购房安家几乎是每个成年人都要面对的经历，整日奔波劳顿的城市人搭上多年的积蓄，终于成为心爱楼盘的业主。房子有了，可管家却不得力，反而令生活平添了诸多烦恼，这是当下很多业主面临的困扰。

    随着社会对物业管理的广泛关注以及业主维权意识的加强，再加上由《物权法》草案引发的有关物业管理的话题顿时成为行业热点。

    问题一透明度有多高

    物业管理发展至今，由于物业管理企业与发展商大多有隶属的关系，物业管理除了为业主提供服务外，也同时为发展商处理很多开发问题，从而忽略了许多关于建筑本体的使用与管理的问题，更有少数物业管理企业利用法律的不完善，在实施管理服务过程中对产权模糊的物业维护责任不清、账目不清。《物权法》的制定、颁布和实施，有望使这一状况得到一定改善。

    物业管理是一项长期的延续性的工作，需要不断的资金投入。物业管理收费虽有明文规定、明码标价，物管公司也都承诺收费以及资金管理透明化，并定期公布帐务。然而根据多位业主的来电来信反映，收费混乱的现象仍然普遍存在。一位南山的业主称，每月交纳给物管公司的管理费，希望得到的是等值的服务。然而他们到底收入多少，支出多少，哪些是合理的支出，哪些是不应该花的钱，他们不及时公布，业主心里就没数。有的业主要求清查收费款项，往往弄得纠纷不断，较后还是帐难清。

    点评：根据物价局的有关规定，物业服务收费明码标价工作计划，10月底以前完成分散管理物业小区的明码标价。对于公示不规范的小区将责令整改，本该公示却未做公示小区的物业管理公司将受到相应处罚。对于物业管理企业不实行收费公示或者公示不全的，业主（租用户）有权拒付未经公示的收费项目，并可向价格及建设主管部门投诉。

    问题二谁是社区的主人

    家住福田的周小姐反映，入伙至今三年未开过一次业主大会，前不久她所在的小区要改组业主委员会，物管公司让每户投票选举，但是不公开唱票，选举票数也不公开，业主委员会就这样成立了。而后未经业主同意就写了几个候选人，并让保安员追着业主签字认可。周小姐认为这样不透明的做法，侵犯了业主知情权和对业主委员会的有关权利。

    《物权法（草案）》规定了业主有专用部分的所有权、共有部分的共有和管理权，同时对业主委员会的选举和更换、物业公司的选聘和解聘、维修基金的使用等都做出了明确的规定。这样的规定，加强了对发展商、物业管理公司和业主本身的约束力，同时也清晰地体现了法规对私有财产的尊重和保护。这将对目前物业管理的运作模式产生重大影响，也即，物业管理的宗旨一定是将维护业主的利益放在位的．而不仅仅是作为发展商的销后服务，这将为物业管理未来的建管分离奠定良好的基础。

    点评：在公布的《物权法》草案中，头次将“业主”的概念写入正文中，而业主委员会是业主享受相关服务权利，以及履行义务的较重要的职能机构，物业管理部门没有权利代替或者取消业委会的设立。

    问题三是物业管理还是物业服务

    物管企业竞争激烈，市场化运作的程度也日趋提高。既然是市场化，物业公司应该非常清楚市场的主人就是业主。物业管理本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务，叫“物业管理”只是约定俗成。但目前的状况是，很多物管企业仍视自己是管理部门，更多的时候是按照自己的意志，而非业主的需要去管理社区。一些业主认为物管机构是花钱雇来的“管家”，应该尽心尽力为业主排忧解难，做好服务工作，而不是居高临下地以管理者的姿态出现。物业公司应转变观念，增强服务意识。

    既然业主与物业管理企业之间是服务需求者与服务提供者的关系，物业管理企业没有理由将服务强制施于业主，政府也没有理由强制业主接受某种服务。业主的自主权不仅仅体现在业主自主选择物业管理企业上，同样也体现在业主自主选择是否选聘物业管理企业实施管理，接受或者不接受物业服务。

    点评：《物权法（草案）》规定，除了聘请物业公司进行管理外，业主既可以自行管理，也可以委托其他人对居住区进行管理。这为中国的住宅区管理提供了更多的选择。其实，在美国、新加坡和日本，物业管理也不是惟一的模式。

    很多业主对《物权法》草案的反馈意见中提出，要强化物业公司的服务职能，将“物业管理部门”改为“物业服务部门”。不管是管理者还是服务者，物管公司是通过收取业主的服务费才得以生存运作的，不管怎样，业主都是物管公司的“上帝顾客”。只有摆正自己的立场，端正自己的服务态度，并积极与业主沟通，才能长久地与业主和平共处。

