内容摘要: 涉案停车场属建筑区划内、规划用于停放汽车的车库，是小区的配套设施，其使用应头先满足小区业主的要求。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当头先满足业主的需要
　　■原 告（上诉人）：深圳市某某投资发展有限公司
　　■被 告（被上诉人）：深圳市某某物业管理有限公司
　　■第三人：深圳市某某小区业主委员会
　　案情回放
　　业委会更换新“管家”
　　开发商索要停车费收益
　　深圳市某某投资发展有限公司（以下简称投资发展公司）系小区建设单位，其取得的小区建设工程规划许可证载明停车场面积为８８１５平方米，不计入业主公共分摊面积，投资发展公司依规划进行了建设。投资发展公司与小区业主分别签订的商品房购卖合同中均约定停车场归投资发展公司所有。２００２年４月２２日，投资发展公司就涉案小区停车场取得深圳市物价局南山分局颁发的《广东省经营服务性收费许可证》和《广东省深圳市经营服务性收费价目表》，获准按批准价格收取机动车停放服务费。２００２年６月１２日，投资发展公司与案外人（小区原物业服务公司）签订了一份停车场委托管理合同，委托该案外人对小区停车场进行收费管理，所收费用归投资发展公司，投资发展公司每月向其支付管理报酬。２００４年１０月３１日，投资发展公司作为管理单位取得小区停车场的《深圳市经营性停车场许可证》。
　　２００４年１２月２１日，小区业委会与本案深圳市某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订物业管理服务合同，约定：业委会委托物业公司对包括停车场在内的涉案小区进行物业服务管理，物业公司负责小区规划红线内属物业管理范围的市政公共设施（包括停车场）的维修和养护管理；停车场共２１０个车位，按照每个车位每月１５０元收费；合同期限为三年，自２００４年１２月２０日至２００８年１月１日止。物业公司于２００５年１月１日开始负责包括停车场在内的涉案小区的物业服务工作。
　　此后，投资发展公司与物业公司就停车场的管理、收益问题发生纠纷。投资发展公司主张物业公司对停车场进行经营管理又不支付停车费收益的行为，侵犯了其对停车场的合法权益，请求法院判令：１、物业公司立即撤离小区停车场，将该停车场返还给投资发展公司；２、物业公司赔偿投资发展公司停车场的经营收益损失（按每月１１０００元的标准，从２００５年１月起计至其撤离小区车库止）。
　　裁判结果
　　合同约定停车场非业主共有
　　投资建设方享有收益权
　　此案经一、二审法院审理认为，１９９３年１０月１日开始施行的《深圳经济特区房地产转让条例》规定可由发展商与购房业主通过约定的方式确定车位、车库的归属。本案中，投资发展公司与业主分别签订的购卖合同中均约定停车场归投资发展公司所有，而涉案小区停车场又未计入业主公共分摊面积之中，故该停车场不属于全体业主共有的设施。投资发展公司作为小区发展商，是停车场的投资人和建设人，其所建停车场亦经政府主管部门规划验收合格。根据民法的公平原则和等价有偿原则，投资发展公司作为停车场的投资建设方，虽未取得产权登记，但其对停车场所享有的收益权仍应得到确认和保护。物业公司在２００５年初接手小区的物业管理工作后，也实际向业主及外来车辆收取了停车场的车位使用费，获取了收益。因此，物业公司应向投资发展公司支付其在经营管理停车场期间的收益（停车费收入扣除管理费用），该收益可参照投资发展公司和案外人（原物业服务公司）之间的停车场委托管理合同所约定的标准（即每月人民币１１０００元）计付，一直计付至判决生效之日止。判决生效以后的停车库收益如何支付以及按何标准支付等问题，由当事人协商解决或另循法律途径解决。
　　涉案停车场属建筑区划内、规划用于停放汽车的车库，是小区的配套设施，其使用应头先满足小区业主的要求。在目前情况下，为满足业主对停车场的使用需求，必须由小区物业服务企业对停车场进行统一管理和经营。本案中物业公司是小区业委会依法选聘的物业服务单位，故物业公司对停车场进行统一的管理和经营行为，不构成对投资发展公司的侵权。投资发展公司要求收回停车场自行管理或委托其他公司经营管理，依据不足，法院不予支持。综上，法院判决如下：一、物业公司应于本判决生效后十日内按照每月人民币１１０００元的标准向投资发展公司支付自２００５年１月１日起至本判决生效之日止的涉案小区停车场的收益。二、驳回投资发展公司的其他诉讼请求。
　　法官手记
　　车位归属“有约定从约定”
　　一、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属：建设单位与业主之间有约定的，从其约定。
　　随着汽车数量持续迅猛增长，停车难问题日益严重的社会问题，车位、车库的归属、利用、处分等问题也随之成为社会关注的热点问题。建设单位、业主和物业服务企业间就此发生纠纷并诉诸法律的情况屡见不鲜。
