专家认为，今年房地产宏观调控政策方向预计不会发生“大逆转”，土地市场难乐观，各地土地出让收入料缩水。地方政府亟待摆脱对“土地财政”的过度依赖，积极拓展财政收入来源。

土地市场难言乐观

数据显示，2012年1月，全国300个城市共成交土地面积5678万平方米，同比减少62%，环比减少63%；成交楼面均价为751元/平方米，同比下跌29%，环比下跌22%。在其监测的10个城市中，深圳、杭州、重庆、南京4城市均无住宅用地成交。与此同时，北京等一线城市成交量出现明显下滑，整体溢价水平大幅低于去年同期。

各地对今年土地市场形势判断并不乐观。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，2012年土地出让市场形势严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

张大伟认为，房地产宏观调控政策不会放松，46个城市确定今年继续执行限购措施，这明显影响了房地产开发商的市场预期。在市场极度悲观的情况下，房企拿地热情低迷，全国土地市场持续降温。

土地财政亟待转型

多年来，地方财政对于土地出让金收入过度依赖。根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，今年房地产宏观调控政策预计不发生大的“逆转”。全年土地出让形势将继续恶化，以往依靠“土地财政”的地方政府或陷入“财政困局”，地方政府过度依赖土地出让金收入或难以持续。

邹晓云认为，财政收入困境将是地方政府在“阵痛”中转型的必经阶段。“地方政府必须谋求转变，积极拓展财源。”他表示，这也是房地产调控政策的一个间接目标，即迫使地方政府提高意识、大力发展地方经济、寻求多元化财政收入来源。

财政部财政科学研究所所长贾康表示，“十二五”期间，大搞建设项目、抬高地价增加土地出让收入等短期行为将逐步消除，地方政府对“土地财政”的依赖将逐步减小。

贾康认为，未来应逐步将地方财政的筹资机制转换到各地房产的保有环节上，比如房产税。地方税体系得到了支柱财源，则地方政府只要专心去优化本地投资环境、提升本地公共服务水平。与此同时，地方政府辖区内的不动产也进入升值轨道。每隔几年重新评定税基，地方政府的财源建设就实现了可持续性。“这样的制度实现后，我们依然可以说它是‘土地财政’，但是彼时的‘土地财政’的合理性就可以替代现行的‘土地财政’的不合理性。”

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