    问题四配套设施收益归谁

    长期以来，物业内配套设施的归属问题，引起纠纷较多的即是会所与车库。草案中专门就此进行了界定，如果建设单位不能证明其享有所有权，则属于业主所有。这有两条途径可以确定：一是看是否有独立的产权证，二是由房屋测绘部门提供是否已进入销售面积的分摊证明。对物业公司而言，归属问题明确了，管理问题也需明确，即如果属于业主所有，则相关的经营收入及经营费用可以进入管理费核算范围：如果属发展商所有，则相关的经营收入及经营费用不得进入管理费进行核算。

    停车不容易，是现在有车一族的共同感受。随着车辆的增多，有关停车位使用权等问题也更加突出。有相当多的一些业主致电说，小区停车位本来就少，开发商和物业公司还变卖停车位，加重了小区停车的负担。

    点评：《物权法》草案作出有关规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此，很多人提出质疑，草案的规定不全面，易引起纠纷。停车位一旦权属归开发商或者物业所有，他们就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。

    问题五社区相邻权如何保护

    小区公用设施是全体小区业主的公共财产，物业管理或开发商本不应该无故占用。近期有业主来电表示，当初购房时就是看到小区有相对宽松的公共休闲场所，谁知入伙后不到一年，情况就发生了变化。用作绿化的架空层，被管理处建成了类似会所的棋牌室和健身房，还向业主收取一定的娱乐费用，实在难以接受。罗湖某小区李女士来电说，自小区商场开业后，仅有的一块休闲场所被商场当成了“卸货区”。物业管理处不但不制止，还协助商场出租占用公告场所提供管理和服务。

    在深圳，住宅用途改变较多的是住宅改变成为办公场所。对于纯住宅区，这样的改变在《物权法（草案）》的相关条款中是不允许的。也即是指，如果相邻的业主或者本栋楼宇的其他业主提出反对意见，则改变用途的房屋业主或出租人都必须将其进行恢复。物业公司为此需要在日常的管理服务中进行大量的协调工作，但业主的居住环境将因此得到极大的改善。

    点评：《物权法》草案中指出，绿地、道路都属于业主共同享有的，物业管理公司不可以随意占用公用设施来作为其他用途，确实有必要改造的设施，需要得到业委会的通过。《物权法（草案）》的内容规定，不动产权利人因工作或生活需要，可以利用相邻的土地和建筑物，同时可对相邻权利人污染环境的行为进行干涉和禁止。在鼓励相邻关系进行互助的同时，也对目前住宅区物业管理中存在的装修污染、商业喧闹、空调滴水、跑水损失等事件的处理提供了法律上的支持，有利于促进邻里关系和和谐社区的建设。

    问题六房子“养老”问题

    物业管理专项资金，包括开发商缴交的小区公共基础设施维护资金和业主缴交的公共维修基金，它的设立旨在作到长期维护社区的公共基础设施，以保障居民的安全。但出于种种原因，物管公司对于专项资金的管理尚不规范，甚至存在挪用等违规的情况。

    读者反映突出的是开发商交纳的维修基金问题。按照深圳市房地产及物业管理相关规定，房屋竣工移交给物业管理公司时，开发商需按相关规定向物业公司支付“房屋本体维修基金”，然而在实际运作中，不少开发商迟交甚至不交该项费用，导致物管公司无法及时维修保护公共设施、设备，也造成一定的安全隐患。

    有业主反映，资金不到位，应该是开发商的责任，但是有些物管公司本身就是开发商的子公司，或者与开发商之间有其他利益瓜葛，使得物管公司不能及时去追缴维修基金，甚至是根本不去要，这样一来，损害的就是业主的利益。

    点评：业主、物业管理公司、开发商存在诸多的利益联系，也容易引发利益纠纷。《物权法》草案并非专项针对物业管理的法律，但该草案的出台，无疑对以后物业管理实现加规范化、法治化起到很好的推动作用。

    问题七涉外物管专业人才匮乏

    在深圳、上海等地，不少涉外物业开始遭遇到人才匮乏的危机，在一些高端的商务楼、涉外物业几乎很难找到懂外语的物管人才。

    据了解，在深圳、上海等地，高端商务楼、高端公寓、酒店式公寓、商务会所、酒店非常密集，随着深圳国际化程度日益提高，有相当数量的楼宇成了涉外物业。这些涉外物业在招聘保安、客户服务、前台

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