　　住宅小区全面竣工后，在房屋对外发售前，按规划配建的车位、车库上的全部权利（且不论其是否为完整的所有权）应归建设单位所有，理论学术界及司法实践对此均予以认同。在初始权利无争议的情况下，车位、车库的权属之争的核心问题实际上是：在建设单位将小区房屋的产权全部转移给业主后，车位、车库是否作为房屋的从物或小区附属设施一并转移给业主所有？如果建设单位在与业主签订的房屋购卖合同中约定建设单位保留车位、车库的相关权利，该约定的效力如何？
　　本案一、二审判决均在《中华人民共和国物权法》颁行之前作出，当时全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规均未对车位、车库的归属予以规定。但在１９９３年，由深圳市人大常委会制订的《深圳经济特区房地产转让条例》的第十三条已作出了车位、车库归属“有约定从约定”的规定。根据本案投资发展公司与业主的约定及上述转让条例的规定，涉案停车场仍应归投资发展公司所有，其对停车场的收益权，应受法律保护。
　　２００７年颁行的《中华人民共和国物权法》，确认了车位、车库归属“有约定从约定”的认定原则。该法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附或者出租等方式约定。
　　另外，根据物权法第七十四条第三款和较高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属业主共有。业主基于此法律规定而依法享有的共有权，受法律保护，该权利的内容或者具体表现形式发生变化，不影响对权利属性及权利主体的认定。增设的车位所对应的土地使用权归业主共有，则该部分车位亦属业主共有。
　　二、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当头先满足业主的需要。
　　从本案引申出来一个问题，即是不论如何确定车位、车库的权利归属，车位、车库作为小区生活必备的配套设施的性质，决定了其头先应当用于业主停车。物权法第七十四条款明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当头先满足业主的需要。对于业主而言，其停车需要具有无限性和无时间性，何时购车、会购几辆车，无法确定，故其总希望建设单位长期保留车位、车库以满足其将来的使用需要。而对于建设单位而言，其能够提供的车位、车库是有限的，但其作为从事商业活动的市场主体，看重资本利用的效率，总希望能尽快将车位全部出售，以收回成本或实现盈利。在业主短期内并无购购需要或业主以外的人出价较高的情况下，建设单位当然希望其能向业主以外的人出售车位。
　　较高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条对此作出了进一步的规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附或出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条款有关‘应当头先满足业主的需要’的规定；前述‘配置比例’是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”事实上，业主的需要是一个渐进的、变动的状态，满足业主需要也是一个相对的概念。特定时间段内，如业主的合理停车需要已得到满足，则应当允许建设单位将多余的车位、车库不定期地出租给业主以外的人使用；待业主的停车需要逐步增加而无法得到满足时，建设单位有义务终止与业主以外的人建立的车位出租合同关系，收回车位供业主使用。这样可以避免资源浪费，充分发挥物的效用，同时也有利于部分解决停车难的社会问题。
　　三、不论车位归属，均应由物业服务企业统一管理。
　　根据《深圳经济特区物业管理行业管理办法》有关规定，停车场等配套设施的使用、维修养护和管理以及对车辆的行驶、停泊进行引导和管理均属于物业服务企业的服务范围。而《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此，在小区已合法选聘物业服务企业的情况下，不论车位、车库归建设单位还是业主所有，均应交由该物业服务企业统一管理，建设单位和业主无权要求自行管理或另行委托他人进行管理。这不仅是法律法规的规定，也是稳定小区、有效利用和管理车位、车库的要求。如将车位、车库的管理和小区其他物业服务分离，往往发生安全、环境卫生、通行等方面的冲突，不同的服务管理单位之间难以协调，容易引发矛盾，进而影响小区居民的正常生活。因此，本案二审确认了投资发展公司对小区停车场的收益权，但驳回了其要求物业公司交还停车场管理权的诉讼请求。（彭宁）
　　法律知识
　　合同履行原则
　　合同的履行，是指合同的当事人按照合同完成约定的义务，如交付货物、提供服务、支付报酬或价款、完成工作、保守秘密等。合同履行应遵守哪些原则呢？
　　一、全面履行原则
　　《合同法》第６０条第１款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这一规定，确立了全面履行原则。全面履行原则，又称适当履

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