专家建议小区共有部分先界定再约定

“对于《物权法》，大家争议较多、反映较强烈的就是共有部分的会所、车库、车位等的归属。”北京现代城业主刘守熙11月11日在北京市和谐社区举办的《物权法》建筑物区分所有权研讨会上说，对于小区的附属设施、附属建筑物是否属于业主共有，法律上并没有明确规定。

很多业主反映，建筑物区分所有权问题一直困扰着他们，业主和开发商究竟怎么来分，成为引发小区纠纷的主要原因。《物权法》草案第76条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

对此，广西大学法学院教授孟勤国认为，建筑物区分所有权的问题主要发生在共有部分上，但关于共有，只能由立法作出明确规定，在操作层面上，约定并不现实。

“《物权法》草案关于车位、车库的归属可以由业主与开发商约定的规定，至少在目前条件下，在缺乏有效机制保证的情形下是不可行的，无异于与虎谋皮，甚至可能成为开发商蒙骗业主的手段。”前全国人大常委会法工委经济法室主任魏耀荣如是表示。

“购房人和开发商之间的信息不对称、地位不平等，导致二者不可能有平等约定的基础。”孟勤国举例说，开发商可以利用强势地位，迫使业主接受不平等的条款。另外，业主和业主之间素质不同，利益诉求也不同，所以这个利益关系之间是无法通过约定来解决的。

对此，有专家提出不同看法，如果将共有部分硬性规定为全体业主所有，开发商为节约成本，很可能放弃建造会所之类的设施。因为即使会所的成本由业主承担，也会把房价提得很高。而这个担心也是《物权法》立法委员会设计条款时具体考量过的。

对此，孟勤国解释说，为防止开发商失去建造小区各种设施的动力，他并不赞成小区内所有的东西都是业主共有，“可以根据小区的不同档次、需求，对一些大的方面明确规定由开发商投资经营，产权归开发商，其他则规定给业主。”孟勤国举例说，高端小区建会所，开发商按规定可以获得产权，而停车场、公共道路等应归业主共有。

有人主张，共有部分应该考虑成本，例如车库，如果业主已经分摊了其成本，在支付的房价里已包含，那么车库就应该归业主共有，而如果该成本没有摊入房价里，就应该归开发商所有。

“如果按照成本来决定车库所有权的归属，这将对业主非常不利。”中国人民大学法学院民法高圣平博士说，现在商品房的价格已不是完全取决于成本，房地产是暴利的行业，成本在这中间究竟占多少无法肯定，而且《物权法》很多规范都是强制性规范，在考虑物权共有部分应约定或是法定时，也应依照这个思路，法定由业主共有。

“很多人对小区配套设施的性质不清楚，对于公共配套设施，业主可以而且也应该主张权利，而对于商业配套设施，业主就不能主张权利。”太月园小区业委会主任王嘉吾女士从土地出让金的角度，解释了共有部分该如何界定，她说，开发商没有交土地出让金，建设费也由业主缴纳的设施就是公共配套设施，这是业主的共有财产，而那些开发商确实交了土地出让金、拿到土地权属证的部分，就是商业配套设施，这一部分就不归业主所有了。

北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生提出，如果法律对共有边界的界定不清，一旦业主与开发商在共有部分的所有权归属上产生矛盾，业主到法院立案时，法院要求业主证明自己的所有权，但业主或业委会无法证明谁拥有这一权利，争议就无法解决。

“《物权法》立法头要的目标应对建筑物哪些是共有部分进行明确界定，进行限度的区分。”孟宪生说，一些专家讨论时设定的前提不同。如果是在权属不清的情况下去约定，任何一个国家都不会这样立法。

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