市的调整尚未到位。

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